Comment est fixé le prix d’un viager ?

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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.

    142 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. Bonjour
      Jai une amie qui vient de prendre 71 ans cette année. Elle souhaiterait mettre sa maison en viager. Elle est veuve et souhaite vivre dans sa maison jusqu’a son dernier jour. Elle réside en Corse et sa maison a été estimée à 350 000 €. On lui propose une rente de 550 € mensuel avec un bouquet de 50 000 €. Pensez vous que c’est correct?

      1. Bonjour
        Nous ne sommes pas habilité à faire ces simulations. Il faut voir cette question avec un spécialiste.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      2. Un rapide calcul même approximatif montre que c’est une arnaque sauf si la personne vit plus de 130 ans …
        En effet en suposant 20 ans de vie suppléntaire ( décès à 90 ans) l’acquéreur aura payé 50.000 Euros plus les loyers sur 20 an soit :
        (12mois X 500Euros X 20ans)= 120.000 euros supplémentaires ,
        TOTAL pour l’acheteur 120.000 + 50.000 = 170.000. Euros au lieu de 350.000 Euros
        C’est ce que l’on appelle un marché de dupe, il est curieux que Lafinancepourtous n’alerte pas .

        1. bonjour,
          Effectivement, mieux vaut se tourner par des professionnels du métier. Il est necessaire d’avoir aussi la valeur locative du bien (car votre amie deviendra locataire)
          Bruno, vous oubliez de considerer les loyers qui sont a déduire…. et vous avez confondu Rente et loyer.

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