Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 69000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

    93 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. Bonjour, j’ai deux appartements anciens et je souhaite faire une donnation à mes deux filles de mon vivant. L’un de ces biens est estimé à 100.000 € et l’autre à 120.000 €. Pour calculer les frais de donation et de notaire, puis-je compter sur l’abattement de 100.000 euros pour chacun des biens ou bien aurait-il fallu que les appartements soient neufs ou bien qu’il s’agisse de terrains à bâtir? J’ai fais un calcul et j’ai trouvé (sans abattement) 7014 € pour un appartement et 8416,80 € pour l’autre, soit 15.416,80 € de frais de notaire et de donation. Est-ce la somme que je devrais régler pour ces deux actes notariés ?

      1. Vous envisagez de réaliser 2 donations à chacune de vos filles pour un montant que vous avez estimez à 100 000 € et 120 000 €. La nature du bien n’a pas d’importance, seule sa valeur est prise en compte.
        L’abattement dont vous disposez est de 100 000 € par enfant si vous n’avez opéré aucune donation lors des 15 années précédentes.
        Sous réserve d’un approfondissement avec un notaire qui interviendra immanquablement dans le cadre d’une donation immobilière, votre fille se voyant gratifier d’un bien de 100 000 € n’aurait pas de droits de donations à acquitter et votre autre fille aurait environ 1 621 € à acquitter (par-delà les frais notariés inhérents à ces transactions).
        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. ma mere est décédée . elle nous a laissé une maison en donation a mon frere et a moi ..la maison est estimée a 120000€ ,mon frère m’achete ma part a 60000€. quels sont les frais de l’un et l. autre. y a t’il une plus value a payer ?

      1. Bonjour,

        S’il s’agit d’une succession, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € chacun. Toutefois, votre frère va payer des droits d’enregistrement chez le notaire pour l’achat de votre part de maison.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,

      Mon frère et moi avons recu une donation (2 maisons) en démembrement de la part de ma maman en 2012. Depuis son décès, nous réfléchissons à les donner à nos enfants. Est ce possible?
      La valeur du bien (estimée en 2012 à 100 000€) à plus que doublé en 7 ans (estimée à 350 000€). A noter que nous avons fait pour environ 50 000€ de travaux.
      Devrons nous payer un impot sur la plus value lors de la donation ? Si non, j’imagine que nos enfants devront la payer en cas de vente du bien ?

      1. Bonjour,

        A partir des quelques éléments que vous nous communiquez, nous allons faire des suppositions pour vous apporter un éclairage. Toutefois, compte tenu de l’importance du sujet et de la nécessaire précision en ce domaine vous devez impérativement contacter votre notaire.

        Nous supposons qu’en 2012 votre maman a donné à votre frère et vous-même la nu-propriété des 2 maisons se réservant de la sorte l’usufruit. Au décès de votre maman (en 2019, soit 7 ans plus tard) l’usufruit a rejoint gratuitement la nu-propriété que vous-même et votre frère déteniez. Vous disposeriez ainsi de la totalité de la pleine propriété des biens avec votre frère sur une maison chacun. Vous pourriez ainsi librement donner ces biens à vos enfants.

        Dans le cas d’une donation à vos enfants, les plus-value des biens ne seraient pas imposée mais taxées aux droits de mutation à titre gratuit. De ce fait, il existerait une exonération de droits à payer pour le(s) bénéficiaire(s) à hauteur de l’abattement de 159 325 € en ligne directe. Ensuite, si le ou les enfants revendaient leurs biens, la plus-value taxable serait calculée en fonction de sa valeur au moment de la donation (et non par rapport au prix d’achat initial payé par les parents).
        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bjr j’ai 1 enfant invalide à 80 %… Puis lui donner mon appartement plus la quotité part….. Qu’est-ce que cela représente….. Les handicapés ne sont pas imposable jusqu a 245 000 euros….

