Comment est fixé le prix d’un viager ?

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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.

    126 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. Bonjour, j’aimerais savoir si la propriétaire de la maison futurement mise en viager peut choisir le prix de vente de cet maison ( Prix de vente inferieur à son estimation ).
      Ou si elle a un prix imposé.

      1. Bonjour
        Il s’agit d’une transcaction confontant l’offre et la demande. Toutefois si le prix est manifestement sous-évalué, le Fisc pourra requalifier l’opération.
        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Oui,car la rente est versée sur une seule tête. Donc elle sera plus faible.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. je ne suis pas d’accord avec votre réponse pour laquelle la rente est plus faible sur une tete que sur 2 à moins de jouer avec le bouquet. D’apres l’exlication la rente est basée sur le prix de marché, l’esperance de vie (je prendrai la plus longue des 2 tetes) et le bouquet. Or si on augmente la rente, on doit diminuer le bouquet et c’est un choix du/des vendeur/s, non?
          De plus, il me semble que statistiquement qu’un couple est plus amené à se soutenir.

          1. Bonjour

            Merci pour votre relecture. Effectivement si la rente est sur une seule tête, elle est plus importante. En effet le risque n’est calculé que sur une personne. Quand au ratio entre le bouquet et la rente, c’est une affaire de transaction.
            Meilleures salutations.

            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Nous ne sommes pas habilités à faire des simulations=. prenez contact avec un notaire.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Peut on librement fixer le prix du bouquet et le montant de la rente, sans tenir compte du prix du marché, si l’acquéreur l’accepte?

      1. Bonjour,

        Si la valeur ne correspond pas à la valeur de marché, l’opération peut être requalifiée fiscalement.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Si l’opération est requalifiée par le fisc qu’est-ce que cela implique?

          en fait ma tante veut me faire un viager d’un terrain pour construire avec un bouquet minimum et une petite rente de 200e par mois environ, est-ce possible ?

          1. Bonjour

            Selon la valeur du bien, il faut que le bouquet et la rente soient représentatifs de la valeur du bien. Le plus simple est de contacter votre notaire.
            Meilleures salutations.

            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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