L’imposition des plus-values immobilières

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Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Mais il existe différents cas d’exonération.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

 La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-valus immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2005 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2019 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 245 000 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    51 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. Bonjour,

      Auprès de quel service peut on retrouver une notification d’un redressement pour plus value immobilière.

      Merci par avance pour votre aide

      1. Bonjour,

        Nous ne comprenons pas votre question. Pour que nous puissions y répondre, il conviendrait d’y apporter quelques précisions. Merci.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour
      Je souhaite vendre un parking souterrain détenu par mon épouse et moi-même à 50 % chacun.
      Prix de vente – 18000 € – Prix d’achat 10000 € + 4400 € (frais de notaire+frais de négo)
      Le montant la vente pour ma femme et moi est donc de 9000 € chacun.
      Donc moins de 15000 €.
      Est-ce que nous bénéficierons de l’exonération sur les petites ventes ?
      Merci d’avance pour votre réponse

      1. Bonjour,

        Selon les impôts, la taxation est exonérée si la cession est inférieure à 15 000 €. Mais le Fisc ne précise pas si cela s’applique par personne. Nous vous conseillons de voir avec votre notaire.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Je suis français et australien et resident fiscal en Australie. L’année fiscale australienne se termine en juin.
      Je m’apprete à rentrer en France en juin. Je vais vendre ma résidence principale en Australie par vente aux enchères le 1er juin avec échange des clefs et paiement le 28 juin.
      A partir de quelle date puis-je mettre le pied sur le sol français sans devoir payer l’impôt sur la plus value immobiliere en France?
      . a partir de la vente aux enchères et la signature du contrat le 1er juin
      . à partir du paiement et la remise des clefs le 28 juin
      . à partir du 2 juillet 2019 pour ne pas être considéré resident fiscal en France en 2019 (moins de 183 jours en France)
      Merci

      1. Bonjour,

        Sur ces questions très spécifiques, il est fortement conseillé de prendre contact avec un avocat fiscaliste, pour éviter toute requalification.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour et merci pour l’attention que vous porterez à la présente.
      Suisse, domiciliée en Suisse, je suis en train de vendre ma résidence secondaire dans le Gard construite il y a juste 20 ans avec feu mon époux.
      La somme que je vais récupérer et qui fera l’objet d’une plus-value servira à rembourser le prêt hypothécaire que j’ai sur ma résidence principale en Suisse (environ 100’000 euros – montant du prêt).
      Puis-je être exonérée de l’impôt sur la plus-value puisque cette plus-value servira à financer ma résidence principale (en Suisse, le système de financement n’est pas identique avec celui de la France) et les prêts hypothécaires sont très élevés.
      J’ai également vu que les taux des prélèvements sociaux ont diminué en 2019) à 7.2 %. Qu’en est-il dans mon cas ? Merci pour vos réponses et cordiales salutations.

      1. Bonjour,

        Lors de la cession, vous devrez payer en France (le notaire s’occupe de tout) l’impôt sur la plus-value ainsi que les prélèvements sociaux. Mais vous ne pourrez pas bénéficier d’exonération pour financer votre résidence suisse. Toutefois, étant donné que vous détenez le bien depuis 20 ans, vous serez assez faiblement imposé. Pour mémoire, les plus-values sont exonérées au bout de 22 ans. Et pour les prélèvements sociaux (17,2 %), ce délai est porté à 30 ans. Vous pouvez faire des simulations sur ce site http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Quelle est la date de calcul et de paiement de la taxe lorsque le paiement du prix (soulte)intervient 1 ou 2 ans après l’acte de vente. paiement à la purge du permis de construire .

      1. Bonjour,

        Cette question est très complexe et mérite l’intervention et les compétences d’un notaire. C’est lui doit gérer ces particularités.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour
      Une plus-value éxonérée en 2016 avec obligation de réemploi dans les 24 mois (Art 150 U) devient imposable en 2018 car la personne n’a pas fait de réemploi : dans quelle case de la déclaration 2042-C cette plus-value est elle à porter ?
      Impossible de la trouver…

      1. Bonjour,
        Il faut déposer une déclaration rectificative n° 2048 IMM disponible sur le site des impôts. Nous vous conseillons de voir avec le notaire initialement chargé de l’acte pour vous aider dans cette démarche.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      En tant que non résidente fiscale, je ne dépose habituellement pas de déclaration d’impôt en France n’ayant aucun revenu sur sol français. En 2018, j’ai vendu un terrain à bâtir avec plus-value dont l’impôt a été retenu par le notaire (19% + 17.2%). Cette retenue était-elle justifiée et devrais-je remplir une déclaration d’impôt pour la mentionner?

      Merci d’avance.

    8. Bonjour,
      Je viens de vendre un appartement que je mettais en location, mais le notaire n’a pas déduit mon impôts sur la plu-value au moment de la signature.
      Est-ce à moi de faire la démarche ?
      Dans quel délai ?
      Merci
      Bien cordialement,
      Carine

      1. Bonjour,

        C’est au notaire de payer les taxes pour l’Etat. Sauf si ce bien est détenu depuis plus de 22 ans (et 30 ans pour les prélèvements sociaux). En revanche, vous devez déclarer cette plus-values lors de la déclaration de revenus. Nous vous conseillons de prendre contact avec le notaire qui s’est chargé de l’acte.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    9. il manque juste une information : où reporte t’on cette plus value immobilière dans la déclaration 2042. j’ai épluché la déclaration 2042, aucune ligne ne semble correspondre à cette déclaration. Sur impots.gouv, ils parlent de la ligne 3VZ sur la déclaration 2042-C qui est probablement différente de la 2042. Il faudrait donc demander le formulaire 2042-c pour pouvoir déclarer cette plus value immobilière.

      1. Bonjour

        Oui effectivement ; nous avons corrigé l’article en ce sens. C’est bien la 2042 C, que vous pourrez télécharger sur le site des impôts. Pour les plus-values réalisées en 2018, il faut attendre que les déclarations soient ouvertes sur le site des impôts.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour,

          Nous vous remercions de votre lecture attentive. Nous avons corrigé cet erreur.

          Meilleures salutations
          L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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