PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le cadre juridique de la location

Le loyer et sa révision

Le contrat de bail doit mentionner le montant du loyer, ses modalités de paiement et éventuellement ses conditions de révision en cours de location. La périodicité de règlement du loyer, le plus fréquemment mensuelle, est indiquée sur le bail.

Le paiement du loyer peut être effectué par prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire uniquement si celui-ci a donné son accord. Le propriétaire ne peut pas imposer ce mode de règlement.

La quittance de loyer doit être délivrée gratuitement

La quittance de loyer indique toutes les sommes dues (loyer, droit de bail et charges) et réglées. Elle est établie après paiement.

Sa délivrance n’est pas obligatoire, sauf si le locataire en a fait la demande à son propriétaire. Ce document peut être utile en tant que justificatif de domicile ou pour bénéficier de l’allocation logement par exemple. Il doit être conservé cinq ans.

Selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit remettre gratuitement la quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Aucun frais d’envoi ne peut être exigé, même si une clause du contrat prévoit une contribution.

L’encadrement du montant des loyers dans certaines agglomérations

Un nouveau dispositif d'encadrement des loyers a été instauré par la loi Alur, du 24 mars 2014 concernant les logements situés dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu.

Les loyers des logements mis en location ou dont le bail est renouvelé à compter du 1er août 2016 ne doivent pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %, correspondant à la zone géographique et aux caractéristiques du logement (la première période de la mesure d'encadrement des loyers allant du 1er août 2015 au 31 juillet 2016).

Pour les logements présentant des qualités de localisation ou de confort plus élevées que celles des logements de la même catégorie et du même secteur géographique, la loi prévoit la possibilité d’appliquer un « complément de loyer » au loyer de référence majoré. Le montant de ce complément et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le contrat de bail.

Il est également institué un loyer de référence minoré (le loyer de référence -30 %). Ce qui permet au bailleur, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, de revoir à la hausse le loyer si celui-ci est très inférieur à ceux pratiqués sur le marché, dans la limite du loyer de référence minoré.

Les loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré hors charges, sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés, intégrés dans un observatoire local des loyers (OLAP - Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), agréé par le ministère du logement.

Paris est la première commune concernée par cette mesure

Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques regroupant 80 quartiers. Les loyers de référence sont fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction. Le prix au m2 baisse avec le nombre de pièces (un deux-pièces est moins cher au m2 qu’un studio). Et, logiquement, les meublés sont légèrement plus chers que les logements vides. Pour connaître les loyers de référence de votre quartier, vous trouverez sur internet une carte interactive, mise en ligne par la Drihl (Direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement), pour calculer le loyer maximum d’un logement.

Les loyers de référence sont mis à jour tous les ans par arrêté préfectoral. Les nouveaux plafonds s'appliquent aux contrats de location signés à partir de la date d'application de l'arrêté, mais ne modifient pas les contrats et les loyers en cours.

Vous êtes locataire rue de Caulaincourt, dans le 18ème, d’un logement non meublé construit dans les années 1960 d’une superficie de 30 m2.

Voici les données recensées sur la carte interactive : pour un studio, le loyer de référence est de 21,2 €/m² (25,4 €/m² pour le loyer de référence majoré). Pour un deux-pièces dans le même immeuble, le loyer de référence est de 19,8 €/m² (23,8 €/m² pour le loyer de référence majoré). Votre loyer ne peut dépasser, s’il s’agit d’un studio (30x25,4 €) soit 762 € hors charges ou s’il s’agit d’un deux-pièces (30X23,8 €) soit 714 €.

Source : Encadrement des loyers – Drihl – 1er août 2016

Pour les nouveaux contrats de location conclus ou ceux renouvelés qui ne respecteraient pas cette procédure d’encadrement des loyers, le locataire peut contester le montant du loyer proposé. Dans un premier temps, vous devez chercher à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. En cas de désaccord, vous pouvez introduire une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation. Si cette conciliation échoue, vous pourrez saisir le juge. Pendant cette période, vous devez continuer de régler votre loyer. En cas de décision du juge en votre faveur, le trop-perçu de loyer sera remboursé par votre propriétaire à compter de la signature ou du renouvellement du contrat de bail.

