Transmettre de son vivant au lieu de vendre

la finance pour tous

Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 69000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

    97 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. bonjour,
      la maison de ma mere est en vente : l’acte definitif doit se signer en decembre. Dans la precipitation, le sujet de la donation n’a pas été evoqué. peut-on realiser un acte notarié avant la signature pour realiser le partage entre ma mere, ma soeur et moi ? ou faut-il attendre de vendre la maison pour realiser le partage ?
      Je vous remercie par avance de votre retour.
      Cordialement,

      1. Bonjour

        Les donations ne sont pas obligatoire. Mais si votre mère souhaite vous donner une partie de la vente de ce bien, cela peut être fait après la cession, en bénéficiant d’un abattement de 100 000 € chacune. Lisez cet article sur la donation-partage https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/donations-transmettre-de-son-vivant/donation-partage/
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour

        Il faut faire une donation chez le notaire. Attention ! Si vous avez des frères et soeurs, il faut respecter leur part réservataire. Le notaire pourra vous expliquer comment ça fonctionne et le coût de l’opération.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. bonjour,
      Mes parents disposent d’un terrain attenant à leur maison qu’ils souhaitent recadastrer afin que je puisse en disposer et faire construire dessus.
      L’idée serait qu’ils me le vendent au prix du marché puis aussitôt fasse une donation de ce montant répartit entre moi et mes frères et soeurs.
      Y’a til des précautions à prendre en terme de simultanéité ? ou une autre solution qui fasse baisser par exemple les frais de mutations?

      1. Bonjour
        Il faut prendre rendez-vous avec un notaire afin de rédiger l’acte de donation (ou testament), qui saura vous calculer les éventuels droits à payer.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, ma grand-mère m’a fait une donation de son vivant en partageant ses terres agricoles dans le but que les terres restent dans la famille. Mais je voudrais savoir comment faire pour pouvoir les louer ou les vendre à une tierce personne qui n’est pas de la famille. Est-ce que je dois racheter le bail concernant les terres en question ? Merci beaucoup.

      1. Bonjour
        C’est une situation bien particulière. Et nous ne souhaitons pas vous donner de mauvais conseils. Prenez rendez-vous avec un notaire pour évaluer les diverses possibilités.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour, mes grands-parents souhaite me faire part de leur maison seulement leurs 2 enfants sont toujours en vie. Comment pouvons-nous procéder pour qu’elle me revienne entièrement ? Merci.

      1. Bonjour,

        Dans votre situation, il est préférable de vous adresser à un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. bonjour
      ma sœur rachète la maison de mes parents de leur vivant et nous rachete nos parts à mon frère et moi même.. Nos parents restent usufruitiers et gardent 30% de la valeur de la dite maison. Que se passe-t-il au décès de nos parents au sujet de ces 30% ? sont ils réintégrés dans la succession ?
      Merci de votre réponse

      1. Bonjour

        Non ces 30 % ne rentrent pas dans la succession : votre soeur a racheté la nue-propriété du bien. Et au décès de vos parents, ce bien lui reviendra en pleine propriété.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Bonjour
      Je suis fils unique et j’ai toujours mes parents qui sont agées de 85 et 87 ans et on a toujours dit ensemble que je garderais cette maison .
      Le marché de l’immobillier grimpe énormément et là la maison est estimé à plus de 300000 euros ; comme puis je faire pour pouvoir garder cette maison par la suite sans avoir trop de frais ?

      1. Bonjour
        Au décès de vos parents, vous bénéficiez d’un abattement de 200 0000 € (100 000 € par parent). Mais vous pouvez d’ores et déjà bénéficier d’une donation démembrée, afin de réduire les droits de succession et être assuré de conserver cette maison. Voyez cette question avec votre notaire.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. J’ai fait une donation de ma maison à notre fils unique de 1/4 en 2006 et de 1/2 en 2007, il reste 97.500€ de valeur de la maison dont 30% en usufruit et 70% en nue propriété, J’ai 73 ans, quand puis-je faire une nouvelle donation à mon fils pour éviter des frais de succession ?

      1. Bonjour
        Si vous avez déjà donné une partie en nue-propriété à votre fils, cela ne sert à rien de lui faire une nouvelle donation sur le bien immobilier. En revanche, si vous disposez de liquidités (sommes d’argent), cela peut permettre de réduire la charge fiscale. Voyez cette question avec votre notaire.
        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. Bonjour nous allons donner notre maison a notre Fils. Celle ci a été estimée en dessous de sa valeur.
      A notre décès y aura t’il une incidence lorsque qu’il voudra la vendre ? Merci.

      1. Bonjour
        Il peut y avoir un impact, notamment si la sous-évaluation est très élevée. Votre notaire pourra vous conseiller à ec sujet.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

97 commentaires

Commenter