Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

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Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

 

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non négligeable lors des donations

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Rappel : l’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.

Ce type de donation présente trois atouts :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Avantage supplémentaire: le fisc admet que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (normalement dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation.
  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Il devra déclarer à l’IFI l’intégralité du prix du bien.

Comment se répartissent les charges entre usufruitier et
nu-propriétaire ?
Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations. En revanche, lorsqu’à la suite du décès d’un conjoint, le survivant récupère l’usufruit d’un bien immobilier, il n’a alors à assumer que les charges courantes.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

    279 commentaires sur “Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale”
    1. Bonjour,
      De nationalité française et résidant en France, mon père Colombien et et résidant en Colombie veut me céder ainsi qu’à ses 3 autres enfants le 1/4 de son appartement en nue propriété pour l’occuper jusqu’à son décès.
      Dois- je déclarer cette donation de nuepropriété aux services fiscaux en France et dois je m’acquitter d’impots aussi bien pour cette déclaration de donation et devrais je également payer des impôts lors de la succession ?
      Merci d’avance pour votre réponse

      1. Bonjour

        Cette donation doit être faite devant notaire, sauf si les règles sont déifférentes en Colombie. Il faut voir cette question avec un notaire sur place.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com.

    2. Bonjour, dans le cas d’un démembrement, que se passe t-il dans le cas malheureux ou le nu-propriétaire décède avant le ou les usu-fruitiers? En clair, si nous cédons la nue propriété à notre fille mais que malheureusement elle décède avant nous.

      1. Bonjour

        Dans le cas ou le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, la nue-propriété est transmise aux héritiers du défunt (à ses enfants par exemple)
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour. Dans son testament mon pèrea réservé le droit d’usage à son conjoint et la nue propriété aux enfants. On voit toujours la répartition nue-propriété/usufruit dans les tableaux pour le calcul des droits de succession, selon l’age de l’usufruitier. Mais pas la répartition nue-propriété/droit d’usage. C’est pourtant important car le droit d’usage est évalué à 60% de l’usufruit. La valeur taxable d ela nue-propriété est-elle réévallée pour en tenis compte dans les droits de succession des enfants ?

      1. Bonjour

        Le droit d’usage est plus réduit car la personne peut seulement habiter le bien (pas le louer ou le vendre). Effectivement il équivaut à 60 % de l’usufruit. Pour le reste, voyez avec votre notaire.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,

      Dans le cas d’un achat avec démembrement (ex : ma mère achète l’usufruit et moi la nue-propriété), au moment du décès de ma mère, je récupère la pleine propriété.
      Mais il me semble qu’il faut tout de même payer qqch (droit de mutation ?) alors que si l’achat se fait via SCI avec parts démembrées et des statuts bien faits, c’est transparent, pas de frais, pas de démarche auprès d’un notaire.
      Confirmez-vous ? Dans ce cas, de quel ordre sont les frais à payer au notaire au moment du décès si achat en direct au lieu de SCI ?

    5. Bonsoir merci pour cet article, Ma famille et moi avons eu récemment un rdv avec notre notaire – je suis l’aînée et j’ai deux petits frères. Mes parents sont propriétaires d’un terrain et une maison d’une valeur de 320 000 euros. Ils souhaiteraient nous faire (à mes frères et moi) une donation de la nue propriété – le notaire réclame 8000 euros pour les frais d’acte – quel est le prix réel en moyenne svp?

      1. Bonjour

        Effectivement le fait d’opérer un démembrement implique des frais (émolument notaire, taxe de publicité foncière…). Nous ne pouvons pas vous donner de chiffre mais vous pouvez vous renseigner auprès d’un autre notaire.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Je suis la fille biologique de ma mère qui est mariée sous regime universel à mon père adoptif(adoption simple car majeur lors de mon adoption) . Mon père a un appartement si ma mere décédé avant. Je souhaite connaître les solutions possible pour ne pas payer de sucession, à réaliser maintenant. On me parle de démembrement, la solution est-elle judicieuse ?
      Merci pour votre réponse

