Quelle durée pour le bail ?

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La durée du bail d’un logement vide

La durée du bail est généralement de trois ans au moins, selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire est une personne physique. Cette durée est la même si le propriétaire est une Société Civile Immobilière (SCI) détenue par des membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré inclus). Cette durée s’élève à 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

A l’issue de la période de trois ans ou six ans, le bail est reconduit automatiquement.

La résiliation du bail par le propriétaire

Dans trois cas particuliers, le bailleur peut néanmoins donner congé au locataire, celui-ci devant alors quitter le logement à l’échéance du bail. Il doit en être informé au moins six mois avant par une lettre recommandée avec accusé de réceptionCes trois situations sont les suivantes :

  • si le bailleur choisit d’habiter le logement ou de le faire habiter par un proche ;

  • s’il vend le bien : dans le cas d’une vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer en priorité d’acheter le logement qu’il occupe. Le droit de préemption ne joue pas si le bailleur cède le bien à un parent jusqu’au troisième degré inclus, qui doit cependant occuper le logement pendant au moins deux ans.

Depuis le 1er janvier 2018, dans ces deux cas de résiliation du bail, le propriétaire doit joindre à la lettre de congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (conforme à l’arrêté du 13/12/2017).

  • s’il invoque un motif légitime et sérieux, notamment dans le cas d’agissements graves de la part du locataire, comme des loyers payés fréquemment en retard ou des troubles de voisinage. Une non-assurance du logement par le locataire peut également être un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire a moins de contraintes que le propriétaire ; il peut, lui, quitter l’appartement avant la fin du bail sous réserve d’en avertir le bailleur trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire n’a pas à donner de raison particulière, sauf lorsque le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois. Le préavis se calcule à partir du moment où le bailleur reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception.

Un préavis d’un mois dans certains cas

Le délai peut être réduit à un mois dans certains cas bien précis :

  • l’obtention d’un premier emploi,

  • une mutation professionnelle,

  • la perte d’un emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle),

  • un nouvel emploi suite à une perte d’emploi,

  • le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA),

  • l’état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans, justifiant un changement de domicile.

Pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014, de nouveaux cas de préavis réduit d’un mois sont prévus (loi Alur) :

  • le logement est situé dans une zone d’encadrement des loyers (dite « zone tendue »), pour les congés donnés à compter du 31 juillet 2014,

  • le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH),

  • l’attribution au locataire d’un logement social,

  • l’état de santé du locataire justifiant un changement de domicile.

Le locataire sortant est tenu de payer son loyer pendant le délai de préavis, même s’il a déjà quitté le logement. Cependant, si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du délai de préavis, il peut décharger l’ancien locataire du paiement du loyer.

    17 commentaires sur “Quelle durée pour le bail ?”
    1. Bonjour, je souhaiterais reprendre un logement loué, le bail se renouvelle au 1 juillet et je souhaiterais le récupérer l’année prochaine en juillet, en janvier les locataires ont reçu un courrier les informant de mon désir de ne pas renouveller , ils n’ont retirer le recommandé que le 2 janvier donc 48 hrs trop tard , mais il semblerait que l’article 11 de la loi de 1989 me permette de renouveller le contrat pour une durée minimale d’un an ? pouvez vous me renseigner ?

      1. Bonjour,
        Le propriétaire bailleur peut reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche (« congé pour reprise ») uniquement au terme du bail (d’une durée de 3 ans pour un logement loué vide dans le parc privé).
        Si le locataire n’a pas retiré le recommandé avant les 6 mois précédents le terme du bail, le contrat de location est automatiquement reconduit pour une durée identique à celle du bail initial, soit 3 ans.
        Vous ne pouvez pas vous prévaloir de l’article 11 de la loi de 1989, qui concerne la signature d’un nouveau bail et non la reconduction du bail.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour J’ai un petit problème actuellement fini 20 novembre 2017 le souci est que ma propriétaire est en train de vendre le logement malheureusement elle ne trouve personne pour l’acheter
      également elle ne trouve personne pour le reprendre pour avoir des locataires nous avons reçu il y a déjà quelques mois la lettre précisant qu’elle le Vendée l’autre souci c’est que nous avons une fille avec un handicap à 80 % nous nous retrouvons rien pour le moment j’ai demandé à ma propriétaire de nous refaire un bail d’un an afin de nous laisser encore une année de quoi nous laisser trouver un bien pour nous pourriez-vous me dire si dans tous les cas la loi qui interdit de faire un bail de moins d’un an voir 1 ans

    3. Bonjour,

      Je souhaite acheter un appartement car je rencontre quelques difficultés dans mon couple. Ce serait une sorte d’issu de secours.
      Si jamais j’achète un appartement et que je souhaite le louer  » en attendant de voir ce qui se passe » puis-je signer un bail d’un an en arguant de ma situation familiale?
      merci pour votre réponse
      Ghislaine

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