Le paiement d’un bouquet
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61
Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
Les tables de mortalité de l’Insee vous permettent de faire vos calculs.
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.
Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.
Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.
bonjour
j ai un ami 86 ans qui souhaite mettre sa maison en viager. son épouse est en ehpad !!!! par l intermédiaire du notaire un agent Immobilier est lui a évalué sa maison . et il seul habilité. Qui ou quel critère entre en compte ? Chose pour moi étonnante son notaire ne se charge pas de viager !
merci pour vos réponses
Bonjour
Le montant de la rente est fonction de l’âge, mais également de la valeur du bien. Le notaire n’a aucune obligation de s’en charger. Toutefois, votre ami peut se renseigner aurpès d’un autre spécialiste afin de pourvoir faire des comparaisons.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Pour un homme âgé de 86 ans, quel est le coéfficient à appliquer pour le calcul de la rente viagère annuelle ?
D’avance merci.
Salutations distinguées.
Huguette
Bonjour
Le coefficient est de 8,96.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
est ce qu’il est possible d’augmenter la valeur du bouquet et de diminuer la rente mensuelle ?
par exemple remplacer un bouquet 50.000€ avec une rente de 900€ par un bouquet de 70.000€ avec une rente à 600€ ?
en vous remerciant,
Bonjour
Si la vente a déjà eu lieu cela nous semble impossible. Mais, s’il s’agit d’un projet, vous pouvez tout à fait modifier ces éléments. Cela est fonction d’un accord entre le vendeur et l’acheteur.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour. Âgée de 65 ans, j’habite un appartement de 65 m2 + garage à Sète dans l’Hérault évalué à 220000€, divorcée, sans enfant, je n’ai donc aucun héritier direct. Approximativement, à quel bouquet et quelle rente pourrais je prétendre?
cordialement, et d’avance merci!
Bonjour
Nous ne sommes pas habilité à faire ce type de simulations. Vous pouvez consulter un professionnel ou demander conseil à votre notaire
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je souhaiterais savoir si l’on peut mettre une maison en viager, tout en ayant 7 têtes dessus…. (notre maman et ses 6 enfants)
Bonjour
Cela nous semble impossible dans la mesure où l’éventuel acquéreur devrait attendre le décès de 7 personnes pour profiter du bien…
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
fiancière vous allez récuperer quasiment rien du tout car l’esperance de vie se fera sur les 7 têtes (environ 30 ans peut etre plus)
personne n’attendra 30 pour récuperer une maison
Par si ce bien est en SCI avec votre maman et vous frère et soeur, vous pouvez tres bien vendre ce bien mais ne desigant qu’une seule tête
peux t on negocier le pourcentage de revalorisation de la rente si le credirentier quitte le bien? (pourcentage fixé au moment de la vente). dans mon cas, 20%. merci pour votre aide
Bonjour,
Pour répondre précisément à votre question, il serait nécessaire de disposer du contrat qui vous lie avec le crédit rentier. Ce texte peut contenir dans le cas d’un viager occupé une clause d’abandon de l’occupation du bien. Est-ce le cas ? Il convient de préciser qu’en pareille circonstance l’abandon s’avérera a priori définitif. Le contrat est la loi des parties. Une négociation pourrait être éventuellement possible sans aucune certitude. Si vous arriviez à occuper le bien, une majoration de la rente serait à négocier notamment en fonction de la valeur locative.
L’ensemble des sujets en suspens nécessite de prendre contact avec un notaire ou un avocat pour mieux débattre avec l’autre co-contractant du viager.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, j’aimerais savoir si la propriétaire de la maison futurement mise en viager peut choisir le prix de vente de cet maison ( Prix de vente inferieur à son estimation ).
Ou si elle a un prix imposé.
Bonjour
Il s’agit d’une transcaction confontant l’offre et la demande. Toutefois si le prix est manifestement sous-évalué, le Fisc pourra requalifier l’opération.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
est-ce que cela change les données si il ni a que 1 personnes qui est propriétaire ?
Bonjour,
Oui,car la rente est versée sur une seule tête. Donc elle sera plus faible.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
je ne suis pas d’accord avec votre réponse pour laquelle la rente est plus faible sur une tete que sur 2 à moins de jouer avec le bouquet. D’apres l’exlication la rente est basée sur le prix de marché, l’esperance de vie (je prendrai la plus longue des 2 tetes) et le bouquet. Or si on augmente la rente, on doit diminuer le bouquet et c’est un choix du/des vendeur/s, non?
De plus, il me semble que statistiquement qu’un couple est plus amené à se soutenir.
Bonjour
Merci pour votre relecture. Effectivement si la rente est sur une seule tête, elle est plus importante. En effet le risque n’est calculé que sur une personne. Quand au ratio entre le bouquet et la rente, c’est une affaire de transaction.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
je désirerais connaitre approximativement le montant du bouquet possible pour un bien de 240000€ en bretagne près grande metropole
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilités à faire des simulations=. prenez contact avec un notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Peut on librement fixer le prix du bouquet et le montant de la rente, sans tenir compte du prix du marché, si l’acquéreur l’accepte?
Bonjour,
Si la valeur ne correspond pas à la valeur de marché, l’opération peut être requalifiée fiscalement.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Si l’opération est requalifiée par le fisc qu’est-ce que cela implique?
en fait ma tante veut me faire un viager d’un terrain pour construire avec un bouquet minimum et une petite rente de 200e par mois environ, est-ce possible ?
Bonjour
Selon la valeur du bien, il faut que le bouquet et la rente soient représentatifs de la valeur du bien. Le plus simple est de contacter votre notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour Henri
il faut que la valeur vénale corresponde à la valeur du marche sinon comme le précise lafinancepouruntous, le fisc risque de penser que c’est une donnation déguisé et vous demandes les impots calculés sur la valeur vénale