Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

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Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

 

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non négligeable lors des donations

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Rappel : l’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.

Ce type de donation présente deux atouts :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. 

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

A compter de 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

 

    8 commentaires sur “Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale”
      1. Bonjour,

        Un démembrement suppose la séparation du droit d’usage (usufruit) et de la nue-propriété. L’acquisition d’un bien en indivision ne semble pas s’opposer au démembrement. Si les indivisaires suite à démembrement deviennent nus-propriétaires, cette nue-propriété sera alors portée en indivision.
        La spécificité de votre question suppose impérativement l’intervention d’un notaire que nous vous invitons à consulter impérativement. Notre réponse ne pouvant être qu’insuffisamment étayée.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    1. Bonjour,
      un usufruitier peut il transmetre l’usufruit à un nu propriétaire sans en informer l’autres nu propriétaire ?
      Ex un bien démembré : usufruit la mamie, nu propriété 75% le fils et 25% la petite fille. La mamie peut elle transmettre l’usufruit au fils sans en informer la petite fille ?

      1. Bonjour,

        L’usufruit peut être cédé selon les termes de l’article 595 du code civil qui stipule : « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». Remarquons qu’à priori l’article 595 du code civil ne mentionne une information du /des nu-propriétaires.
        Une telle opération apparait exceptionnelle dans la mesure où l’usufruit reposerait sur le cédant usufruitier. On ne peut en effet imposer au(x) nu-propriétaire(s) une durée plus longue du fait que le nouveau détenteur de l’usufruit serait plus jeune. Dans ces conditions, l’achat d’un tel droit apparait exceptionnel.
        Compte tenu de la spécificité de votre question, nous ne pouvons vous prodiguer que des réponses générales. L’intervention d’un notaire ou avocat en ce domaine est essentielle.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, j’aimerais avoir de votre part un renseignement pratique précis.

      Ma mère est propriétaire d’un appartement avec ma sœur et moi. Notre mère est usufruitière (elle vit dans le bien) et ma sœur et moi sommes nu propriétaires.
      Notre mère vient de vendre son bien 220 000 €, pour en racheter un autre ailleurs plus tard.

      Lors du compromis de vente, le notaire nous a annoncé que l’on devait payer ma sœur et moi sur notre part des impôts sur la plus value de ce bien (il a déjà retenu 6000 € pour chacune, déduits du montant total de la vente du coup il ne reste que 208 000 €), mais que ces impôts seraient réduits si la somme du bien est mis sur un compte démembré.
      Si cela est le cas, à combien d’abattement fiscal avons-nous droit et comment cela se calcule ?

      Merci pour votre réponse.

      1. Bonjour,

        Nous ne pouvons vous répondre à cette question technique. Il conviendrait de vous adresser soit à votre notaire soit à l’administration fiscale.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Répondre à votre question nécessite bien plus d’informations : quel est votre régime matrimonial ? s’agit-il d’un démembrement par donation ou à titre onéreux ?

        Par exemple :
        – dans l’hypothèse d’un démembrement à titre onéreux et d’un mariage en communauté réduite aux acquêts, l’acquisition du droit démembré appartiendrait a priori à la communauté c’est-à-dire à vous et votre époux (ce bien vous appartiendrait par contre en régime séparatiste) ;
        – dans l’hypothèse d’un démembrement résultant d’une donation du droit démembré en régime de communauté des biens, ce bien vous appartiendrait (il vous appartiendrait également en régime de séparation des biens).
        Nous vous conseillons de prendre l’attache de votre notaire pour de plus amples informations.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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