Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.
La plus classique : la donation en pleine propriété
A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.
Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.
Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.
Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.
Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.
Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.
Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.
La donation démembrée
Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.
La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.
Ce type de donation présente trois autres avantages :
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les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.
- vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.
A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.
La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.
La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller et réduire votre facture d’IFI. En effet, elle consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien.
Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Trois avantages se présentent alors :
1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;
2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;
3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.
Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 69000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.
La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt, vous courrez le risque de vous faire redresser.
A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.
Bonsoir. Leg ou donation ? Mon père de 75 ans est hospitalisé ; il s’est fait emputé de la jambe. Quand il sortira de l’hopital (dans plusieurs mois), il souhaite vendre pour aller dans un endroit spécialisé. Le problème actuel c’est que depuis qu’il est à l’hopital, son état s’aggrave tous les jours et nous avons peur qu’il décède. Question : par sécurité… quel document faudrait’il faire si il devait décèder à l’hopital, pour que je puisse avoir un document pour payer moins de frais de succession (je suis sa seule enfant, pas d’autre héritier ou femme ou autre)… mais que ce document ne l’empèche pas de vendre sa maison si finalement son état s’améliore et qu’il puisse rentrer chez lui, pour la vendre lui même ? Merci.
Bonjour
La situation est compliquée dans la mesure où il est difficile effectivement de vendre cette maison actuellement. Pour réduire les droits, votre père peut vous donner la nue-propriété de ce bien. Il faut consulter un notaire à ce sujet. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/demembrement-de-propriete-un-outil-doptimisation-fiscale/
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Je souhaite acheter une maison pour que ma mère y vive quand elle le souhaite, mais je ne veux pas qu’elle soit considérée comme faisant partie de son héritage. Y a-t-il des démarches à effectuer ? Ma mère a déjà une maison, qu’elle garderait peut-être comme maison de vacance ou pour usage professionnel. Est-ce que mon père (que je n’ai pas revu depuis 15 ans) pourrait se plaindre de ce que je donne à (ou de ce dont je fais profiter) ma mère et me réclamer compensation ?
Bonjour,
Avant de réaliser votre projet, vous devez consulter un notaire qui pourra vous conseiller la ou les solutions les plus adaptées à votre situation : acquisition en pleine propriété ou démembrement de propriété…
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
mes beaux parents veulent donner leur maison de campagne à leur fils donc mon mari( qui a perdu son frère il y a 2 ans).quelles sont les droits de sa belle sœur survivante par rapport a cette donation
Bonjour
Il est conseillé de voir avec un notaire. Lors de la succession, la belle soeur viendra en représentation de son mari décédé. Il faut que l’actif successoral soit assez important afin de ne pas la léser.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Art 740 al 1 : la représentation a lieu à l’infini, uniquement dans la ligne directe descendante.
La belle-soeur ne peut donc pas venir en représentation de son mari décédé.
Elle ne pourra donc rien revendiquer par rapport à la donation envisagée, seuls les enfants du frère prédécédé le pourrait lors de la succession de leurs grands-parents.
Bonjour, Mon mari et moi nous sommes propriétaires d’une maison d’une valeur de 300 000 euros. Nous avons deux filles. Pouvons-nous faire une donation partage de cette maison à nos deux filles? Merci pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour
Oui effectivement. Et vous pouvez également opter pour le démembrement de propriété.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
La donation partage suppose un réel partage avec plusieurs lots attribués en pleine propriété (ou nue-propriété le cas échéant) à chacun des enfants. Attribuer un lot unique en indivision entre deux enfants ou plus ne constitue donc pas, par définition, un partage (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 novembre 2013, 12-25.681). Dès lors, une telle donation est inenvisageable ; il convient d’effectuer une donation simple.
Bonjour,
Mes parents veulent nous faire donation de leurs biens à ma soeur et moi; parmis ces biens il y a une maison que ma mère a hérité de ses parents, cette maison rentre-t’elle dans la communauté? cette maison doit être donné à ma soeur, elle a une valeur de 250 000 euros, pouvons-nous bénéficié de l’abattement de 100 000 euros de chaque parent pour ce cas ou non du fait que la maison est à ma mère? Existe t’il une solution pour faire rentrer cette maison dans la communauté avant de faire la donation?
