Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes.
Comment fonctionne un prêt relais ?
La banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel.
Quelle est est la durée maximale d’un prêt relais ?
En règle générale, les établissements de crédit octroient entre 60 et 70 %, et au plus 80 % de la valeur du bien actuel à vendre et sur une durée de un à deux ans.
Quel taux pour un prêt relai ?
Le taux d’un crédit relai est librement fixé par les banques. IL est généralement supérieur à un prêt immobilier classique, sans pouvoir dépasser les taux d’usure.
Les formes de prêt relais
Si le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en-dessous de ce montant, on parle de prêt relais « sec ». Aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, le taux du prêt relais risque d’être supérieur à ceux des autres prêts immobiliers, ces derniers étant remboursés sur des durées beaucoup plus longues.
Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt immobilier classique. En effet, fréquemment le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente. Dans ce cas, le taux du prêt relais est souvent le même que celui proposé pour le crédit traditionnel. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement. Car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, si vous vendez avant d’avoir fini de le rembourser, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier.
En cas d’endettement excessif, il est possible d’opter pour un prêt relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque mois, vous ne réglez que la cotisation d’assurance décès-invalidité du prêt. Les intérêts du prêt relais seront payés après la vente de l’ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté.
Quel est le coût d’un prêt relai ?
Tout dépend avant tout du taux du crédit mais également de sa durée : plus il est long, le plus coût est élevé.
Le report du paiement des intérêts accroît le coût total du crédit. Car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts.
Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt.
Enfin, certains établissements bancaires proposent un unique prêt qui inclut le crédit relais et le prêt immobilier classique. Une partie de ce prêt, correspondant au crédit relais, est remboursable par anticipation dès la vente du bien immobilier.
Le remboursement du prêt relais
Après la vente du bien immobilier, le crédit relais est remboursé à la banque : le capital prêté et les intérêts dus.
Comme le crédit relais porte sur 60 à 70 % de la valeur du bien, et si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, l’emprunteur dispose d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci peut être utilisé pour de nouvelles dépenses ou être placé sur un produit d’épargne ou être investi. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais.
Il est conseillé de négocier la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé lors de la souscription conjointe d’un prêt relais et d’un crédit immobilier classique.
Lors de ce remboursement anticipé, l’emprunteur peut choisir soit de réduire le montant de ses mensualités de remboursement en maintenant la durée initiale du prêt, soit continuer de rembourser les mensualités de départ en réduisant la durée du prêt. Ce qui aura pour effet de réduire le coût total du prêt.
Le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais
Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque peut, mais sans aucune obligation :
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soit proroger le prêt relais d’une année supplémentaire, par exemple ;
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soit transformer le prêt relais en prêt classique, à condition que votre taux d’endettement le permette ;
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soit procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.
Par ailleurs, en ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à vendre son bien, il est possible :
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soit de baisser le prix de vente du bien ;
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soit de mettre en location l’ancien bien immobilier, à condition que les futurs loyers encaissés permettent de revenir à un taux d’endettement acceptable (30 % par exemple) et que la banque vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique ;
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soit de remettre en vente le bien immobilier qui vient d’être acheté avec le prêt relais.
Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté.
bonjour,
si mon capital restant du (195000€) est inferieur au montant de la maison a 70 % (210000)
pourquoi le pret relais ne prends pas en compte mon capital restant du mais le prix a hauteur de 70% de la maison ?
je pers 15000€ plus les frais du pret relais ?
;Bonjour
Il faut voir avec votre conseiller : le prêt relai est généralement limité à 70 % de la valeur.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour, la prorogation de trois mois pour un prêt relais est-elle payante ? ma banque me demande pour ce faire 300€ ! Puis-je contester ?
merci pour votre reponse…
Bonjour
Si cela est prévu au contrat, la banque peut appliquer ce coût.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Merci pour tous ces renseignements !
Je me demandais, concernant le prêt relais, si l’on paie des intérêts tous les mois, si j’ai bien compris.
Si la vente a lieu deux mois après l’obtention du prêt relais, au niveau du remboursement anticipé, faudra-t-il simplement rembourser le capital restant du prêt (sans les intérêts) ?
Cela signifie que le coût du prêt relais correspondra approximativement (avec les frais de dossier, l’assurance, la garantie ?) uniquement aux deux mois d’intérêts.
Est-ce bien cela ?
Merci pour les éclaircissements !
Bonjour
Le prêt relais n’est soumis à aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA). C’est une spécificité de ce type d’emprunt : vous ne payez aucune pénalité si vous remboursez la somme prêtée avant la date finale prévue.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour, le prêt relais est il compatible avec une vente en vefa et si oui la durée du prêt peut elle être de 24 mois merci.
Bonjour,
Vous pouvez souscrire un prêt relais en même temps qu’une vente en vefa. Mais la durée du prêt relais est en principe d’un an (renouvelable une fois). La vente en vefa peut être plus longue, selon l’état d’avancement de la construction lors de la signature de l’acte d’achat. Il est aussi nécessaire de tenir compte du risque de retard de livraison. Pour obtenir plus d’informations, vous pouvez consulter un conseiller départemental de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai actuellement un prêt transférable. Comment cela se passe si je veux acheter un bien avant d’avoir vendu mon bien actuel ? Je peux bénéficier d’un prêt relais en attendant, et ensuite activer la transférabilité du prêt une fois mon premier bien vendu ? Ou transférer le prêt dès l’achat sur le nouveau bien, et un prêt relais sur l’ancien bien ?
Cordialement
Bonjour,
Si vous achetez le nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre bien actuel, vous devez souscrire un prêt relais, correspondant à une avance faite par votre banque d’une partie du prix de vente de ce bien. Le prêt relais sera remboursé avec le montant de la vente de votre bien actuel. Par ailleurs, pour financer la nouvelle acquisition, vous demanderez le transfert de votre crédit immobilier actuel. C’est donc votre deuxième hypothèse qui devrait être mise en œuvre. Votre établissement prêteur doit vous donner toutes les précisions nécessaires.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je vends un bien evalué à 390000€ pour acquerir une maison au prix de 345000€ je n’ai pas de crédit en cours mais j’ai besion d’un crédit relai.
comment serait il calculé ?
Bonjour
Le prêt relai est généralement accordé sur la base de 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Voyez un conseiller bancaire à ce sujet.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour, nous avons une clause de transfert sur notre prêt actuel.
nous allons en faire la demande. admettons que ce soit accepté, puis-je faire un prêt relais pour la somme restante à régler en complément pour notre nouveau bien ?
montant du bien + frais 200 000 euros
75 000 apport personnel via notre epargne.
notre bien actuel est estimé à 130 000 euros
reste a régler sur notre premier prêt 84 000 euros.
puis-je emprunter via un crédit relais 58 000 euros ? et rembourser cette somme une fois mon bien vendu ? et garder mon prêt actuel pour les 84 000 restant?
Bonjour,
Dans votre situation, votre premier prêt sera transféré avec le montant restant à régler. Votre banque vous proposera de souscrire un prêt complémentaire, pour financer l’achat du nouveau bien immobilier.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com