Le prêt relais

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Pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre la revente du premier, et donc sans disposer du capital correspondant à sa valeur, la banque va vous proposer un « prêt relais ». Ce crédit s’apparente à une avance faite par la banque sur la vente du bien que vous détenez actuellement.

Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes.

Principe du prêt relais

La banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel.

Les formes de prêt relais

Si le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en-dessous de ce montant, on parle de prêt relais « sec ». Aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, le taux du prêt relais risque d’être supérieur à ceux des autres prêts immobiliers, ces derniers étant remboursés sur des durées beaucoup plus longues.

Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt immobilier classique. En effet, fréquemment le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente. Dans ce cas, le taux du prêt relais est souvent le même que celui proposé pour le crédit traditionnel. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement. Car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, si vous vendez avant d’avoir fini de le rembourser, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier.

En cas d’endettement excessif, il est possible d’opter pour un prêt relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque mois, vous ne réglez que la cotisation d’assurance décès-invalidité du prêt. Les intérêts du prêt relais seront payés après  la vente de l’ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté.

Le report du paiement des intérêts accroît le coût total du crédit. Car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts.

Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt.

Enfin, certains établissements bancaires proposent un unique prêt qui inclut le crédit relais et le prêt immobilier classique. Une partie de ce prêt, correspondant au crédit relais, est remboursable par anticipation dès la vente du bien immobilier.

Le remboursement du prêt relais

Après la vente du bien immobilier, le crédit relais est remboursé à la banque : le capital prêté et les intérêts dus.

Comme le prêt relais porte sur 60 à 70 % de la valeur du bien, et si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, l’emprunteur dispose d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci peut être utilisé pour de nouvelles dépenses ou être placé sur un produit d’épargne ou être investi. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais.

Lors de ce remboursement anticipé, l’emprunteur peut choisir soit de réduire le montant de ses mensualités de remboursement en maintenant la durée initiale du prêt, soit continuer de rembourser les mensualités de départ en réduisant la durée du prêt. Ce qui aura pour effet de réduire le coût total du prêt.

Le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais

Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque  peut, mais sans aucune obligation :

  • soit proroger le prêt relais d’une année supplémentaire, par exemple ;

  • soit  transformer le prêt relais en prêt classique, à condition que votre taux d’endettement le permette ;

  • soit procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.

Par ailleurs, en ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à vendre son bien, il est possible :

  • soit de baisser le prix de vente du bien ;

  • soit de mettre en location l’ancien bien immobilier, à condition que les futurs loyers encaissés permettent de revenir à un taux d’endettement acceptable (30 % par exemple) et que la banque vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique ;

  • soit de remettre en vente le bien immobilier qui vient d’être acheté avec le prêt relais.

Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté.

    104 commentaires sur “Le prêt relais”
    1. Bonjour,
      dans le cas d’un prêt relais adossé à un prêt long terme classique, les mensualités dues au titre du prêt relais sont-elles essentiellement composées des intérêts, ou bien rembourse t on à la fois les intérêts et la somme prêtée, de la même anière qu’un crédit classique? En d’autres termes, si je vends ma maison au bout de 3 mois, et réinjecte le produit de la vente dans mon prêt long terme, est ce que mes 3 mensualités de prêt relais seront « à perte » ou quasiment (ce qui sera le cas si je n’ai au final remboursé que les intérêts)?

      1. Bonjour,
        Un prêt relais correspond à une avance faite par votre banque sur la vente du bien immobilier que vous vendez. Le montant du prêt relais correspond à environ 70 % de la valeur de votre bien mis en vente. Avant la vente, vous remboursez les intérêts et la cotisation d’assurance emprunteur du prêt relais. Après la vente du bien immobilier, vous remboursez à votre banque la totalité du prêt relais : le capital prêté (70 % de la valeur de votre bien) et les intérêts restants dus. Comme indiqué dans notre article ci-dessus, si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, vous disposez d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci permettra de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais. Ou vous pourrez l’utiliser pour de nouvelles dépenses ou le placer sur un produit d’épargne ou d’investissement.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Lorsque nous avons acheté notre maison, le plan de financement proposé par la banque incluait un prêt relais pour le bien de mon compagnon( crédit restant 150 000€ montant du Pret relais : 180 000€. J’ai signé une attestation de co-emprunteur non propriétaire du bien pour ce prêt relais. Mon compagnon a vendu son appartement et remboursé le prêt relais (180 000€). Aujourd’hui nous nous séparons, il me réclame la somme du prêt relais (30 000€ soit 180 000€ – 150 000€) en disant que je n’ai rien remboursé. Suis-je en devoir de lui rembourser cette somme ? Nous n’étions ni pacsés ni mariés à ce moment là

    3. Bonjour,
      Nous avons acheté une maison avec mon conjoint, pour se faire il devait vendre son appartement et en attendant prendre un prêt relais (dont j’ai été co garante) en plus de notre crédit immobilier (50/50). Pour son crédit à lui (sur son appartement) la somme de remboursement était de 128 000€ mais le montant du relais de 148 000€. Mon conjoint a vendu ce bien et a remboursé 148 000€ + 2000€ environ d’intérêts. Où sont allés ces 20 000 € qu’il a donné « en plus » ? Ils n’apparaissent pas dans nos tableaux d’armotissements. Ont-il été ré injecté dans notre crédit en commun ? Cela signifie-t-il qu’il a remboursé plus que moi même si nous sommes à 50/50 sur l’achat et le crédit ? Dois-je moi aussi mettre 20 000€ ?

