PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le viager

Comment est fixé le prix d'un viager ?

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché.
Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S'il vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

En savoir plus :  Ces coefficients sont disponibles ici

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29 748,2 euros par an, soit 2 479 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67 200 euros (800*7*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30% de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros.
La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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84 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 08/08/2017 15:23

Bonjour,

Lorsque la vente en viager est consentie par un couple, il est tenu compte de l’espérance de vie des deux vendeurs. Pour plus de conseils, il convient de vous rapprocher d'un notaire.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

mgt , publié le 08/08/2017 10:59

Bonjour, j'aurai besoin d'une explication de principe pour l espérance de vie d'un couple. comment fait on ? on majore le plus jeune il y a une équation particulière ou on ne s’intéresse qu'à un seul ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 04/08/2017 11:30

Bonjour,

A priori, cette grille est utilisée par les notaires. Pour en savoir plus sur son élaboration et sa validité, vous pouvez vous rapprocher de l'un d'entre eux.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

COD , publié le 04/08/2017 08:16

Vous retenez pour calculer le montant annuel de la rente viagère que doit verser l’acquéreur d’un bien occupé à son occupant âgé de 80 ans, un coefficient diviseur correspondant à son âge soit 6,723. Plusieurs spécialistes en viager sur le net font également référence à cette même grille d’où vous avez extrait votre coefficient diviseur. Pouvez-vous nous dire qui est l’auteur de cette grille ? Est-ce un service officiel comme le Ministère de la Justice qui a publié dans le passé le décret N 2004-1157 du 29 octobre 2004 permettant (opération inverse) de convertir une rente viagère en capital ?
Est-ce que cette grille est opposable aux agents immobiliers appelés dans le cadre de la vente de bien occupé à liquider les rentes viagères en divisant la valeur occupée du bien par ces mêmes coefficients diviseurs en fonction de l’âge de l’occupant?
En vous remerciant pour les précisions que vous pourrez nous donner sur ce sujet.

COD , publié le 03/08/2017 13:11

Vous retenez pour calculer le montant annuel de la rente viagère que doit verser l’acquéreur d’un bien occupé à son occupant âgé de 80 ans, un coefficient diviseur correspondant à son âge soit 6,723. Plusieurs spécialistes en viager sur le net font également référence à cette même grille d’où vous avez extrait votre coefficient diviseur. Pour une personne plus jeune par exemple de 74 ans, ce même coefficient diviseur sera plus élevé puisqu’il est de 8.442 . Donc une rente annuelle plus faible pour un même montant en capital. Pouvez-vous nous dire qui est l’auteur de cette grille ? Est-ce un service officiel comme le Ministère de la Justice qui a publié dans le passé le décret N 2004-1157du 29 octobre 2004 permettant (opération inverse) de convertir une rente viagère en capital ?
Est-ce que cette grille dont vous faites état est opposable aux agents immobiliers appelés dans le cadre de la vente de bien occupé à liquider les rentes viagères en divisant la valeur occupée du bien par ces mêmes coefficients diviseurs en fonction de l’âge de l’occupant?
En vous remerciant pour les précisions que vous pourrez nous donner sur ce sujet.

L’équipe de l’IEFP, publié le 03/08/2017 11:50

Bonjour,

Pour cela, il convient de vous rapprocher d'un notaire, qui pourra vous en dire plus.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

popol , publié le 02/08/2017 11:05

et quand il s agit d'un couple l'homme plus jeune que son épouse comment se calcul le bouquet pour un bien de 200000 euros soit 71 ans et la femme 78 ans

L’équipe de l’IEFP, publié le 25/04/2017 11:01

Bonjour,

Sur ce point, il est conseillé de vous adresser directement à un notaire qui pourra vous répondre précisément.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Carolyn75 , publié le 25/04/2017 08:22

Bonjour quel serai le montant des frais de notaire pour l achat d un appartement de 400000€dans Paris en viager occupé par une femme de 91ans ?merci de votre réponse

L’équipe de l’IEFP, publié le 10/03/2017 11:56

Bonjour,

Nous ne sommes pas habilité à faire des estimations. Il convient de vous adresser à un notaire, ou un expert immobilier sur ce sujet.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

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