PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le viager

Comment est fixé le prix d'un viager ?

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché.
Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S'il vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

En savoir plus :  Ces coefficients sont disponibles ici

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29 748,2 euros par an, soit 2 479 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67 200 euros (800*7*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30% de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros.
La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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66 commentaire(s)  
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COD , publié le 06/10/2016 08:24

Si le notaire fait correctement son travail, la cession d’un bien en viager ( bouquet plus rente ) se traduit, en général, pour l’acquéreur de la nue-propriété du bien par une imposition aux droits de mutation nettement plus faible que celle qu’il aurait eu à régler s’il avait acquis le même bien en toute propriété.
En effet, au moment de la cession, la base imposable est égale à la valeur vénale du bien sur le marché ( la référence) diminuée du montant de la décote – pour non utilisation du bien en question par le nu-propriétaire. Cette base ainsi réduite représente selon les cas entre 42 % et 65 % de la valeur vénale du bien selon l’âge du vendeur. D’où une réduction de l’impôt correspondant par rapport à une vente du même bien en pleine propriété.
En outre, lors du décès de l’occupant du bien vendu en viager, l’acquéreur de la nue-propriété pourra retrouver la plénitude de son droit de propriété sans que le transfert d’office de l’usufruit dans son patrimoine ne soit assujetti aux droits proportionnels de mutation.
Sur ce plan, l’acquéreur du bien en viager aura fait une bonne affaire à terme.

L’équipe de l’IEFP, publié le 26/09/2016 11:48

Bonjour,

Pour le bouquet, c’est avant tout un accord entre l’acheteur et le vendeur. Pour la rente, il nous est impossible de vous donner des estimations, notamment sur deux têtes. Il faut, au-delà de ces critères, connaitre la valeur locative du bien. Nous vous conseillons de voir avec votre notaire ou un établissement spécialisé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

1plouma2 , publié le 26/09/2016 08:42

Nous sommes propriétaire d'une maison d'une valeur entre 320.000 et 350.000€ dans le 93 . sachant que le est occupé et sur deux têtes 69 et 79 ans.
Qu'elle serait le montant du bouquet et des mensualités.
Bien cordialement,
au plaisir de vous lire

L’équipe de l’IEFP, publié le 06/09/2016 15:27

Bonjour,

Le viager sans rente peut exister. Le prix de vente est égal à la valeur vénale du bien occupé (avec un abattement de + ou – 50 % de la valeur du bien en fonction de l’âge du vendeur). Nous pouvons pas donner de conseils juridiques sur une possible sous-estimation de la valeur du bien. Par ailleurs, une banque peut toujours vous accorder un crédit, car vous devenez nu-propriétaire du bien. Enfin, pour l’acquisition d’un bien en viager, l’opération peut être finançable par un PEL, sous deux conditions : le montant du prêt n’est pas supérieur à celui du bouquet et le bien devient votre habitation principale.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Nad , publié le 02/09/2016 17:36

Bonjour à l'équipe de l’IEFP,

Nous sommes très tentés avec mon conjoint d'acheter une maison en viager. La vente se fait via une agence immobilière.
La personne demande uniquement un bouquet, pas de rente.
Je trouve que la valeur vénale (donc la valeur réelle du bien si j'ai bien compris) est basse. Que peut il se passer en cas de sous estimation de l'agence ? Notamment auprès du fisc et des héritiers ? Qui est responsable en cas de problème ? Nous ou l'agence ?

Pouvez vous me confirmer qu'une banque peut nous suivre avec un prêt immobilier car il n'y a pas de rente. Peut on utiliser notre PEL pour financer tout ou une partie du bouquet ?
Bon week end par avance

L’équipe de l’IEFP, publié le 03/08/2016 11:02

Bonjour,

En principe, le bouquet est dissocié des frais d'agence qui sont distinctement identifiés. La présentation des frais relève de l'obligation de l'agence immobilière en question.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

narcisse , publié le 03/08/2016 09:49

Est-il normal que lorsque l'on parle de bouquet, les frais d'agence soient inclus dans le calcul ? N'y a t-il pas une loi pour dissocier cette opération car cela trompe énormément le vendeur ? Exemple, il croit toucher un bouquet de 55 000 E et en définitif il percevra dans les 33 000 E. Merci pour votre réponse

L’équipe de l’IEFP, publié le 05/07/2016 15:54

Bonjour,

Nous ne pouvons répondre à des questions portant sur des situations relevant d'une analyse juridique et financière d'un notaire. En ce qui concerne votre question, seul un notaire dispose des éléments techniques pour définir le montant de la rente viagère. Ce qui vous impose de passer par cet officier ministériel pour finaliser votre projet.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Nini , publié le 04/07/2016 18:06

Finalement vous répondez à aucune question

L’équipe de l’IEFP, publié le 29/06/2016 16:28

Bonjour,

Seul votre notaire est en mesure de vous répondre sur ces deux points.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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