      1. Bonjour,
        En principe, le montant de la vente de l’appartement à votre conjoint devait permettre le remboursement par anticipation du prêt immobilier finançant l’achat de ce bien (128 000 euros) et le prêt relais souscrit par votre conjoint (148 000 euros). Vous devez vous adresser à votre notaire pour obtenir plus d’informations sur votre situation personnelle.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,

      Si le prêt relais et le nouveau prêt immobilier ont été fait dans une autre banque que le prêt du bien en vente, comment se passe le remboursement du reliquat de l’ancien prêt?
      On rembourse le prêt relais à la nouvelle banque et c’est elle qui traite avec l’ancienne banque?

      1. Bonjour,
        Non. Une partie du montant de la vente sera directement versée à la première banque, en vue du remboursement anticipé du prêt immobilier finançant le bien vendu (capital restant dû et éventuelle pénalité de remboursement anticipé à la date de la vente). Rapprochez-vous du notaire chargé de la vente pour plus d’informations.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      j’ai contracté un pret classique pour l’achat de ma maison et j’avais prevu de vendre mon appartment actuel pour le financer : j’ai donc aussi un pret relais
      je souhaite finalement garder cet appartement pour le louer : est ce possible ? comment peu ton faire ? sachant que je peux solder le prêt de cet appartement complement,
      merci par avance,

      1. Bonjour,
        Votre situation est complexe. Vous devrez rembourser le prêt relais sans avoir vendu le bien immobilier. Il est préférable de vous rapprocher au préalable de votre établissement prêteur.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,
        Nous n’avons pas connaissance de la possibilité de souscrire un seul prêt relais pour la vente simultanée de deux biens immobiliers. Vous pouvez interroger sur ce point un conseiller départemental de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ ).
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Bonsoir,
      nous avons contracté un prêt relais pour anticiper la vente de nos deux maisons pour pouvoir acheter un appartement.
      Nous avons vendu une des deux maisons.
      La banque a mis sous séquestre la somme alors que nous avons un problème de trésorerie.
      Est-il possible d’accéder à une petite partie de « notre » argent ?
      D’avance merci de votre réponse.

      1. Bonjour,
        Vous devez vous reporter aux conditions générales du prêt relais souscrit et voir quelle solution peut vous proposer votre banque pour faire face à votre situation.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. Bonjour, nous avons un appartement avec un crédit à taux de 1,30% et nous souhaitons acheter une maison plus chère que le prix de l’appartement. Pour faire cela, nous devons vendre l’appartement et nous nous demandons si c’est possible de conserver le solde du crédit de l’appartement à 1,30% et ajouter un nouveau créadit au taux actuel pour le reste du montant du prix de la maison que nous souhaitons acheter. Quelque chose qui serait très avantageuse à l’heure actuelle de la hausse d’interet de crédit. Merci d’avance pour votre réponse.
      Jeanne

      1. Bonjour,
        Un transfert de l’ancien prêt immobilier sur le nouveau bien acquis, en conservant les conditions de l’ancien prêt, est envisageable si une clause de transfert est mentionnée dans le contrat de prêt initial. A défaut, votre banque peut refuser une demande de transfert de prêt.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. bonjour,
      nous avons encore un pret de 160k€ sur notre maison actuelle estimee a 340k€.
      nous avons demarre un projet de construction avec un oret classique et un pret relais de 235k€ qui va reprendre notre pret initial de 160k€ plus une ralonge de 80k€.
      le marche de l immobilier devenant tendu, nous nous posons la question des options possibles si nous n arrivons pas a vendre notre maison?
      nous savons qu elle pourrait se louer facilement.
      quelle posture avoir face a la banque pour ne pas brader son bien, ou se le faire saisir par la banque ?
      Merci

      1. Bonjour

        Dans votre situation il est préférable de voir votre conseiller financier pour envisager un allongement de la durée du prêt relais

        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    9. Bonjour, je suis en pleine réflexion et je tombe sur cet article au cours de mes recherches, pouvez-vous m’aider, svp ?
      Nous avons pour projet de déménager dans un département limitrophe au nôtre dans lequel l’immobilier est moins cher.
      Actuellement, nous remboursons un prêt (encours environ 300 000 €).
      Notre maison a été estimé à 700 000 €, et nous visons des biens pour un budget d’environ 400 000 €, ce qui nous permettrait de solder notre crédit. Peut-être qu’il nous faudra une petite rallonge en cas de travaux et d’aménagement.
      Le souci : nous travaillons à domicile, donc plus ou pas de maison, pas de travail.
      Vendre avant de trouver un autre bien, ou espérer une vente concomitante, relèverait du miracle et si on n’y parvient pas, la situation pourrait rapidement devenir problématique.
      Avez-vous une idée de montage pour notre cas, s’il vous plaît ?
      Je découvre le prêt relais sec, est-ce une pratique courante ?
      Sachant que nous devrons « reconstituer » notre « clientèle », même si ce sera rapide et facile, je crains que les Banques ne soient frileuses ou que notre projet ne soit pas assez rentable pour elles.
      Merci d’avance !

      1. Bonjour

        Effectivement il est assez compliqué de vendre et dans le même temps de racheter un bien. Mais vous pouvez faire une « vente longue », en stipulant par exemple que le bien, une fois la promesse d’achat signée, sera livré par exemple 6 mois plus tard. Vous pouvez également louer un bien en attendant de trouver votre nouvelle résidence principale. Voyez toutes ces questions avec votre conseiller financier.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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