Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :
Le micro-foncier
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives et à l’ensemble de vos biens.
Le régime d’imposition réel
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.
Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.
Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.
Comment déclarer ?
Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.
Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.
Exemple de charges déductibles du revenu foncier :
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les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
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déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
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les primes d’assurance ;
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les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
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les taxes foncières ;
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les provisions pour charges de copropriété ;
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les intérêts d’emprunt ;
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les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier mais pas du revenu global.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.
Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Quiz
Bonjour, merci pour votre article. Une question, peut-on déclarer des charges déductibles pour une location non meublée sous régime micro foncier ? J’ai acquis mon bien en octobre 2022, et souhaite savoir si je peux déduire des charges type frais d’agence lors de l’achat, taxes foncières, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d’emprunt ;… ? Ou si cela est compris dans les 30% d’abattement du régime micro foncier ?
Un grand merci par avance pour votre aide,
Bonjour
Non. Soit vous optez pour ce régime qui inclut l’ensemble des frais soit vous optez pour le régime des frais réels. Attention ! cette option pour les frais réels doit être prise pour trois années. Faites vos comptes !
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je suis actuellement en location (827 euros /mois), location qui est prés de mon travail.
j’ai acheté un bien immobilier pour ma retraite, que je souhaite louer à partir de septembre 2023. je pourrais louer l’appartement environ 1200 euros/ mois.
quelle est la meileure solution pour payer moins d’impots lors de ma déclaration fiscale ? quel montage financier dois faire ?
Bonjour
Nous ne sommes pas habilité à faire de tels calculs. Voyez avec un conseiller financier.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
je pense acheter un appartement. sans l immédiat, je ne sais pas encore si je le loue.
y aura t il une taxe d habitation à devoir si il n est pas louer?
et aussi, cet appartement sera considéré comme résidence secondaire je suppose, quels frais ou taxe pourront mettre imputés ?
merci beaucoup pour vos réponses
Bonjour
Si le bien n’est pas loué c’est à vous de régler la taxe d’habitation. Ensuite vous devrez payer la taxe foncière. Pour la fiscalité des loyers vous pouvez opter pour le micro-foncier si vous ne comptez pas faire de gros travaux.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
Nous avons acheté deux petites maisons qui néssitent des gros travaux à hauteur de 50000€ chacune.
Nous ferons ensuite deux locatifs non meublés sur des loyers d’environ 600€.
Quel montant de cet investissement de travaux allons nous récupérer dans les prochaines années en déclarant au réel ?
Merci d’avance
Bonjour
Il faut voir ces questions avec un professionnel. Nous ne sommes pas habilités à réaliser de telles simulations.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
je renove un appartement pour le louer.
je dois faire un emprunt de 5000 euros.
location 420 euros mois.
quel régime fiscal dois je adopter réel ou micro foncier
Bonjour
Si les travaux représentent une petite somme, il est préférable d’opter pour le micro foncier qui vous permet de déduire 30 % des revenus. La déclaration « au réel » est assez contraignante et vous engage sur 3 ans.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour nous avons acheté avec ma compagne un appartement non meublé que nous louons 350€/mois comment doit ton déclarée les revenus perçus la moitié chacun ?! des revenus ?!
Bonjour
Si vous êtes imposés séparément, il faut effectivement « partager » ces gains en les inscrivant sur votre déclaration de revenu. Chaque indivisaire doit donc inscrire la moitié des revenus fonciers.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour. J’ai une question concernant le régime réel. Si on a un appartement non meublé en location et qu’on opte pour ce régime, on déclare des revenus fonciers et l’option au réel est valable pour 3 ans…. D’accord. Et si par exemple, au bout d’un an, le locataire s’en va et on décide de meubler l’appartement et de louer par la suite en LMNP, au régime micro. Est-ce qu’on peut faire ça ou est-ce que ça pose un problème particulier ? Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
C’est une situation complexe et nous ne pouvons vous répondre. Posez à la question aux impôts.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Salut ! j’ai un bien que je compte louer 550 euros non meublé. j’ai réalisé 20 milles euros de travaux pour le réhabiliter : nouvelle cuisine aménagé, rénovation de la salle de bain, volet roulant pour plus de sécurité, changement des fenêtres etc..
Quel régime fiscal me conseillez-vous ?
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilités à faire des simulations. A vous de voir si l’option pour l’imposition au réel est plus intéressante fiscalement. Sachez que dans ce cas, vous devez conserver cette option 3 années.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je loue la maison familiale qui est considérée comme résidence secondaire. Elle est louée non meublée à des gens qui en ont fait leur résidence principale.
La taxe foncière est de 1250€.
Le loyer demandé est de 500€.
Comment je dois le déclarer auprès des impôts.
La maison étant considérée pour les impôts comme résidence secondaire, la taxe d’habitation, autre que la redevance TV, est-elle dûe ou pas?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
La taxe foncière est à la charge des propriétaires, et la taxe d’habitation et audiovisuelle à la charge des locataires. Vous devez déclarer vos revenus fonciers, en optant pour le micro foncier (abattement de 30 % sur les revenus).
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je loue actuellement un bien qui me rapporte 30 000€/ an (arrondi volontaire), je suis en auto entrepreneur, et je voulais donc avoir confirmation de toutes les charges qui seront dues :
– cotisations sociales 12.9% (car BIC) = 3 870€
– CSG / CRDS 17.2% = 5 160€
=> concernant ce dernier point j’ai un doute car je devrais déclarer mes revenus d’auto entrepreneur et payer déja 30 000 * 0.29% * 0.14% (revenus – abattement 71% * Taux IR) = 1 218€
A quel moment je vais devoir payer cette CSG/CRDS ?
Merci par avance
Bonjour,
Pour éviter toute erreur, seul votre expert-comptable peut vous répondre en toute sécurité.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com