Comment est fixé le prix d’un viager ?

la finance pour tous

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.

    142 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. On parle beaucoup de viager requalifié au profit du vendeur.
      Requalifier une vente en viager au profit de l’acheteur dans le cas d’une rente surévaluée est-ce possible ?
      Si oui à qui incombe la responsabilité vendeur ou notaire ?
      Merci de vos retours.

      1. Bonjour,

        Pour cette question très complexe, nous vous conseillons de contacter un notaire. Les donations dites déguisées peuvent être contestées par l’adminstration fiscale ainsi que par les héritiers.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour, si le bien est estimé à 50 000euros que l’acheteur rembourse en rente la totalité et que le vendeur est toujours vivant comme ça se passe à se moment là ?

      1. Bonjour,

        Il s’agit d’une rente à vie, donc si le vendeur est toujours vivant, il est obligatoire de payer cette rente. L’achat en viager présente toujours cet aléa.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Merci pour votre oeil attentif ! Nous avons mis à jour l’article.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Est-il possible, légalement, que le vendeur décide de vendre son bien en viager sans tenir compte de l’évaluation donné par un expert ? Par exemple : estimation de la valeur du bien 500.000 euros et le vendeur décide de demander un bouquet de 50.000 euros et 100 euros de rente par mois ? Ce qui ne couvrirait pas du tout l’évaluation du prix du bien …
      Merci d’avance.

      1. Bonjpur,

        Le risque ici est que la vente soit requalifiée en donation déguisée. Et cela peut coûter cher ! Il est indispensable de voir un professionnel pour cette transaction.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Oui,bien sûr mais soyez attentif au prix. S’il est trop faible, l’administration pourra arguer qu’il s’agit d’une donation déguisée. Consultez un notaire poour cette opération.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Il est possible de vendre ses biens en viager sans prévenir ses enfants. Mais attention ! A votre décès, ils ne pourront pas hériter.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Vous dites que le bouquet est calculé sur prix du marché du bien. Est ce prix du marché classique ou prix du marché avec décote viagère ? Merci.
      Exemple pour un bien estimé à 190000 euro et décoté à 87000 euros, sur lequel prix est calculée la rente ?

      1. Bonjour,

        D’après le sens de votre question, il faudra prendre en compte le prix décoté s’il s’agit d’un viager occupé.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour
      J’ai un appartement évalué 500.000 € par un expert immobilié,
      J’ai 78 ans, et la valeur locative a été estimée à 1500 € mensuelle
      je vends en nue propriété, donc sans rente mensuelle, et je prends en charge le foncier, et l’entretien en la matière.
      A combien peut-être évalué le montant du bouquet soit de la vente.
      Je suis un homme, et à combien est estimé mon espérance de vie
      Quel est le montant du complément de bouquet en cas d’abandon de mon droit d’usagen d’habitation
      Merci de me renseigner

      1. Bonjour,

        Nous ne sommes pas habilités à faire des simulations. Le plus simple est de contacter un notaire à ce sujet.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour ma mère veut mettre sa maison en viager occuper valeur de la maison 90000 euros et le conseiller donne un bouquet 20000 euros et une rente 287 euros par mois , est ce que on peut demander un bouquet de 40000 euros et une rente moins forte

      1. Bonjour,

        Le montant du bouquet peut être fixé librement, à condition que l’acheteur l’accepte. Tout est fonction de la velur de la maison. N’hésitez pas à lui faire une contre proposition.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour
      Ma tante sans enfants possede une propriété de 20h avec une maison. Estimation 180-200 k€uros.
      Elle est agée de 91 ans.
      est il possible de prendre cette propriété en viager et si oui, quels seraient les montants du bouquet et de la rente viagere ?
      merci de votre reponse

      1. Bonjour

        Nous ne pouvons pas faire de simulations sur les viagers immobiliers. Le mieux est de contacter votre notaire à ce sujet.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

142 commentaires

Commenter