PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le viager

Comment est fixé le prix d'un viager ?

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché.
Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S'il vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

En savoir plus :  Ces coefficients sont disponibles ici

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29 748,2 euros par an, soit 2 479 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67 200 euros (800*7*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30% de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros.
La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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77 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 25/04/2017 11:01

Bonjour,

Sur ce point, il est conseillé de vous adresser directement à un notaire qui pourra vous répondre précisément.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Carolyn75 , publié le 25/04/2017 08:22

Bonjour quel serai le montant des frais de notaire pour l achat d un appartement de 400000€dans Paris en viager occupé par une femme de 91ans ?merci de votre réponse

L’équipe de l’IEFP, publié le 10/03/2017 11:56

Bonjour,

Nous ne sommes pas habilité à faire des estimations. Il convient de vous adresser à un notaire, ou un expert immobilier sur ce sujet.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MIMOSA , publié le 09/03/2017 17:15

quel peut être le bouquet pour un viager occupé, mais sans rente. L'occupante à 82 ans - la valeur estimée 300 000 € Merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 27/02/2017 13:52

Bonjour,

Il convient de vous adresser à un notaire pour fixer tout ceci. Cet expert sera à même de vous donner toutes les informations utiles en fonction de la situation familiale, patrimoniale précise de votre cousin.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

edeline , publié le 25/02/2017 20:02

Bonjour, mon cousin aimerait mettre sa maison en viager, il a 65 ans, maison expertisée 250 000 euros, quel sera le bouquet et la rente, la maison sera occupé, la santé du propriétaire est elle un critère de rente plus élevé?

merci pour la réponse

avec mes meilleures salutations


Edeline

L’équipe de l’IEFP, publié le 13/02/2017 12:03

Bonjour,

L’espérance de vie d’un homme de 82 ans est de 7 ans et 6 mois. Celle d’une femme de 82 ans est de 9 ans et 4 mois.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Jabiru , publié le 10/02/2017 09:53

Pouvez vous me confirmer que l'espèrence de vie INSEE est bien de 11,9 à 82 ans merci d'avance

L’équipe de l’IEFP, publié le 17/01/2017 12:32

Bonjour,

Pour ce type de projet, il convient de vous adresser à un notaire qui pourra vous expliciter la marche à suivre et l'intérêt dans votre situation patrimoniale et juridique actuelle d'un tel investissement.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Romain , publié le 16/01/2017 18:06

Bonjours nous sommes un jeune couple de 27 et 29 ans
Nous avons le projet d acheter un viager occupe
Les personnes ont 80 et 82 ans
La rentre est sur une tete!!
Pouvais vous nous donner des conseilles bon ou maivais tous est bon a prendre
Merci de votre attention

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