Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières
Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Les abattements selon la durée de détention
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2009 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2023 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Quiz
Bonjour à tous.
j’ai acheté un appartement il y a 2 ans à 60 000 notaire… compris. Il est actuellement en location mais
j’ai la possibilité de le vendre 100 000 euros. combien va t- Il me rester de plus value une fois que les taxes seront enlevés ?
merci
Bonjour,
Vous pouvez déjà ajouter au prix d’acquisition un taux forfaitaire de 7,5 % correspondant au frais d’achat, soit 64 500 €, puis les éventuelles factures pour travaux. Ensuite, vous ne bénéficiez d’aucun abattement sur la plus-value car le bien est détenu moins de 5 ans. Sans travaux, il résulte que le coût de la plus-value à payer est de 12 851 € Vous pouvez faire vos calculs ici https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour , je vis au canada depuis 4 ans , nous avons decidé de vendre notre maison en france achetée 260000€ en 2005 devenue depuis notre residence secondaire.
Nous la vendrions 350000€ en septembre prochain car elle est louée.
Peut on etre exonéré de l’impot sur la plus value si nous réinvestissons l’argent de la vente pour l’achat d’une residence principale au canada dans la province Quebec dans les deux ans suivant la vente ?
Le Quebec fait il parti des pays ayant un convention/accord fiscal avec la france ?
Merci pour vos conseils .
Bonjour,
Non, l’exonération ne vaut que pour l’achat d’un bien en France. Il existe une convention qui prévoit que l’imposition se fait dans le pays où est détenu le bien. https://quebec.consulfrance.org/Impots toutefois, sachant que vous avez acheté le bien en 2005, vous bénéficiez d’un abattement de 66 % sur la plus-value. En outre vous pouvez majorer le prix d’achat d’un taux de 7,5 % (frais ahat) et de 15 % (forfait travaux) ce qui réduite la plus-value imposable. Vous pouvez faire vos calculs ici
https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
un couple achete un immeuble contenant 3 appartements pour les louer et une maison comme residence principale.
le couple se separe. l’un garde la maison l’autre les appartements toujours en location.
si la personne possedant les appartements souhaite les vendre, quelle est date à retenir pour calculer la plus value : la date initiale d’achat par le couple ou la date de detention par la personne?
je vous remercie.
cordialement
Bonjour
A priori, la date d’acquisition à retenir, pour la détermination de l’abattement pour durée de détention s’entend de la date d’entrée en indivision (soit la date d’achat). Mais nous vous conseillons fortement de consulter un notaire sur ces questions.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
j’ai achete un terrain en couple il y a 3 mois pour 200 000€ (+ 15 000 € frais d agence et 15 000€ frais de notaire).
un promoteur immobilier me propose de racheter mon terrain pour 390 000€.
combien vais-je payer de plus value ?
j ai cru comprendre que si le promoteur s engage a construire des logements sociaux je ne serai pas taxé sur la plue value ?
merci pour votre aide
Bonjour
Le cas d’exonération est le suivant : il faut vendre votre terrain au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux. Dans un autre cas la plus-value est imposable en totalité sans abattements. Vous trouverez plus d’informations ici https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Cordialement
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Propiétaire d’un un studio depuis 2010 acquis 90 000 euros, hors frais de notaire et d’agence.J’y ai résidé pendant 4 ans et par la suite mis en location.Dans ce studio j’ai entrepris des travaux que j’ai réalisés moi même (électricité aux normes,installation cuisine, parquet, et salle de bain) malheureusement difficile de trouver et justifier les différentes factures.Dans l’acte de vente il est écrit qu’il faille réaliser des travaux pour la mise en norme de l’électricité.
Je peux le vendre 180 000 euros.
Quelle est la valeur de la plus value imposable?
Bien à vous
Bonjour,
A priori, vous pouvez appliquer un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat pour les travaux d’amélioration effectués dans le logement, à défaut du montant des factures. Pour obtenir un calcul détaillé de la plus-value imposable, vous pouvez vous adresser au notaire chargé de la vente du bien ou auprès de l’administration fiscale.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, j’envisage de vendre un appartement que je détiens et loue à prix modeste à ma mère. Je l’ai acheté il y a 10 ans 115 000 €. Aujourd’hui j’envisage de le vendre 180 000 € et d’utiliser l’intégralité pour lui acheter une petite maison. Serai-je taxé? Le fait de réinvestir dans l’année sur un bien équivalent m’éxonère-t-il ?
Cordialement,
Bonjour,
Si vous n’êtes pas déjà propriétaire de votre propre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération, comme expliqué dans notre article. Sinon, vous serez redevable de l’impôt sur la plus-value, avec abattement pour durée de détention. Pour en savoir plus https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-abattements/
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
Depuis le décès de mon père en 2002, ma mère a opté pour 25% en PP et 75% en usufruit.
La maison a été évaluée 150 000 € en 2002
Mon frère et moi partageons le reste.
