Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

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Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

 

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non négligeable lors des donations

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Rappel : l’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.

Ce type de donation présente trois atouts :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Avantage supplémentaire: le fisc admet que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (normalement dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation.
  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Il devra déclarer à l’IFI l’intégralité du prix du bien.

Comment se répartissent les charges entre usufruitier et
nu-propriétaire ?
Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations. En revanche, lorsqu’à la suite du décès d’un conjoint, le survivant récupère l’usufruit d’un bien immobilier, il n’a alors à assumer que les charges courantes.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

    289 commentaires sur “Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale”
    1. Bonjour, et merci pour votre site.
      Je viens de consulter mon notaire, mais j’ai encore une incompréhension.
      Si je donne aujourd’hui la nue-propriété à mon fils unique, je paie environ 16000 euros (300000 x 60 %- abattement 100000).
      Mais si mon décès survient avant 15 ans, donc avant un nouvel abattement, mon fils devra payer des droits de succession sur la partie usufruit, soit sur 120000 euros ? Donc au total nous aurons payé lui et moi les mêmes frais que si je n’avais fait aucune démarche ?
      Merci beaucoup pour votre aide.

      1. Bonjour,

        Non, le délai de 15 ans permet juste de pouvoir « recharger » les abattements, ce qui veut dire que vous pourriez, dans 15 ans, en bénéficier à nouveau. En cas de décès avant ce terme, votre fils récupérera le bien sans payer d’impôts.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      merci pour ces informations.
      J’ai la pleine propriété de parts de SCI et souhaiterais céder la nu-propriété de mes parts a un associé et l’usufruit de ces mêmes parts à un autre associé. Puis je effectuer ce démembrement via une simple convention de cession de parts sociales ?

      1. Bonjour,

        Nous renvoyons sur l’article 1865 du code civil. Néanmoins, compte tenu de la spécificité de votre question, elle suppose l’intervention d’un conseil juridique.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, merci pour cet article intéressant. Si ma mere achète un appartement à 300 000€ (seule) par exemple. est il possible de mettre en place un démembrement de propriété ? Ma mère aurait l’usufruit et les 3 enfants la nu propriété. Merci beaucoup pour votre aide

      1. Bonjour,
        Votre mère peut envisager une donation avec démembrement de propriété. Vous devrez consulter votre notaire pour bénéficier d’un conseil adapté.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour
      le pret immobilier contracté lors de l’achat d’un bien rentre t’il en compte dans la valeur de la nue propriété et donc dans le calcul de la donation ?
      ex: achat d’un bien 300 000€ dont un credit de 100 000€ avec donation de la nue propriété dans la tranche des 50%
      le calcul de la donation se fait il sur la valeur du bien avec ou sans credit ?
      merci pour votre aide
      le calcul

      1. Bonjour,

        Le prêt n’entre pas en considération de la valeur de la nue-propriété. Il s’agit donc de la valeur vénale du bien qu’il faut prendre en compte dans votre exemple, soit 300 000 € (et 150 000 € pour la nue-propriété.

        Meilleurs salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,

      Merci pour votre article fort interressant.

      2 petites questions:
      – L’abattement de 100 000 Euros / enfant est il applicable sur la valeur de la nue propriété lors d’un démembrement?
      – Le démembrement doit il etre fait devant notaire, et si oui, qules sont les frais applicables?

      D’avance, merci pour votre retour.

      Cordialement.

      1. Bonjour,

        C’est la valeur de la nue-propriété qui est prise en compte pour l’abattement de 100 000 €. Le démembrement d’un bien immobilier se fait obligatoirement chez un notaire, et vous devez régler des droits d’enregistrement de publicité foncière et les honoraires du notaire. Ce sont des frais assez faibles.

        Meilleurs salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Mon amie et moi (ni mariés, ni pacsés) deviont acheter un terrain en démembrement croisé avec la clause de faculté de rachat en plus.On nous conseille une orientation vers une SCI.Quels raisons fiscales pourraient nous obliger à nous orienter vers une sci ?
      Pour infos nous avons tous les 2 des enfants d’une premiére union,comment sera La fiscalité pour eux en matiére de succession.

