Le prêt relais

Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes.

Comment fonctionne un prêt relais ?

La banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel.

Quelle est est la durée maximale d’un prêt relais ?

En règle générale, les établissements de crédit octroient entre 60 et 70 %, et au plus 80 % de la valeur du bien actuel à vendre et sur une durée de un à deux ans.

Quel taux pour un prêt relai ? 

Le taux d’un crédit relai est librement fixé par les banques. IL est généralement supérieur à un prêt immobilier classique, sans pouvoir dépasser les taux d’usure.

Les formes de prêt relais

Si le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en-dessous de ce montant, on parle de prêt relais « sec ». Aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, le taux du prêt relais risque d’être supérieur à ceux des autres prêts immobiliers, ces derniers étant remboursés sur des durées beaucoup plus longues.

Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt immobilier classique. En effet, fréquemment le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente. Dans ce cas, le taux du prêt relais est souvent le même que celui proposé pour le crédit traditionnel. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement. Car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, si vous vendez avant d’avoir fini de le rembourser, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier.

En cas d’endettement excessif, il est possible d’opter pour un prêt relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque mois, vous ne réglez que la cotisation d’assurance décès-invalidité du prêt. Les intérêts du prêt relais seront payés après  la vente de l’ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté.

Quel est le coût d’un prêt relai ?

Tout dépend avant tout du taux du crédit mais également de sa durée : plus il est long, le plus coût est élevé.

Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt.

Enfin, certains établissements bancaires proposent un unique prêt qui inclut le crédit relais et le prêt immobilier classique. Une partie de ce prêt, correspondant au crédit relais, est remboursable par anticipation dès la vente du bien immobilier.

Le remboursement du prêt relais

Après la vente du bien immobilier, le crédit relais est remboursé à la banque : le capital prêté et les intérêts dus.

Comme le crédit relais porte sur 60 à 70 % de la valeur du bien, et si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, l’emprunteur dispose d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci peut être utilisé pour de nouvelles dépenses ou être placé sur un produit d’épargne ou être investi. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais.

Lors de ce remboursement anticipé, l’emprunteur peut choisir soit de réduire le montant de ses mensualités de remboursement en maintenant la durée initiale du prêt, soit continuer de rembourser les mensualités de départ en réduisant la durée du prêt. Ce qui aura pour effet de réduire le coût total du prêt.

Le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais

Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque  peut, mais sans aucune obligation :

• soit proroger le prêt relais d’une année supplémentaire, par exemple ;

• soit  transformer le prêt relais en prêt classique, à condition que votre taux d’endettement le permette ;

• soit procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.

Par ailleurs, en ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à vendre son bien, il est possible :

• soit de baisser le prix de vente du bien ;

• soit de mettre en location l’ancien bien immobilier, à condition que les futurs loyers encaissés permettent de revenir à un taux d’endettement acceptable (30 % par exemple) et que la banque vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique ;

• soit de remettre en vente le bien immobilier qui vient d’être acheté avec le prêt relais.

Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté.