Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 69000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

    97 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. Bonjour,

      Mon oncle qui n’a pas d’enfant possède un terrain d’une valeur de 330 000 € qu’il souhaite mettre a mon nom. Il souhaiterais occuper une partie du terrain pour construire et y vivre et me laisser l’autre partie pour que je puisse construire et m’installer avec mon fils. Il voudrais par la suite me laisser la partie du terrain qu’il a occupé à son décès.

      Quels sont les meilleures démarches à suivre afin d’être avantageuse ?
      Quels seront les inconvénients?
      Que faudra-il que je paie à cours et à long terme ?
      Que se passera-il à son décès?

      Merci de votre réponses et conseilles
      Bien cordialement

    2. Bonjour,

      Si votre beau-père a deux enfants, il faut respecter la « réserve héréditaire » de chacun des héritiers et donc veiller à ce que sa fille ne soit pas lésée. Elle pourrait, au décès du père, se retourner contre son frère pour obtenir sa part d’héritage. Lorsqu’il y a plusieurs enfants, il est conseillé de réaliser une donation-partage.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, J’aimerais savoir si mon beau-père peut « donner » sa maison à son fils (mon mari) de son vivant sachant que mon mari a une soeur. Nous ne vivons pas dans cette maison c’est mon beau-père qui y réside. La maison est payée.Cordialement, Merci pour votre réponse.

    4. Bonjour,

      Vous pouvez faire une donation au fils de votre compagne. Mais sachez que les droits sont de 60 % car vous n’avez pas de lien de parenté… Si vous souhaitez réduire la note fiscale, il peut être recommandé de vous pacser et de faire la donation à votre compagne.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour!
      Etant séparé depuis 2 ans de ma concubine,nous avons une maison en indivise. N’ayant pas d’enfant de mon coté,je voudrais faire une donation à son fils sur la maison.Donc je voudrais savoir si je peux le faire,et si cela me coutera quelque chose et qu’elle sont les démarches à faire?

    6. Bonjour,

      L’Aspa est une aide qui peut faire l’objet d’un recours sur la succession. Pour l’Aspa, la récupération n’est opérée que sur la fraction de l’actif net de succession excédant un seuil fixé à 39 000 €. Il n’y a à notre connaissance aucune moyen de l’éviter.
      Pour en savoir plus http://www.social-sante.gouv.fr/informations-pratiques,89/fiches-pratiques,91/les-prestations-pour-les-personnes,1913/la-recuperation-des-prestations,12632.html

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      Touchant l’aspa que puis faire pour que mes enfants ne soient pas lésés à mon décès l’appartement m’appartenant.
      Par avance merci pour la réponse.

    8. bonjour,

      mes parents sont propriétaire d’une maison et le crédit cours jusqu’en 11/2017. mon père va en retraite en octobre 2015. il aura une retraite très faible et va demander l’ ASPA. cependant , les sommes versées par l’ ASPA sont récupérable sur la succession si celle-ci dépasse les 39000 euro. pour ne pas avoir à payer ceci, mon père souhaiterai donner la maison à un de ses enfants de façon totale et gratuite ( sans argent en retour ) pour qu’il n’y ai pas de bien de succession et qu’il n’y ai pas un compte en banque avec plus de 39000 euro. il continuerons à habiter avec l’enfant qui à récupérer la maison et seront logé à titre gratuit.
      comment se passe une donation de tel genre ? ( donner toute la maison sans usufruit, l’usufruit se faisant au sein de la famille et non sur papier) ?
      qu’elle sont les frais de notaire ou de succession à prévoir ? à savoir que la maison de mes parents et estimé à 200 000 euro.
      merci

    9. Bonjour,

      Pour que nous puissions vous répondre, il conviendrait de préciser votre question. Merci.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    10. Bonjour !
      Vous dites : La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre ISF. Vous continuez à payer l’ISF sur la valeur totale du bien.
      Or à ma connaissance, pour réduire l’ISF, il est conseillé de faire un démembrement définitif, puisque l’ISF va porter sur la part d’usufruit !
      A suivre …

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