      1. Bonjour,
        La SCI n’offre pas effectivement, de bonus fiscal particulier. Mais elle présente un avantage : celui de la souplesse. En rédigeant bien les statuts selon vos besoin, ele évite les contraintes de l’indivision. Pour en savoir plus https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/la-societe-civile-immobiliere/
        Meilleurs salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      Est-il possible de réaliser un donation en PP sur une partie de la valeur d’un bien immobilier, et donner le reste en NP via un démembrement?

      Merci d’avance
      MG

      1. Bonjour,

        Oui bien sûr, cette opération est possible. Voyez avec votre notaire pour bénéficier d’un conseil adapté.

        Meilleurs salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. bonjour,
      Nous avons fait une donation-partage à nos enfants (eux la nue propriété et nous l’usufruit) d’un bien est il possible de faire une donation temporaire de l’usufruit en plus sur le bien ?

      1. Bonjour,

        Une telle donation doit être réalisée par votre notaire qui doit ainsi valider votre démarche.

        A priori, rien ne s’oppose à notre connaissance à une telle donation en règle générale.

        Meilleurs salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    9. Bonjour,
      peut-on réaliser un démembrement de propriété lorsque la succession familiale a déjà eu lieu avec le décès d’un de ses parents? En effet, je suis nue-propriétaire (fille unique) et ma maman usufruitière de la maison familiale depuis le décès de mon papa fin 2017.
      Merci d’avance pour vos éclaircissements.
      Cordialement.

      1. Bonjour
        Après le décès de votre père, le démembrement a déjà eu lieu, dans la mesure ou votre êtes nue-propriétaire et votre mère usufruitière. A son décès, vous deviendrez plein-propriétaire. Si votre mère veut de son vinant vous léguer cette maison, elle doit vous consentir une donation de l’usufruit.
        Meilleures salutations
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour,
          serait-il judicieux que ma maman me fasse donation de son usufruit sachant qu’elle a 83 ans et que la maison familliale vaut 580.000€?
          Très cordialement.

          1. Bonjour
            Fiscalement, ce n’est pas une bonne idée. Car cela va impliquer des droits de donation à payer importants, alors que dans votre situation, au décès de votre maman, ce bien vous reviendra en pleine propriété sans impôts à régler. Mais si vous préferez faire ainsi, la valeur de l’usufruit s’élève à 20 % de celle de la maison (soit des droits à payer sur une valeur de 116 000 euros). Le plus simple est d’en parler avec votre notaire.
            Meilleurs salutations
            L’équipe de Lafinancepourtous.com

            1. Bonjour

              Vous dites la donation n’est pas une bonne idée car « Au déces de votre maman vous devriendrez proprietaire sans impot à payer »

              entre parents et enfants il y a bien des droit de succession à payer ?

            2. Nous vous confirmons que des droits de succession existent entre parents et enfants meme si un abattement de 100 000 euros existe. Remarque : les donations antérieures de moins de 15 ans doivent être prises en compte pour le calcul des droits successoraux.

              Meilleurs salutations
              L’équipe de Lafinancepourtous.com

    10. je vais divorcer’ dans 6 mois)je suis proprietaire de l’ensemble de mes biens immobilier ( séparation de biens ) sur 5 ;3 ont un crédit encours pour une durée de 6 ans , le veux demembrer et mettre ma fille unique qui a 6 ans comme nu proprietaire , j’ai 38 ans , puis-je et combien merci

      1. Bonjour,

        Il est compliqué de faire une donation à un enfant mineur sur un bien qui support encore une dette, à savoir un crédit immobilier. Il faut notamment vérifier si le transfert du bien n’entraine pas la déchéance du prêt et l’obligation pour le donateur de rembourser immédiatement et par anticipation le solde du prêt Et sachez qu’ensuite, pour la revente éventuelle, il faut l’accord des deux parties. A votre âge, la nue-propriété représente 30 % de la valeur du bien. Sur les 70 % restant (nue-propriété), vous bénéficiez d’un abattement sur la donation de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
        Le plus simple est de prendre conseil auprès d’un notaire.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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