Nous venons de mettre en vente la maison à 325 000€, résidence principale de ma mère avant son récent départ en Ehpad à 87 ans.
Ma mère disposerait donc de 40% du prix de vente de la maison (25 % + 20% des 75% restants)
Mon frère et moi 30 % chacun.
Au niveau du calcul des plus values, ça se passerait comment:
. ma mère n’y serait pas soumise (RP puis départ en Ehpad)
. pour mon frère et moi-même:
– le calcul des impots sur plus value se fait sur le total et les quotes parts son déterminées ensuite?
– les quotes parts sont faites avant et le calcul des impots ensuite?
La différence peut s’avérer importante, en effet sur le total on est largement au dessus du seuil de 50000€ et on serait donc soumis à la taxe supplémentaire, et quand les quotes parts sont faites avant on est à 45000€, donc au dessous du seuil.
Merci pour votre avis
Cordialement
Bonjour,
Le calcul des impôts se fait sur la valeur de la part de chacun, soit dans votre cas (et celui de votre frère) sur 30 % de la valeur. Ensuite, s’appliquent les abattements pour durée de détention, soit 18 ans (2020-2012). Donc votre plus-value à payer sera bien moins importante que dans votre calcul. Pour en savoir plus https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-abattements/
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
Si le bien était un bien commun du couple, votre mère en était propriétaire de 50% ; la succession ne porte que sur les 50% qui étaient propriété de votre père. La part totale de votre mère dans le bien est donc de 50% (sa part initiale)+ part de la succession (25% de 50% + 20% de 50%*75%), soit 70%.
La part de chacun des deux enfants n’est donc que de 15%.
Cordialement
Bonjour,
Je réside en Allemagne et suis non résident fiscal français depuis 1992.
J’ai été fiscalement domicilié en France de manière continue de 1985 à 1992.
Puis-je bénéficier de l’exonération de 150.000€ de la plus-value immobilière au titre de l’article 150 U, II-2° du CGI, dans le cas d’un héritage direct parent-enfant ?
Est ce que cette plus-value est impossable en Allemagne dans le cadre des accords bilatéraux entre les deux pays ?
Merci
Bonjour,
Cet article du CGI ne traite pas des héritages mais de la cession d’un bien immobilier. En cas de succession, il est noté dans la convention fiscale entre la France et l’Allemagne que « Les biens immobiliers qui font partie de la succession ou d’une donation d’une personne domiciliée dans un Etat contractant et sont situés dans l’autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat. ». Mais a priori vous pouvez bénéficier de l’abattement entre parent et enfant (100 000 € par parent et par enfant) Vous pouvez contacter le service des impôts au 33 1 72 95 20 42
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/10_conventions/allemagne/allemagne_convention-avec-l-allemagne-successions-et-donations-en-vigueur-au-03.04.2009_fd_4003.pdf
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour j ai acheté un appartement en mars 2019 au prix de 64000 euros frais de notaire inclus j ai pas fait de travaux mis en location
Et je souhaite le revendre avant la fin de l Année 2020 70000 euros quelle serai ma plus value Merci pour votre réponse
Bonjour,
Votre plus-value s’établit à 70 000 € – 64 000 € soit 6 000 €.
Mais de votre prix d’acquisition doit être déduit les frais inhérents à l’achat de votre bien immobilier que l’on estimera à 8 % du prix d’acquisition : soit 5140 €.
Nous ne pouvons déduire des frais de travaux à l’acquisition non réalisé d’autant qu’une évaluation forfaitaire admise par l’administration fiscale n’est possible que si le bien a été détenu depuis plus de 5 ans. Des frais d’agence peuvent éventuellement limiter le prix d’acquisition. En dehors de ces potentiels frais additifs, le prix d’acquisition serait de : 64 000 – 5140 soit : 58 880.
Votre prix de vente peut éventuellement être diminué de frais d’agence que nous supposeront être à 5 % du prix de vente, soit : 70 000 * 5 % = 3 500 € (=> prix de vente fiscal de 70 000 – 3 500 = 66 500 €).
Dès lors la plus-value taxable est de 66 500 – 58 880 = 7 620 € (aucun abattement ne peut être en l’espèce retenu du fait de la faible durée de détention).
La taxation serait donc de : (7 620 * 19%) + (7 620 * 17.2 %) soit : 2 758.44 € (avec une plus nette de taxe de 7 620 – 2 758.44 = 4 861 € 56).
Ce calcul n’est que purement indicatif, basé sur des suppositions à vérifier impérativement avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour
j’etais proprietaire d’un bien qui etait mon habitation principal jusqu’a octobre 2019). je l’avais bien mis en vente et en attendant je l’ai mis en location depuis decembre 2019. je viens de trouver un acquereur, est ce que l’exonaration s’applique toujours dans mon cas?
merci
Bonjour,
A priori, le fait de l’avoir mis en location ne vous permet pas de bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale. Le plus simple est d’adresser un message à l’administration fiscale, via votre messagerie sécurisée, pour expliquer votre situation.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com