      1. Bonjour,

        Nous vous conseillons de prendre contact avec un notaire, qui pourra vous aiguiller sur ce point.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      Mon mari pense que de vendre notre maison dont nous sommes propriétaires, sans qu’elle soit vendue, peut diminuer les frais de successions pour l’enfant qui hériterait de la maison….
      Quels risques ? et est-ce possible ? bien que cela ne me plaît pas. Je souhaite rester propriétaire de ma maison jusqu’au bout.
      Merci pour votre réponse,
      Cordialement,

      1. Bonjour,

        Vous voulez sans doute parler de démembrement de propriété. Dans ce cas, vois enfants récupèrent la nue-propriété et vous conservez l’usufruit, ce qui permet de réduire les frais de succession. Mais attention ! si plus tard vous souhaitez vendre ce bien vous devrez obtenir l’accord de vos enfants et leur donner la part qui leur revient.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. BONJOUR Avec mon épouse nous avons une résidence secondaire qui est en location.Dans le cas ou nous faisons donnation à nos deux enfants en gardant l usufruit voire en demembrement .Pouvons nous si aprés etre passé chez le notaire et pour des raisons financieres mettre en vente ce bien sans l autorisation de nos enfants.Si non quelles sont les formalités à faire en amont Merci

      1. Bonjour,

        Si vous donnez la nue-propriété de ce bien à vos enfants, vous ne pourrez pas le vendre ensuite sans leur autorisation. Et s’ils sont d’accord pour vendre, ils récupéreront alors leur part de la vente (égale à la valeur de la nue-propriété). Donc si vous souhaitez rester « libres » de vos actes, le démembrement de propriété n’est pas la bonne solution.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. bonjour, mon épouse a obtenu la nue-propriété de la maison de son père qui en a gardé l’usufruit. Peut-elle effectuer une donation de cette nue-propriété à notre fille sachant que le détenteur de l’usufruit (son grand-père) est d’accord avec cette opération ? si oui, sur quelle valeur porteraient les droits à payer ? Pourra-t-elle l’habiter sachant que nous accueillons son grand-père qui n’est plus autonome et ne peut donc plus habiter seul ? Devrait-elle lui verser un loyer ? Peut-elle engager des travaux de rénovation qu’elle prendrait à sa charge ? En vous remerciant d’avance. Bien cordialement.

      1. Bonjour,
        La nue-propriété peut être donnée à votre fille. Il faut alors faire cette donation chez votre notaire. Les droits à payer porte sur la valeur de cette nue-propriété au jour du don.
        Pour ce qui est d’y habiter, et si le grand-père en est d’accord, il s’agit ici d’accords en famille. Il en est de même pour le loyer, ce n’est pas systématiquement obligatoire, sauf à léser d’autres héritiers. Les travaux de rénovation peuvent être réalisés. Le notaire saura vous expliquer tous ces sujets.
        La nue-propriété peut être donnée à votre fille. Il faut alors faire cette donation chez votre notaire. Les droits à payer porte sur la valeur de cette nue-propriété au jour du don.
        Pour ce qui est d’y habiter, et si le grand-père en est d’accord, il s’agit ici d’accords en famille. Il en est de même pour le loyer, ce n’est pas systématiquement obligatoire, sauf à léser d’autres héritiers. Les travaux de rénovation peuvent être réalisés. Le notaire saura vous expliquer tous ces sujets.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. N’est-il pas un peu inhumain de faire payer des morts et les survivants pour une capital durement aquis pour certains? L’impôts de succession n’est elle pas un frein à la continuité d’une bonne gestion d’un patrimoine. En consultant les sites je remarque que j’ai fait une bétise de travailler et de mettre tous cette argent de coté pour mes enfants, j’aurais dût rester au chômage! Ou mieux je vends tout dans 5 ou 10 ans et je dépese tous dans des voyages à l’étranger! L’impôts sur les successions est à mon sens anti-démocratique et surtout injuste pour les travailleurs, car une personne riche aura vite fait d’engager un notaire pour réduire à 0 son impôts.

    9. Bonjour,

      Il est impossible de déshériter un enfant, toutefois, vous pouvez avantager l’un de vos enfants en lui accordant la « quotité disponible », en plus de sa part d’héritage. Il est conseillé de consulter un notaire qui saura vous conseiller afin d’éviter les conflits successoraux.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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