      1. Bonjour
        Sachant que votre mère est marié sous le régime de la communauté universelle, a priori elle hériterait de tout sans impôts. Il s’agit d’une cas bien spécifique. Voyez avec votre notaire afin de connaitre toutes les solutions possibles.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. j’ai une très grande maison héritée de mes parents étant fille unique..ayant eu 3 filles j envisage de penser à notre succession car un des enfants a très peu de revenus et nous sommes âgées de 64 ans..que me conseillez vous? merci

      1. Bonjour

        Vous avez plusieurs possibilités : faire une donation à vos enfants, leur céder la nue-propriété de cette maison (mais cela ne génère pas de revenus pour vos enfants)… Il faut faire un bilan patrimonial complet afin de pouvoir aider vos enfants tout en conservant pour vous des revenus afin de prévoir l’avenir, et notamment si votre état de santé se détériore dans plusieurs années. Il est fortement conseillé de conculter votre notaire afin d’envisger toutes les ptions possibles.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Pour calculer le pourcentage de l’usufruit lors de la vente d’une maison, est-ce l’âge de l’usufruitier au moment de la vente qui est pris en compte ou bien l’âge qu’il avait au moment du démembrement?
      Merci par avance pour votre réponse

      1. Bonjour

        Le Code civil indique que le partage se fait en fonction de la valeur de chacun des droits, sans autre précision. Il faut voir cette question avec votre notaire.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      2. bonjour ,
        avez vous pu obtenir une reponse a votre question ?
        car comme vous je me posais la meme question sans trouver la reponse .
        bien cordalement

        1. Bonjour

          Il est spécifié sur ce site « En cas de vente de la pleine propriété d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire (chacun pour ses droits respectifs), l’opération peut dégager une plus-value pour l’usufruitier, pour le nu-propriétaire ou pour les deux. Le prix d’acquisition de chaque droit est celui figurant à l’acte d’acquisition (à titre onéreux ou gratuit) de chacun. Le prix de cession doit être ventilé de manière à faire apparaître de manière distincte la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. »
          https://notairesdugrandparis.fr/fr/imposition-de-la-plus-value-immobiliere/cas-particuliers

          Meilleures salutations.
          L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. Bonjour, ma mère est propriétaire d’une maison sur 2 niveaux, et elle vit au 1er niveau. Elle a commencé à construire le 2eme niveau mais n’a pas les finances pour le terminer. Je lui ai proposé de terminer les travaux et de mettre la partie du haut en location.
      Quelles solutions légales et fiscale me permettrait d’acquérir la partie haute de la maison et d’en finir les travaux, surtout au regard de la Banque qui me demandera un justificatif de propriété pour me financer les travaux. Faut-il faire un demenbrement une SCI ou SAS familiale pour faciliter la transaction ?
      Ps: ma mère a 2 enfants (mon frère et moi) mais ce projet ne le concerne pas. En revanche, il est convenu qu’au décès de ma mère, j’hésiterais du 2eme niveau et mon frère du 1er niveau.

      1. Bonjour,
        Dans votre situation, nous vous recommandons de consulter un notaire. Il pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts familiaux et patrimoniaux.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        1. Bonjour

          Dans ce cas il faut devenir propriétaire de cet étage afin de pouvoir souscrire un prêt. Voyez avec votre notaire.
          Meilleures salutations.
          L’équipe de lafinancepourtous.com

    10. Bonjour
      Les abattement ne sont pas eux aussi proratisés en fonction de la valeur de la nue-propriétée comme dans le cas de démembrement de clause bénéficiaire d’assurance vie ?
      exemple : bien de 150k €
      démembrement : usus conserver par les 2 parents et NP donnée à l’enfant unique.
      parent tout 2 agés de 52 ans, valeur de la np = 50% soit 75k €, abattement de 100k € par parent pour l’enfant donc 200k € d’abattement dispo donc aucun frais hors frais d’acte. Mais les abattement ne sont-ils pas proratisés comme je l’ai dis au dessus, c’est à dire à hauteur de la valeur de la NP donc 50% de 200k € soit 100k € d’abattement ?

      1. Bonjour

        Non, les abattements ne sont pas proratisés. Sur la valeur de 75 000 € (nue-propriété) chaque parent peut donc donner la moitié. Et cela ne sera pas taxé (sauf frais d’actes du notaire)
        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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