Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières
Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Les abattements selon la durée de détention
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2009 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2023 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Quiz
Bonsoir, jusqu’à quelle durée de détention la surtaxe sur les plus-values élevées est-elle exigible ? S’annule-t-elle au bout de 22 ans de détention ? Ou seulement au bout de 30 ans ? Merci bien, cordialement
Bonjour,
La surtaxe s’applique sur la plus-value, c’est à dire pensant 22 ans. La durée de 30 ans s’applique uniquement pour les prélèvements sociaux.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Il y a 3 ans j’ai acheté un bien familial (ancien appartement de mes parents) Mon père est décédé en 2012, ma mère à donc mis en place une succession où mes frères et soeurs et moi même avion l’usufruit et ma mère la nue propriété. L’appartement avait été estimé lors de la succession à 200000 euros, lors de l’achat, je l’ai acheté à ma mère 200000 euros (100000 pour elle et 100000 pour mes freres et soeurs et moi même ) ce qui m’a ammené à un coût d’achat à 175000 euros puisque j’avais 25000 euros de donation.
Je me suis installé dans un appartement en location l’année dernière avec ma conjointe, donc mon bien n’est plus ma résidence principale mais je l’ai mis en location meublée.
Aujourd’hui le marché commence à fortement augmenté, j’ai effectué pour environ 20000 euros de travaux, j’avais payé environ 12000 euros de frais de notaires et je peux le vendre environ 300000 euros, pouvez-vous me dire combien je serais censé verser aux impôts comme plus value immobilière si je n’achète pas de nouveau bien dans les deux ans? Et si je rachète un appartement ou une maison, sans utiliser la totalité de la plus value, vais-je être imposé?
Merci d’avance
Bonjour,
Nous vous conseillons de prendre contact avec votre notaire. celui-ci disposera de l’ensemble des éléments nécessaires pour apprécier la situation.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je suis actuellement locataire et possède un bien que je loue et que je souhaite vendre pour acheter un appartement qui sera ma résidence principale. Puis je prétendre à l’éxonération de la plus value immobilière ? Merci de votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Oui bien sûr, il faut d’abord vendre ce bien, et spécifier à votre notaire le réemploi partiel ou total de cette vendre dans l’acquisition de votre résidence principale.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
J’ai signé un compromis de vente d’un bien immobilier qui générera une plus-value imposable. N’étant pas propriétaire de ma résidence principale, je compte remployer le prix de cette cession à
l’achat de ma résidence principale, dans les 2 ans suivant l’acte de cession, pour être éxonérée de l’impot sur la plus-value.
Lors de la signature de l’acte de cession, à qui l’acquéreur verse-t-il la part du prix de cession correspondant au montant de l’imposition sur la plus-value : directement au vendeur, c’est-à -dire moi, à charge à moi d’en reverser une partie aux impots si je n’utilise pas la totalité du prix de cession pour l’ahat de ma résidence principale ? ou au notaire, qui me restituera cet argent lors de l’acquisition de ma résidence principale ?
Bonjour,
C’est le notaire qui est en charge du paiement des impôts pour votre compte. Il faut lui expliquer que vous comptez réemployer l’argent de cette cession pour l’achat de votre résidence principale. Il vous expliquera la procédure. Pour en savoir plus https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerées.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
« J’ai divorcé en 2001 et j’ai gardé la maison estimée à 100000 euros. En septembre 2005 je me suis remarié sans contrat de mariage, nous avons fait de cette maison notre domicile familial, où nous avons fait de nombreux travaux. En février 2017 nous avons vendu la maison 180000 euros. Est-ce que la différence entre le prix de vente(180000e) et la valeur estimée au divorce(100000e), soit 80000 euros tombent dans le patrimoine commun, ou dans mes fonds propres. »
Bonjour,
A priori la valeur initiale ne peut pas être remise en cause, dans la mesure où vous avez à l’époque versé à votre ex conjoint la partie du patrimoine lui revenant. Les plus-values réalisées vous reviennent.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Mon mari et moi avons acquis en mai 2012, un appartement en viager (résidence secondaire).
