Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 69000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

    93 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. Bonjour, je souhaiterai que mon deuxième fils ait l’usufruit de mon studio après ma mort, est ce possible? Il s’occupe de moi, l’autre ne me regarde pas, je souhaite l’avantager, je n’ai pas d’autres bien. Merci.

    2. Bonjour,

      A priori, la valeur du bien est sa valeur dite « vénale » c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait-être vendu. Il est donc préférable de faire estimer le bien peu de temps avant l’acte de donation.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, la taxe sur la donation est calculée sur la valeur du bien. Ma question concerne l’estimation du bien: y-t-il un délai de validité de l’estimation? Puis je faire évaluer ma maison maintenant pour une donation prévue pour mi 2017?

    4. Bonjour,

      Comme le précise notre article ci-dessus, plusieurs possibilités existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée. Dans le premier cas, votre mère vous donne en totalité le bien immobilier sans possibilité de le reprendre. Dans le second cas, la propriété du bien se divise en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. Pour en savoir plus, adressez-vous à votre notaire.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,

      Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire pour envisager la meilleures solutions.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour.
      Merci pour votre réponse rapide et détaillée.
      Donc si je comprends bien, je devrais payer, pour un bien de 250 000€, une taxe de 20% sur 150 000€ (étant donné que je suis le seul parent donc abattement de 100 000) soit environ 30 000€ (afin de simplifier, je n’ai pas compté les premiers paliers d’abattement) en plus des frais de notaire qui avoisinent les 1% de la valeur du don?
      Afin d’éviter les problèmes lors de la succession, une donation hors part successorale pourrait-elle arranger les choses?
      Merci de votre aide.

    7. Bonjour,

      Pour cette donation, il va tout d’abord falloir payer des droits. Il existe un abattement qui peut être réalisé tous les 15 ans, d’une valeur de 100 000 € par enfant bénéficiaire. Si les deux parents donnent, cela fait 200 000 e d’abattement par enfant. Le solde est soumis aux droits de donation. Vous pouvez consulter le barème sur ces droits dans notre fiche Outil http://www.lafinancepourtous.com/IMG/pdf/chiffres_cles/IEFP_DonationSuccession.pdf. Il faudra également régler des frais d’acte notarié.

      Mais au-delà de ces coût, il faut prendre en considération qu’à votre décès, il faudra « faire les comptes » ! et ce bien sera « rapporté à la succession, pour sa valeur au jour du partage de la succession et non au jour de la donation. I il a été fortement valorisé, votre enfant devra en quelques sortes « rembourser » ses frères et sœurs. Sur ce sujet, lisez attentivement notre dossier donation (rubrique Vie familiale – consommation).

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour, tout d’abord, merci pour votre article.
      Sauriez vous m’éclairer sur cette situation: j’ai 3 enfants, et je souhaite donner à l’un d’entre eux un bien immobilier de 250 000€ (les deux autres sont au courant et d’accord sur cette donation). Quels seraient les couts pour le donateur? pour le bénéficiaire? Au niveau des deux autres enfants, cela peut il poser problème (au moment de la donation ou de la succession)?
      Merci d’avance pour votre aide.
      Bonne journée.

    9. Bonjour,

      Votre oncle peut déjà réaliser une donation à son neveu en numéraire (espèces, virement, chèque…) de 31 865 € à condition qu’il ait moins de 80 ans. Ensuite au niveau donation/succession, l’abattement entre oncle est neveu est de 7 967 €. C’est peu. Et les droits en cas de donation ou de succession sont de 55 %. Il peut vous donner la nue-propriété du bien et conserver l’usufruit pour réduire les droits. Il peut également, s’il détient un contrat d’assurance vie, vous désigner comme bénéficiaire.
      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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