Le principe du démembrement de propriété

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Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abususL’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

 

    10 commentaires sur “Le principe du démembrement de propriété”
    1. Bonjour,
      Mon conjoint et moi souhaitons créer une SCI afin de faire construire une maison qui deviendrait notre résidence principale. Existe-t-il un moyen de fixer temporairement le siège social dans notre résidence actuelle avant de le transférer dans notre future maison ? Ou doit-on d’abord le fixer dans notre résidence actuelle et payer des frais pour transférer ensuite le siège dans la future maison?
      Meilleures salutations,
      Mme W

      1. Bonjour,

        Face à la compléxité de votre demande, il conviendrait de contacter un notaire ou un avocat fiscalité qui pourra vous aiguiller.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour,

      1/ est-il possible de démembrer un bien sur lequel il y a un financement bancaire ?
      2/ peut on donner la nue-propriété à son enfant mineur ?

      cordialement

      1. Bonjour,
        A priori, cette opération est réalisable légalement. Mais compte tenu de la complexité de cette situation, vous devez vous renseigner au préalable auprès d’un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour
      le conjoint de ma mere ( sans enfant ) qui a 46 ans , souhaite me faire une donation d’un logement d’une valeur de 100 000 euros.
      n’etant pas affilié il y a une taxe de 60%.
      si j’ai bien compris la sommes a regler hors notaire est donc 60% de 40 000 € ?

      1. Bonjour,
        Comme il n’existe pas de lien de parenté entre vous et votre beau-père, vous ne bénéficiez d’aucun abattement sur la valeur du bien donné. La donation sera donc taxée à 60 % sur la valeur totale du logement donné, soit 100 000 euros. Vous pouvez au préalable contacter un notaire afin d’être conseillé au mieux de vos intérêts.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,

      Est-il possible, non pas de donner, mais de vendre la nu-propriété de sa résidence secondaire, à sa fille qui y habite et qui paie un loyer? Le bien aurait une valeur de 370000 € en pleine propriété. Quel serait le montant de la nu-propriété à payer par sa fille et le montant des droits de mutation qu’il faudrait que le propriétaire âgé de plus de 70 ans acquitte à l’administration? D’après votre tableau la nu-propriété vaudrait 370000×0.7= 259000€ Les droits de mutation= 370000×0.2-2793=71207-100000= 0€ Est-ce bien cela?

      1. Bonjour

        Votre calcul sur la nue-propriété est bon. Toutefois, vu qu’il s’agit d’une vente, il ne faut pas appliquer les droits de mutation (valables uniquement pour les donations et succession), mais le coût de l’impôt sur les plus-values, lequel est fonction de la date à laquelle vous avez acquis ce logement. N’hésitez pas à contacter votre notaire sur ce point.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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