Comment est fixé le prix d’un viager ?

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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

En savoir plus :  Ces coefficients sont disponibles ici

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29 748,2 euros par an, soit 2 479 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67 200 euros (800*7*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros.La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

    100 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. Bonjour,

      Non, en principe. Il convient de vous rapprocher d’un notaire pour les modalités portant sur la mise en place d’un viager.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Je voudrais faire un viager avec mon oncle pour l’acquisition de sa maison. Il a un grande maison qu’il n’occupe pas entierement, nous pensons investire dans les travaux (60000 euros) qui représenterais le bouquet, puis un loyer de 300 euros/ mois. Peut on procédé à un viager sans faire les calculs dit officiel, partir, juste sur cette proposition. Il n’a que 65 ans, mais à parkinsson. est ce que cette proposition peux passer ? Mon oncle est d’accord, la maison est estimé à 140 000 Euros..!! Merci d’avance pour vos réponse.

    3. Bonjour,

      A partir des données évoquées, votre notaire pourrait vous le dire. N’hésitez donc pas à le contacter.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour
      Avez vous ou existe-t-il une formule de calcul pour déterminer la rente. Ayant pour informations; âge, sexe, valeur bien,espérance vie, taux de rendement retenu (5%an). C’est le taux de rendement retenu qui me perturbe. Merci pour votre retour d’info. Cordialement

    5. Bonjour,

      Oui, vous le pouvez. Pour cela, adressez-vous à un notaire qui vous conseillera sur la marche à suivre et sur les conséquences successorales d’un tel projet.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,

      A priori, cela est envisageable. Toutefois, il convient de vous rapprocher d’un notaire pour connaître les conséquences fiscales et juridiques de ce montage, qui peut s’avérer complexe.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      Sur quelle base sont calculés les frais de notaires pour un achat en viager occupé?
      Tous les notaires ne sont pas d’accord sur ce point!
      Merci de vos conseils

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