Le prêt relais

la finance pour tous

Pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre la revente du premier, et donc sans disposer du capital correspondant à sa valeur, la banque va vous proposer un « prêt relais ». Ce crédit s’apparente à une avance faite par la banque sur la vente du bien que vous détenez actuellement.

Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes.

Principe du prêt relais

La banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel.

Les formes de prêt relais

Si le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en-dessous de ce montant, on parle de prêt relais « sec ». Aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire. Dans ce cas, le taux du prêt relais risque d’être supérieur à ceux des autres prêts immobiliers, ces derniers étant remboursés sur des durées beaucoup plus longues.

Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt immobilier classique. En effet, fréquemment le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente. Dans ce cas, le taux du prêt relais est souvent le même que celui proposé pour le crédit traditionnel. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement. Car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, si vous vendez avant d’avoir fini de le rembourser, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier.

En cas d’endettement excessif, il est possible d’opter pour un prêt relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque mois, vous ne réglez que la cotisation d’assurance décès-invalidité du prêt. Les intérêts du prêt relais seront payés après  la vente de l’ancien bien immobilier, avec le remboursement du capital prêté.

Le report du paiement des intérêts accroît le coût total du crédit. Car les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts.

Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt.

Enfin, certains établissements bancaires proposent un unique prêt qui inclut le crédit relais et le prêt immobilier classique. Une partie de ce prêt, correspondant au crédit relais, est remboursable par anticipation dès la vente du bien immobilier.

Le remboursement du prêt relais

Après la vente du bien immobilier, le crédit relais est remboursé à la banque : le capital prêté et les intérêts dus.

Comme le prêt relais porte sur 60 à 70 % de la valeur du bien, et si la vente a pu se réaliser sans trop de décote, l’emprunteur dispose d’un capital disponible supplémentaire. Celui-ci peut être utilisé pour de nouvelles dépenses ou être placé sur un produit d’épargne ou être investi. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier classique souscrit en même temps que le prêt relais.

Lors de ce remboursement anticipé, l’emprunteur peut choisir soit de réduire le montant de ses mensualités de remboursement en maintenant la durée initiale du prêt, soit continuer de rembourser les mensualités de départ en réduisant la durée du prêt. Ce qui aura pour effet de réduire le coût total du prêt.

Le bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais

Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque  peut, mais sans aucune obligation :

  • soit proroger le prêt relais d’une année supplémentaire, par exemple ;

  • soit  transformer le prêt relais en prêt classique, à condition que votre taux d’endettement le permette ;

  • soit procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.

Par ailleurs, en ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à vendre son bien, il est possible :

  • soit de baisser le prix de vente du bien ;

  • soit de mettre en location l’ancien bien immobilier, à condition que les futurs loyers encaissés permettent de revenir à un taux d’endettement acceptable (30 % par exemple) et que la banque vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique ;

  • soit de remettre en vente le bien immobilier qui vient d’être acheté avec le prêt relais.

Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté.

    38 commentaires sur “Le prêt relais”
    1. Bonjour, peut-on rembourser le prêt relais par d’autres moyens que le produit de vente du bien avec lequel l’estimation du prêt relais a été accordé. Par exemple par des fonds propres ou par le produit de vente d’un autre bien immobilier. Autrement dit la banque est-elle en droit d’exiger le remboursement uniquement par le produit de vente du bien immobilier que l’on devait vendre pour rembourser ou elle s’en « fiche » du moment que l’on a d’autres ressources qui permettent de rembourser. Merci pour vos réponses.

      1. Bonjour,

        La situation décrit est assez atypique. Le plus souvent le prêt relais, qui constitue une avance sur le montant de la vente du bien immobilier, est accordé à des emprunteurs qui ne disposent pas d’autres liquidités. Pour plus de renseignements, vous pouvez consulter les conseillers de l’Anil (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/).

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, ma maison a été estimé à 220 000 euros. J’ai eu un prêt relais de 178 000 euros. Je dois à la banque 150 000 euros de mon crédit immobilier. Si je vends ma maison 2 ou 3 mois après la signature du prêt relais est-ce que le prêt relais va toujours me coûter 28 000 euros ou est-ce que je peux récupérer ce montant ?

      1. Bonjour,

        Vous devez rembourser à votre banque 2 prêts : le prêt relais de 178 000 euros + le prêt immobilier de 150 000 euros. Soit un montant total prêté de 328 000 euros. La vente de votre maison va vous permettre de rembourser partiellement et par anticipation ces prêts. Si vous vendez votre bien à sa valeur estimée, 220 000 euros, vous rembourserez l’intégralité du prêt relais (178 000 euros + les intérêts dus sur les 2 ou 3 mois selon la durée de votre prêt relais) et éventuellement une petite partie de votre prêt immobilier de 150 000 euros. S’agissant de remboursement anticipé, vérifiez dans les contrats de crédit immobilier si le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé est exigé ou non par votre banque.

        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, je souhaite faire construire mais pour ce faire il me faut un prêt relais en attendant de vendre mon bien actuel estimé à 220 000€. Notre courtier nous annonce un prêt relais de 90 000€ (59% du montant de l’estimation de notre bien) et un prêt classique adossé de 290 000€. Nous souhaitons que le prêt relais soit le plus bas possible (et donc augmenter le prêt classique) mais notre courtier nous dit que la banque impose ce montant de 90 000€ et ne veut pas faire moins. La banque peut-elle l’imposer ou est-ce notre courtier qui touche une commission (par le prêteur) si le prêt relais est plus haut ?

