Comment est fixé le prix d’un viager ?

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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.

La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 8,6 années à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 8,61

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 8,61, soient 23 228 euros par an, soit 1 935 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 123 200 euros (200 000 – 76 800).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.

    166 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. Bonjour
      Prorpiétaire seul de 78 ans
      pour une maison estimée à 160 000 euros et un bouquet de 64 000 euros quel serait le montant de la rente viagere pour un viager libre ?

      1. Bonjour
        Nous ne pouvons pas réaliser de calculs personnalisés. Vous devez prendre rendez-vous avec un professionnel.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, j’ai pas tout compris, un apt acheté 250 000 € (112m2), quelle sera la rente pour une personne de 69 ans (ou 70 ans si on attend une année) sans prendre de bouquet ? merci

      1. Bonjour

        Nous ne pouvons pas faire de calculs. Voyez avec un spécialiste;
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour

        Nous ne pouvonspas faire de calculs. Voyez avec un spécialiste;
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour
        Nous ne sommes pas habilités à faire ces simulations. Il faut voir cette question avec un spécialiste.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour

        Ce sont aux héritiers de prendre en charge le versement de la rente.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Mon pere vient d’heriter de la maison de famille de ma grand mere (sa mere). Ma grand mere aurait toujours souhaite que ce soit moi qui ais un jour cette maison (j’ai 2 autres soeurs et un frere). Puis-je acheter cette maison en viager a mon pere? J’habite a l’etranger et mon pere a deja sa residence principale, mais je souhaiterais qu’il en garde l’usufruit (l’idee serait qu’il puisse l’utiliser en « maison de vancances » pour lui meme, mais aussi en faire un airbnb et en percevoir les loyers lorsque il ne l’utilise pas lui meme). Est-ce possible?

      1. Bonjour,
        Dans votre situation, il serait préférable de consulter un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour
      Jai une amie qui vient de prendre 71 ans cette année. Elle souhaiterait mettre sa maison en viager. Elle est veuve et souhaite vivre dans sa maison jusqu’a son dernier jour. Elle réside en Corse et sa maison a été estimée à 350 000 €. On lui propose une rente de 550 € mensuel avec un bouquet de 50 000 €. Pensez vous que c’est correct?

      1. Bonjour
        Nous ne sommes pas habilité à faire ces simulations. Il faut voir cette question avec un spécialiste.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      2. Un rapide calcul même approximatif montre que c’est une arnaque sauf si la personne vit plus de 130 ans …
        En effet en suposant 20 ans de vie suppléntaire ( décès à 90 ans) l’acquéreur aura payé 50.000 Euros plus les loyers sur 20 an soit :
        (12mois X 500Euros X 20ans)= 120.000 euros supplémentaires ,
        TOTAL pour l’acheteur 120.000 + 50.000 = 170.000. Euros au lieu de 350.000 Euros
        C’est ce que l’on appelle un marché de dupe, il est curieux que Lafinancepourtous n’alerte pas .

        1. bonjour,
          Effectivement, mieux vaut se tourner par des professionnels du métier. Il est necessaire d’avoir aussi la valeur locative du bien (car votre amie deviendra locataire)
          Bruno, vous oubliez de considerer les loyers qui sont a déduire…. et vous avez confondu Rente et loyer.

        2. Bonjour Bruno,

          Vous avez homis la décote d’occupation, imaginons un loyer provable qui aurait pu être percu pour 800€ :
          800 x 12 x 20 = 192 000€

          soit 550 x 12 x 20 + le bouquet = 182 000€

          un total donc 374 000€.

        3. Maryse, les chiffres sont exacts.
          Je suis expert viagériste et les chiffres évoqués sont ceux que j’aurais pu proposer à des clients. En effet, l’agent immobilier qui a proposé ses chiffres s’est basé sur un barème officiel : Daubry, bien connu et approuvé par les notaires.

        4. nimporte quoi : une maison dune valeur de 350000€ ne devrait pas se louer 500€ par mois mais presque 3 fois plus !
          Du coup votre conclusion d’arnaque est fausse.

      3. En fait il faut prendre la table de mortalité. En 2022 elle aura 72 ans. La table de mortalité lui donne 17,36 ans d’espérance de vie. Elle veut faire un viager occupé. On verse un bouquet entre 20 à 30% pour un viager. Dans le cas d’un viager occupé, le montant est plus bas, soit 15 à 20%. 350.000 x 15% = 52.500€ pour le bouquet. Comme elle occupe le bien. Il faut regarder les loyers non perçus. A supposer que le loyer pour un bien de ce type vaut 700€. Il faut retirer les loyers non perçus de la rente à devoir. Soit 350.000 – 52.500 = 297.500€ rente si non occupée. Loyers non perçus = 700 X 12 X 17,36 (espérance de vie) = 145.824 €. Coût rente non occupé 297.500 – 145.824 = 151.676
        Coût de le rente occupée 151.676 / 17,36 = 8737 € / 12 mois . Loyer à percevoir 728 €. Tout ça reste approximatif mais pas loin de la vérité

      4. il faut prendre en compte les tables de mortalité comme les assureurs, disons que cest 88 ans pour une femme,
        valeur vénale du bien 350 000 €

        bouquet 50 000 € + rentes

        17 ans multiplier par 12 mois = 204 mois soit 300 000 € / 204 mois = 1470,58 €

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