Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

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Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

 

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non négligeable lors des donations

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

Rappel : l’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.

Ce type de donation présente deux atouts :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. 

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

    61 commentaires sur “Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale”
    1. Bonjour,
      Puis-je donner les 3/4 de ma maison en NP à mes trois filles (1/4 chacune), tout en conservant 1/4 en PP pour moi même ?
      Ceci en acquitant les frais de donation par un acte notarié.
      Dans ce cas lors de mon décès, mes enfants devront-elles uniquement payer des droits de succession correspondants au 1/4 de la valeur de la maison ? ou ce n’est pas le cas ? et si la valeur de la maison aurait entre-temps beaucoup augmenté ? voir doublé ?
      Merci beaucoup pour votre aide

      1. Bonjour
        Oui vous pouvez réaliser cette opération. Lors de votre succession, vos files devront payer des droits sur le quart restant, à sa valeur au jour du décès. Mais vous pouvez également leur transmettre la nue-propriété de la totalité, ce qui est plus avantageux fiscalement. Votre notaire pourra vous conseiller à ce sujet
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, Le bien que j’ai reçu en nu propriété a été remembré au décès de l’usufruitier. Dois-je obligatoirement attendre l’acte de notoriété (voire plus) prévu dans plus de deux mois pour obtenir les clefs et la jouissance du dit bien (utilisé en ce moment par un des héritiers du défunt usufruitier, sans droits, ni titre , ni dédommagement)?

      1. Bonour,
        Nous vous conseillons de prendre contact avec le notaire réglant la succession du défunt. Il ‘agit en l’espèce d’un bien immobilier dont la propriété définitive sera allouée après les différentes opérations constituant une succession :
        – Acte de notoriété
        – Déclaration fiscale de succession
        – Partage de la succession
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Est-il possible de donner la nue-propriété d’un Plan Epargne Entreprise à mon enfant unique tout en conservant l’usufruit ?
      Si oui, le démembrement doit-il être acté chez le notaire ou auprès de l’organisme financier qui détient le PEE ?
      Cordialement,

      1. Bonjour

        Non, il s’agit d’un bien propre. Vous ne pouvez pas démembrer votre PEE. Meilleures salutations
        L’Equipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      Mon père s’est remarié sous le régime de la communauté réduite aux acquets, lui et sa seconde épouse avait acheté un appartement. Au décès de mon père, ma belle-mère décide de garder l’usufruit et j’en deviens le nu-propriétaire. Ma belle-mère est décédée, ell n’a pas d’enfant, est-ce que je deviens pleinement propriétaire de cet appartementou seulement d’une part ?
      Merci de votre écoute

      1. Bonjour

        Oui au décès de l’usufruitier (votre belle-mère), vous récupérez la pleine propriété de ce bien sans payer d’impôt sur les successions. Vous aurez juste à vous acquitter de certains droits. Le notaire vous expliquera la marche à suivre.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      Si je suis nue propriétaire d’un bien et que l’usufruitier souhaite le vendre pour en acheter un autre, peut il transferer ma nus propriete sur le nouveau bien?
      Merci

      1. Bonjour

        Non. L’usufruitier ne peut pas opérer ainsi ! Sauf si vous êtes tous les deux d’accord pour vendre le premier bien.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,

      Je souhaite acheter une propriete avec mes deux parents. Les parts seraient de 20% chacun et 40% d’emprunt a la banque. Mon frere unique apporte 0%.
      Est-ce possible d’acheter (en indivision si je comprends bien?) puis de demembrer la propriete pour que mes parents nous leguent leur nu-propriete; resultant en une situation ou
      – je possede 2 parts de nu-propriete soit 2/3 de la propriete (et 1 part d’usufruit si je comprends bien?)
      – mon frere possede 1 part de nu-propriete soit 1/3 de la propriete
      – mes parents possedent 1 part d’usufruit.

      Est-ce que le demembrement fonctionne dans une telle situation? Dans le cas contraire, sauriez-vous quelle demarche entreprendre?

      Merci d’avance.

    7. bonjour, mon fils et moi, sommes résidents calédoniens (il existe une convention fiscale avec la métropole). Si j’achète un bien en métropole et que je donne la nue-propriété à mon fils, quel est l’abattement qui s’applique: celui de la métropole (100 000euros) ou celui pratiqué en Nouvelle-Calédonie (150 000euros)? merci

      1. Bonjour,

        Dans la convention il est écrit « Les biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur les successions et donations dans le territoire où ils sont situés ». Dans votre situation particulière, le mieux est de consulter un notaire.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Est ce possible de vendre un bien en démembrement?
      Et est ce possible de faire l’achat sur le modèle suivant: l’enfant achéte la part en nue propriété et le parent la part en usufruit?

      1. Bonjour,

        Oui bien sûr. ttention si l’enfant est mineur, il ne faut pas de dette sur le bien. Voyez ce montage avec votre notaire qui saura vous donner toutes les explications.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    9. bonjour
      est il possible de souscrire un contrat d’assurance vie au luxembourg de 100000 € en demembrement pour 21 ans et si oui quelles compagnies d’assurance le pratiquent?
      ce contrat serait reparti :
      soit 69% pour moi 67 ans en versant 69000€
      et 31% pour ma fille 30 ans qui verserait 31000€
      ( repartition du demembrement en fonction de l’age de l’usufruitier)
      je serai proprietaire de 100% de l’usufruit et ma fille de 100% de la NP
      nous sommes tous deux non residents en france depuis 2-3 ans
      ma fille serait egalement designee comme beneficiaire du contrat
      attention je ne veux pas demembrer la clause beneficiaire

      1. bonjour,

        Nous ne sommes pas habilités à donner des noms de compagnies d’assurances. Le plus simple est de contacter un conseiller financier qui saura vous renseigner sur ce montage financier.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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