Bonjour
Les biens propres ne peuvent pas entrer dans la communauté. Mais cela ne change pas le fait que vous bénéficier chacun de 100 000 € par parent (et par enfant) sur les donations. Donc votre soeur aura des frais à payer sur la part excedant cet abattement. Votre mère peut également prévoir de lui donner seulement la nue-propriété ce qui réduit la base taxable. Voyez avec un notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je suis veuf, j’ai 65 ans et j’ai une fille, qui est pacsée, et une petite fille. Je possède un appartement d’une valeur d’environ de 350 000 €, je voudrais faire la donation de mon bien avant mes 70 ans, mais si un jour je dois aller en maison de retraite (par exemple) mes revenus ne suffirait pas. Est ce qu’à ce moment-là je peux vendre, avec l’accord de ma fille, mon appartement pour payer les mensualités ?
Si ce n’est pas possible, avez vous une autre idée pour éviter à ma fille d’avoir trop de droit de succession ? Merci d’avance.
Bonjour
Oui effectivement vous pouvez procéder à une donation démembrée, ce qui allège les coût fiscaux. Mais attention à vous protéger, afin de conserver des revenus suffisants. Si vous êtes usufruitier, vous pourrez notamment mettre ce bien location et donc récupérer les loyers. Voyez avec votre notaire toutes les solutions possibles.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
j’ai hérité de la maison de mes parents, je suis seule propriétaire.
je suis marié depuis 30 ans .Mon mari a un fils d’un precedent mariage et moi 2 enfants d’un precedent mariage.
Si je decede avant mon mari, quelles sont les solutions possibles pour que son fils n’est pas d’héritage?
Bonjour
Dans votre situation, nous vous conseillons de voir cette question avec votre notaire. Vous pouvez notamment laisser à votre mari un droit d’habitation. A son décès, le bien reviendra à vos enfants.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je voudrais donner notre maison, à mon mari et moi, à notre fils unique entant vivant comment faire. Merci
Bonjour
Il faut voir cette question avec un notaire. Mais également vous poser la question de vous protéger mutuellement avec votre mari et notamment disposer de ressources suffisantes pour faire face à vos vieux jours. Le démembrement de propriété peut être une bonne solution.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Ma maman vit en Belgique et est proprietaire de son appartement. moi je vit en France. Elle souhaite le vendre et nous léguer, à mon frere et moi , l’argent de son vivant. On parle de 300 000€ chacun. Sachant qu’elle nous a deja fait une donation de 80 000€ il y a 3 ans. Peut-elle le faire? Et combien vais-je payer en succession ou impots ? Merci à vous
Bonjour
Si votre mère est de nationalité française, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € réitérable tous les 15 ans. Donc dans votre situation, et sachant que vous avez perçu 80 000 €, il reste 20 000 € exonérés. Auxquels peuvent s’ajouter 31 865 € si votre mère est âgée de moins de 80 ans. Lisez cette fiche pratique qui vous permettra de calculer le montant des droits à payer. https://www.lafinancepourtous.com/wp-content/uploads/2020/08/iefp_donationsuccession.pdf
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
J’ai fait une donation demembrée à mes 2 enfants d’une maison en 2005 (j’avais 62 ans) d’une valeur de 100 000€.
Depuis elle est en location et je perçois les revenus, et j’envisage éventuellement de la vendre (elle en vaut aujourd’hui 140 000€).
Est-ce possible ? Vais-je repayer des droits ?
Bonjour
Oui effectivement vous allez payer un peu d’impôt sur la plus-value. Mais également, vos enfants devront récupérer leur part. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Les enfants peuvent laisser la quote-part du prix leur revenant au donateur usufruitier. Il est en effet possible aux nu-propriétaires de laisser intégralement le solde du produit de la vente leur revenant à l’usufruitier moyennant la constitution de ce qu’on appelle une convention de « quasi-usufruit ». Ce quasi-usufruit permettra, au jour du décès, de tenir compte de cette dette qu’aura le donateur envers ses donataires en déduisant ce qui lui a été laissé de l’actif taxable.