L’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) de Paris est mandatée par la Drihl pour répondre aux questions des locataires et propriétaires concernés.

Vous pouvez la contacter par téléphone (01.42.79.50.49) ou par mail (loyer.paris @ adil75.org).

Un double encadrement des loyers à Paris

A Paris, l’encadrement du niveau des loyers et l’encadrement de l’évolution des loyers s’appliquent de manière complémentaire. Depuis le 1er août 2015, lors de la mise en location d’un logement, le loyer est fixé dans une double limite :

  • du loyer appliqué à l’ancien locataire, comme dans l’ensemble des agglomérations dites tendues ;
  • des limites de valeurs fixées par arrêté préfectoral, dans les conditions du nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers.

La révision annuelle du loyer

En cours de location, le montant du loyer peut être révisé seulement si une clause du contrat de bail le prévoit. Si c’est le cas, le loyer varie, à la hausse ou à la baisse, dans les mêmes proportions que la variation annuelle moyenne de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee tous les trimestres.

Si votre contrat de location est ancien, la clause de révision du loyer peut se référer à l’indice du coût de la construction. Même sans modification du contrat, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui doit être pris en compte.

La révision du loyer intervient chaque année à la date convenue dans le contrat de bail, qui mentionne alors le trimestre de référence à prendre en compte. Si ce n’est pas le cas, la révision a lieu à la date anniversaire du contrat de location, en se référant au trimestre qui correspond au dernier indice publié à la date de la signature du bail.

Vous avez signé votre contrat de location le 20 juillet 2011, pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. L’indice (IRL) à prendre en compte est le dernier connu à la date de signature du bail, soit celui du 2ème trimestre dans cet exemple.

Soit : montant du loyer x nouvel indice (2ème trimestre 2012) / ancien indice (2ème trimestre 2011)

En savoir plus

Chiffres clés Immobilier

La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail (reconduction de la location avec le même locataire), le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

L’encadrement de la hausse des loyers dans certaines agglomérations

Depuis 2012, dans certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants, en métropole et en Outre-Mer où il existe des tensions anormales du marché locatif, la hausse des loyers est encadrée lors d’une nouvelle mise en location (avec un changement de locataire) ou d’un renouvellement de bail (reconduction de la location avec le même locataire). Cette mesure est renouvelable annuellement, par arrêtés préfectoraux applicables localement.

Le nouveau loyer demandé au locataire ne peut être supérieur au montant du loyer précédemment appliqué. Il peut seulement être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Une dérogation en cas de travaux ou de loyer sous-évalué

Toutefois, en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué, le montant du loyer demandé au nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail peut être d’un montant supérieur à celui correspondant à l’évolution de l’IRL.
 Dans ces deux cas, la hausse du loyer ne peut excéder :
 - soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ;
 - soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au précédent locataire (en cas de relocation) ou appliqué avant le renouvellement et révisé dans la limite de la variation de l’IRL (en cas de renouvellement de bail).

Que faire en cas de contestation du montant du loyer ?

Si vous contestez l’augmentation de votre loyer suite à sa révision, en cours de location ou lors du renouvellement du bail, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Il en existe une à la préfecture de chaque département.

La procédure est gratuite. La commission est également compétente en cas de litige sur les charges, les réparations locatives, l’état des lieux ou le dépôt de garantie.

La commission peut être saisie par le locataire comme par le propriétaire. Il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en mentionnant les noms et adresses du locataire et du propriétaire ainsi que l’objet du litige. Elle émet un avis, dans un délai de deux mois après la date de sa saisine.

Créé le 06 août 2012 - Dernière mise à jour le 27 juillet 2016
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NB , publié le 07/08/2016 18:19

Merci pour l'article du cadre juridique de la location. 5/5

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