PRATIQUE

Transmettre de son vivant au lieu de vendre

La donation d’un bien immobilier à ses enfants, notamment, peut revêtir différentes formes : en pleine propriété ou démembrée. Et les avantages fiscaux visant à encourager la transmission des patrimoines ont été largement augmentés ces dernières années.

Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’ISF (Impôt sur la Fortune) à payer est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants. Ainsi, au 1er janvier 2011, vous pouvez transmettre 159 325 euros par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 10 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente deux autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.
En savoir plus

Age de l'usufruitier (donateur)

au jour de la donation

Valeur de l'usufruit
 

Valeur de la nue-propriété

Jusqu'à 20 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

A partir de 91 ans

10 %

90 %

  • A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre ISF. Vous continuez à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller et réduire votre facture d’ISF. En effet, elle consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien.
Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre ISF ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 23.000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’ISF vous courrez le risque de vous faire redresser.

Néanmoins, les inconvénients de ce type de donation ne doivent pas être négligés.
Le premier d’entre eux est d’ordre fiscal : les avantages fiscaux, notamment les abattements rechargeables tous les 10 ans, sont utilisés alors que le bien n’est pas réellement transmis. A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

De plus, si la donation consiste à transférer les revenus procurés par le bien alors le donateur en sera privé, cela peut fragiliser sa situation financière. Le caractère temporaire de cette situation limite néanmoins cet aspect négatif.

Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 10 février 2012
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15 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 16/09/2016 16:23

Bonjour,

Nous vous conseillons de vous rapprocher d'un notaire pour envisager la meilleures solutions.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Adebisi , publié le 15/09/2016 15:36

Bonjour.
Merci pour votre réponse rapide et détaillée.
Donc si je comprends bien, je devrais payer, pour un bien de 250 000€, une taxe de 20% sur 150 000€ (étant donné que je suis le seul parent donc abattement de 100 000) soit environ 30 000€ (afin de simplifier, je n'ai pas compté les premiers paliers d'abattement) en plus des frais de notaire qui avoisinent les 1% de la valeur du don?
Afin d'éviter les problèmes lors de la succession, une donation hors part successorale pourrait-elle arranger les choses?
Merci de votre aide.

L’équipe de l’IEFP, publié le 15/09/2016 10:57

Bonjour,

Pour cette donation, il va tout d’abord falloir payer des droits. Il existe un abattement qui peut être réalisé tous les 15 ans, d’une valeur de 100 000 € par enfant bénéficiaire. Si les deux parents donnent, cela fait 200 000 e d’abattement par enfant. Le solde est soumis aux droits de donation. Vous pouvez consulter le barème sur ces droits dans notre fiche Outil http://www.lafinancepourtous.com/IMG/pdf/chiffres_cles/IEFP_DonationSuccession.pdf. Il faudra également régler des frais d’acte notarié.

Mais au-delà de ces coût, il faut prendre en considération qu’à votre décès, il faudra « faire les comptes » ! et ce bien sera « rapporté à la succession, pour sa valeur au jour du partage de la succession et non au jour de la donation. I il a été fortement valorisé, votre enfant devra en quelques sortes « rembourser » ses frères et sœurs. Sur ce sujet, lisez attentivement notre dossier donation (rubrique Vie familiale – consommation).

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Adebisi , publié le 14/09/2016 13:03

Bonjour, tout d'abord, merci pour votre article.
Sauriez vous m'éclairer sur cette situation: j'ai 3 enfants, et je souhaite donner à l'un d'entre eux un bien immobilier de 250 000€ (les deux autres sont au courant et d'accord sur cette donation). Quels seraient les couts pour le donateur? pour le bénéficiaire? Au niveau des deux autres enfants, cela peut il poser problème (au moment de la donation ou de la succession)?
Merci d'avance pour votre aide.
Bonne journée.

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/06/2016 11:11

Bonjour,

Votre oncle peut déjà réaliser une donation à son neveu en numéraire (espèces, virement, chèque…) de 31 865 € à condition qu’il ait moins de 80 ans. Ensuite au niveau donation/succession, l’abattement entre oncle est neveu est de 7 967 €. C’est peu. Et les droits en cas de donation ou de succession sont de 55 %. Il peut vous donner la nue-propriété du bien et conserver l’usufruit pour réduire les droits. Il peut également, s’il détient un contrat d’assurance vie, vous désigner comme bénéficiaire.
Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

angie , publié le 07/06/2016 15:55

Bonjour,

Mon oncle qui n'a pas d'enfant possède un terrain d'une valeur de 330 000 € qu'il souhaite mettre a mon nom. Il souhaiterais occuper une partie du terrain pour construire et y vivre et me laisser l'autre partie pour que je puisse construire et m'installer avec mon fils. Il voudrais par la suite me laisser la partie du terrain qu'il a occupé à son décès.

Quels sont les meilleures démarches à suivre afin d'être avantageuse ?
Quels seront les inconvénients?
Que faudra-il que je paie à cours et à long terme ?
Que se passera-il à son décès?

Merci de votre réponses et conseilles
Bien cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/04/2016 11:04

Bonjour,

Si votre beau-père a deux enfants, il faut respecter la « réserve héréditaire » de chacun des héritiers et donc veiller à ce que sa fille ne soit pas lésée. Elle pourrait, au décès du père, se retourner contre son frère pour obtenir sa part d’héritage. Lorsqu’il y a plusieurs enfants, il est conseillé de réaliser une donation-partage.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

tess , publié le 06/04/2016 17:05

Bonjour, J'aimerais savoir si mon beau-père peut "donner" sa maison à son fils (mon mari) de son vivant sachant que mon mari a une soeur. Nous ne vivons pas dans cette maison c'est mon beau-père qui y réside. La maison est payée.Cordialement, Merci pour votre réponse.

L’équipe de l’IEFP, publié le 29/02/2016 15:12

Bonjour,

Vous pouvez faire une donation au fils de votre compagne. Mais sachez que les droits sont de 60 % car vous n’avez pas de lien de parenté… Si vous souhaitez réduire la note fiscale, il peut être recommandé de vous pacser et de faire la donation à votre compagne.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Isa03 , publié le 28/02/2016 11:38

Bonjour!
Etant séparé depuis 2 ans de ma concubine,nous avons une maison en indivise. N'ayant pas d'enfant de mon coté,je voudrais faire une donation à son fils sur la maison.Donc je voudrais savoir si je peux le faire,et si cela me coutera quelque chose et qu'elle sont les démarches à faire?

 
institut pour l'éducation financière du public

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