      1. Bonjour
        La banque est libre de vous accorder ou non un prêt relai ou autre. Pour les montants accordés, c’est également libre. Tentez de faire une autre simulation par un autre courtier.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour, nous sommes propriétaires d’une maison en Belgique qui est notre résidence principale. Nous voulons revenir en France.
      Notre maison a été estimée à 425 000 euros et dans notre recherche le prix de notre prochain bien sera entre 350 et 390 000 euros.
      Les agents immobiliers nous disent que tant que notre maison n’est pas vendue ce n’est pas possible de signer une promesse de vente. J’ai donc envisagé un prêt relais. Ma banque belge me dit que ce n’est pas possible parce que notre prochain bien sera en France et ma banque française me dit que ce n’est pas possible parce que notre maison est en Belgique. Qu’en pensez-vous ? Dois-je vraiment attendre d’avoir vendu avant de commencer à chercher un nouveau bien ? Merci beaucoup.

      1. Bonjour

        Votre situation est complexe, mais cela devrait pouvoir se régler. Tentez de contacter un courtier pour trouver une solution de financement.
        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour, nous avons fait un prêt pour l’achat d’un terrain et un prêt relais pour l’habitation. Depuis le déclenchement du prêt terrain la banque nous prend les frais d’assurances sur le prêt relais. A ce jour, nous avons vendu notre bien principal et n’avons donc plus besoin du prêt relais. Pouvons-nous demander le remboursement des frais d’assurances ? Merci d’avance.

      1. Bonjour,
        Après remboursement intégral du prêt relais, vous n’aurez plus de cotisation d’assurance emprunteur à régler. Mais les cotisations versées pendant la durée effective du prêt relais ne vous seront pas remboursées.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour, j’ai un appartement estimé à 230 000€. Donc montant du prêt relais sera de 161 000€, crédit déjà fini de rembourser. Je souhaite acheter une maison à 2, total des salaires 2700€, combien puis-je emprunter en plus du crédit relais ?

      1. Bonjour,
        De nombreux éléments sont à prendre en compte pour évaluer votre capacité d’emprunt (montant des charges, taux du prêt, durée de remboursement…). Il serait préférable de demander des simulations auprès de votre banque, de banques concurrentes ou d’un courtier. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller d’une Adil proche de chez vous (association départementale pour l’information sur le logement – https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/).
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour, j’aurai besoin de 100000€ pour ma nouvelle maison car la vente de ma maison actuelle ne sera signée que le 16 mai 2022 avec le chèque de 120000€. Je suis bloqué pour l’autre maison (compromis déjà signé) et maintenant il veulent l’argent (100000€).

      1. Bonjour,

        Vous devez vous adresser à votre banque pour souscrire un prêt relais. Ce crédit s’apparente à une avance faite par la banque sur la vente de votre ancienne maison. Notre article ci-dessus vous apportera les informations nécessaires.

        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Je veux souscrire à un. Prêt relais. Ma maison est estimée à 400 000 euros fourchette basse. Nous avons un crd de 132000 euros sur ce bien.
      Nous souhaitons investir dans un nouveau bien à 400 000 avec un apport de 80 000 euros. Nous voulons surtout placer l’argent restant ( 400 000 euros -le crd- l’apport).
      Je ne comprends pas le mécanisme de remboursement du prêt relais. Si je dois rembourser la totalité du prêt relais je ne peux pas mettre de côté car j’ai un faible crd

      1. Bonjour,
        Le prêt relais correspond à une avance sur le prix de vente de votre maison. Le montant du prêt relais est en général égal à 60 ou 70 % de la valeur nette du bien (400 000 € x 70% = 280 000 €). A la vente de votre logement, vous devrez rembourser le montant total du prêt relais et le capital restant dû de votre premier crédit à la date de la vente. Pour vous aider dans votre projet immobilier, vous pouvez contacter les conseillers de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ ).
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. Bonjour j’ai ma proposition d’achat signé par moi même et les vendeurs concernant ma future maison principale en province pour un montant de 420 000 euros. je suis propriétaire d’un bien sur Paris estimée par une agence immobilière à un minimum de 800 000 euros, j’ai l’attestation de cette agence immobilière. j’ai pris rendez-vous auprès de mon conseiller financier afin de faire la demande d’un prêt relais, en présentant l’attestation de la valeur de mon duplex sur Paris, une attestation de placement assurance vie, et mon solde de mon compte CCP plus que généreux. Mon conseiller financier a fait la demande auprès de son supérieur et il m’a été donné une réponse négative car je n’ai pas de salaire qui rentrent tous les mois sur mon compte et que malgré mon attestation de l’agence immobilière quand à la valeur de mon bien que je vends supérieur au bien que je veux acquérir, la banque a peur que je ne rembourse pas… Je suis donc bloquée pour cette achat et pour la vente de mon duplex car nous sommes nombreux nombreux à vivre dans mon duplex et j’ai des petits travaux à faire avant de faire visiter et le logement étant petit il est complètement encombrè, je ne peux donc présenter mon bien épuré comme il le faudrait et comme je le voudrait afin de vite vendre et au bon prix. Comment puis je me sortir de cette situation ? Merci pour votre aide. PS : d’autres banques contactées m’ont fait la même réponse….

      1. Bonjour

        Sachez que les banques n’ont aucune obligation de délivrer un crédit. Toutefois, au regard de votre situation, et de la valeur des deux biens, vous devriez pouvoir trouver un financement. Avez-vous essayé de vous tourner vers un courtier en ligne ? Ils sont souvent plus réactifs que les banques de réseau.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

38 commentaires

Commenter