Comment est fixé le prix d’un viager ?

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Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier.

Le paiement d’un bouquet

Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente. 

Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S’il vit plus longtemps, l’acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.

Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.

Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.

Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723.

Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.

En savoir plus :  Ces coefficients sont disponibles ici

La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29 748,2 euros par an, soit 2 479 euros par mois.

Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.

Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.

Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).

Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67 200 euros (800*7*12).

La valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).

Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30 % de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.

En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros.La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.

Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

    98 commentaires sur “Comment est fixé le prix d’un viager ?”
    1. bonjour, gd-mère 98 ans maison estimée à 200 000 euros valeur locative mensuelle : 1000 euros
      après l’essai de calculs alambiqués… est-il possible pour elle de vendre en viager à cet âge à son petit fils ?
      cette vente n’est-elle pas risquée pour les héritiers de droit ? est-il possible de l’empêcher ?

      1. Bonjour,
        Il faut être très vigilant car à cet âge, et si le bouquet n’est pas conséquent, il est possible de prouver que l’opération est une donation déguisée. Les héritiers directs (enfants) peuvent se retourner ensuite contre le petit-fils.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      Je suis une femme âgée de 76 ans
      Je possède une villa d’environ 90 m2 + un petit pavillon d’environ 20 m2 sur un terrain de 1000 m2
      Estimée il y a 5 ans au décès de ma mère 250 000 Euros (elle a été totalement rénovée depuis)
      Je souhaiterais 50 000 Euros de « bouquet » et une rente viagère pour le reste !
      A combien pourrait se monter les mensualités de mon viager ?
      Merci infiniment de bien vouloir m’aider…
      METTRE EN VIAGER EST UNE LOURDE DECISION !
      DANIATO

      1. Bonjour,

        Nous ne pouvons pas répondre à ce type de question. Car la valeur de la rente est également fonction de la valeur locative de votre maison, et nous ne sommes pas habilité à faire ces calculs. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      J’ai 78 ans je dois vendre un bien en viager occupé sur une tête je voudrais connaître le coefficient d’espérance de vie.
      Quelle est l’espérance de vie pour vente viager occupé ? Dame de 78 ans
      merci

      1. Bonjour

        Selon les tables de mortalité de l’Insee, le coefficient d’espérance de vie pour une femme de 78 ans est de 12,2 ans. Pour le calcul de la rente, il faut consulter un spécialiste (tout est fonction de la valeur du bien, de son rendement, et du bouquet).

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Calculer soi-même le montant de la rente viagère immédiate, sur une ou 2 têtes (couple), avec ou sans réversion est facile. Une méthode fiable, sûre statistiquement et équitable pour le vendeur et l’acheteur est de prendre le document officiel pour déclarer une rente à l’impôt sur la fortune, formulaire 2725 Cerfa 5118#11-NOT-D pour l’ISF 2017. Calculez votre (vos) âge (s) à la date de vente, arrondis à l’année complète, année de calcul moins année de naissance s’il reste moins de 6 mois jusqu’à la date anniversaire, année de calcul moins (année de naissance + 1) s’il reste plus de 6 mois jusqu’à la date anniversaire. Prendre le facteur et multiplier le par le montant de la rente, rajouter l’éventuel bouquet et le prix de vente du bien est fixé. C’est celui qui sera sur l’acte de vente. Ce n’est pas sorcier et c’est incontestable par le fisc. Le viager peut être facilement manipulatoire pour des gens peu avertis. Les intermédiaires vendeurs immobiliers ou notaires vendeurs pressés ou des acheteurs proches qui voudraient flairer la bonne affaire en famille, cela existe aussi. L’on élimine ainsi les fraudeurs et conseilleurs payants qui ne sont pas des actuaires mais qui copient leurs chiffres ou les manipulent parfois. Les tables publiques de mortalité de l’INSEE indiquent les longévités F/H aux âges retenus. Elles ne doivent pas être retenues brutes. Celle de l’ISF tient compte d’un intérêt plausible à long terme et la mortalité des candidats à une rente viagère diffère un peu de celle de la population. Statistiquement ils vivent un peu plus longtemps. Préparez votre dossier en consultant les sites nombreux afin de déterminer toutes les garanties et l’indexation que vous souhaitez, ceci avant d’aller voir un notaire ou avant la mise en vente. Ceci facilitera votre décision, les négociations et clarifie tout dès le départ, y compris le prix de vente minima. Pour un viager occupé, les tables fiscales sont également d’une grande utilité pour fixer le montant de l’occupation. Ou bien définissez l’occupation sous forme d’un loyer qui représenterait une rente à verser par le vendeur et calculée selon la même méthode, en déduction de celle de l’acheteur, sans oublier les charges, qui paie quoi ?

    5. Si l’on prend la grille de l’insee (maj mai 2013), l’espérance de vie à 80 ans pour un homme est de 8 ans et 4 mois (coeff 8,33), cela change radicalement les valeur obtenues pour les rentes. Dans votre cas, la difference est de 4000€/an soit 479€/mois ! Certains utilisent cette grille, qu’en pensez-vous? Merci

    6. je souhaite vendre mon appart en viager .J’ai 79 ans et suis seul .j’ai acheté ce bien neuf à 190000 et ai réalisé 30 000 de travaux .Ce viager ne sera pas libre
      Puis-je en espérer un bouquet de 80 000 et une rente de 400 euros . Merci

      1. Bonjour,

        Bonjour,
        Nous ne sommes pas habilité à faire des estimations. Il convient de vous adresser à un notaire ou un expert immobilier.

        Meilleures salutations

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,

      Lorsque la vente en viager est consentie par un couple, il est tenu compte de l’espérance de vie des deux vendeurs. Pour plus de conseils, il convient de vous rapprocher d’un notaire.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour, j’aurai besoin d’une explication de principe pour l espérance de vie d’un couple. comment fait on ? on majore le plus jeune il y a une équation particulière ou on ne s’intéresse qu’à un seul ?

    9. Bonjour,

      A priori, cette grille est utilisée par les notaires. Pour en savoir plus sur son élaboration et sa validité, vous pouvez vous rapprocher de l’un d’entre eux.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    10. Vous retenez pour calculer le montant annuel de la rente viagère que doit verser l’acquéreur d’un bien occupé à son occupant âgé de 80 ans, un coefficient diviseur correspondant à son âge soit 6,723. Plusieurs spécialistes en viager sur le net font également référence à cette même grille d’où vous avez extrait votre coefficient diviseur. Pouvez-vous nous dire qui est l’auteur de cette grille ? Est-ce un service officiel comme le Ministère de la Justice qui a publié dans le passé le décret N 2004-1157 du 29 octobre 2004 permettant (opération inverse) de convertir une rente viagère en capital ?
      Est-ce que cette grille est opposable aux agents immobiliers appelés dans le cadre de la vente de bien occupé à liquider les rentes viagères en divisant la valeur occupée du bien par ces mêmes coefficients diviseurs en fonction de l’âge de l’occupant?
      En vous remerciant pour les précisions que vous pourrez nous donner sur ce sujet.

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