Pas de bouquet, rente viagère indexée de 305 eur. Le viager est décédé en octobre 2013.
Pouvez vous me communiquer quel sera le montant et le taux de la plus value tenant compte que nous le revendons aujourd’hui à 100.000 eur
Merci beaucoup
Bonjour,
Vous avez a priori versé 16 mois à 305 €. Ce montant constituerait le prix d’acquisition (déduction faite des frais engagés pour procéder à l’acquisition)
Le prix de vente est de 100 000 € (déduction faite de différents frais)
Si vous vendez ce jour, plus de 7 années ½ sont passées sachant donc que vous bénéficieriez de 2,5 ans (7,5 ans – 5 ans) d’abattement sur les 19 % à acquitter par-delà les prélèvements sociaux qui deviennent également dégressifs à partir de 5 ans (taux des prélèvements sociaux à ce jour : 17,2%)
Par-delà ces principes de calcul, l’opération de vente est du domaine de votre notaire qui effectuera le calcul de la plus-value à acquitter.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement que j’ai mis en location. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et je ne l’ai pas été les 4 dernières années. Je souhaite vendre l’appartement et acheter ma résidence principale (petite maison). Je serais donc exonéré de la plus-value.
Ma question : Qu’arrive-t-il si, dans les années qui suivent (2-3 ans), je décide d’acheter une autre résidence principale (une maison plus grande par exemple) mais que je garde la petite maison en résidence secondaire (ou en location) ? Devrais-je payer la plus-value (ou une partie) non payé initialement lors de l’achat de la petite maison ?
Merci.
Bonjour
A priori oui car cette maison ne sera plus votre résidence principale. Voyez cette question avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
je vends un bien immobilier et déduit un montant forfaitaire de 15% du prix au titre de DEPENSES DE CONSTRUCTION, RECONSTRUCTION, AGRANDISSEMENT OU AMELIORATION. Puis je en plus déduire le prix du mobilier qui s’élève à 10% environ du prix d’acquisition et pour lequel nous avons des factures ? Ce mobilier est bien distingué dans l’acte de vente.
merci
Bonjour
Il faut alors dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement, et effectivement fournir des factures.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Mon mari vit au Portugal et moi je suis revenue vivre en France depuis quelques mois. J’habite dans notre maison que nous voudrions mettre en vente. Vais-je payer la plus value étant donné que c’est ma résidence principale mais pas celle de mon mari ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Pour cette situation un peu complexe, le plus simple est de prendre conseil auprès d’un notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour.
Dans le cas d’une personne retraitée qui satisfait aux autres conditions d’exonération (isf, revenu fiscal…), lorsque vous parlez d’une exonération, est-ce qu’il faut entendre :
– une exonération de la partie uniquement fiscale (irpp, taux 19 %).
– ou une exonération, également, pour les prélèvements sociaux, donc rien du tout à payer ?
Merci.
Bonjour,
Oui effectivement, l’exonération est totale dans ces cas précis. Nous allons le préciser dans l’article. Merci de votre lecture attentive.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Merci pour votre réponse.
En effet, dans tous les cas où cela se présente, si votre article peut apporter cette précision, ce serait bien utile pour tous.
Bien cordialement.
Je suis français mais réside au Canada où je fais mes declarations d’impots (mon employeur est canadien). Je possède un appartement à Poitiers depuis 2001 qui est en locatif. Je désire le vendre prochainement, et je me demande quel est le taux d’imposition sur la Plus-value et les prélévements sociaux quand on est considéré non-résident europeen par l’état français. Votre article n’en dit rien. On m’a parlé de 33%. Pouvez vous me guider à ce sujet?
Bonjour,
Le taux d’imposition est le même qu’en France, à savoir 19 % (plus les prélèvements sociaux) avec les abattements applicables en fonction de la durée de détention.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com