PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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342 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 22/02/2017 16:11

Bonjour,

Nous vous conseillons muni de votre contrat de prêt de contacter une association de consommateurs ou la permanence juridique de votre commune afin d'examiner les termes de ce document. Vous pourrez alors en savoir plus sur la légalité de celui-ci.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Cloclo , publié le 21/02/2017 12:04

Un pret économie d'énergie m'a été proposé par l'intermédiaire de la ste caliso cbez sofinco en octobre 2016 avec un premier paiement t au 5 avril 2017 , aujourd’hui je souhaite solder ce crédit , or sofinco me réclame la somme de523, 85 € au titre des six mois de report de première échéance sur leur offre de prêt il n'est stipulé nulle part que pour ces six mois il y a un dedit à payer. Est ce légal . Merci de pouvoir m'aider. Salutations.

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/02/2017 12:48

Bonjour,

Oui, vous pouvez demander à votre banque un justificatif de ce remboursement anticipé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

lb87 , publié le 09/02/2017 09:29

Bonjour,

J'ai effectué un remboursement anticipé total de mes prêts immobiliers. La banque ne m'a envoyé aucun justificatif de remboursement. Suis je en droit de le réclamer gratuitement?

Merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 06/02/2017 11:45

Bonjour,

Il conviendrait de relire votre contrat pour vérifier la clause de remboursement anticipé. A partir de cela, vous en saurez plus et pourrez agir en fonction de cela.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

pblf44 , publié le 03/02/2017 16:17

Bonjour,
Nous avons contracté en mars 2014 au nom de notre SCI familiale (personne morale de droit privé), un prêt immobilier (prêt tout habitat facilimmo, taux fixe). Nous avons vendu un des deux biens, avons demandé un décompte pour remboursement anticipé au CA, qui nous annonce pour un remboursement total (230390.59 €), des intérêts normaux (430.33 €), indemnité financière (11855.52 €) et Indemnité de Remboursement Anticipé (1247,95 €). Je trouve ces pénalités énormes. Sont-elles légales ??? Je ne trouve rien de clair à ce sujet. Un grand merci pour votre réponse. Bien cordialement.

L’équipe de l’IEFP, publié le 02/02/2017 12:33

Bonjour,

Non, il n'y a pas de délai légal mais un délai d'usage qui est le plus souvent d'un mois. N'hésitez pas à relancer votre conseiller ou le directeur de l'agence.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

gendaurpluslanuit , publié le 01/02/2017 11:49

Bonjour,
J'ai effectué une demande de solde de mon prêt à ma banque (suite à la vente de mon bien) et après 15 jours, la situation n'est toujours pas réglée ! Existe t'il un délais légal dans lequel la banque doit soldé un prêt ?
Merci.

L’équipe de l’IEFP, publié le 24/01/2017 12:32

Bonjour,

Vous devez vous référer à votre contrat de prêt CEL. Le prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité pour remboursement anticipé du prêt uniquement si le contrat de crédit comporte une clause prévoyant le règlement de cette indemnité.

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

MisterLOL , publié le 23/01/2017 18:55

Bonjour ,
J'ai contracté il y a 3 ans, par l'intermédiaire d'un CEL un prêt CEL au Crédit Mutuel. Je souhaiterais aujourd'hui le rembourser de façon anticipée. On m'a toujours dit qu'il n'y avait pas de pénalité pour le remboursement anticipé d'un prêt CEL. Or, le crédit mutuel compte me facturer 6 mois d'intérêt. Quelqu'un pourrait-il me confirmer ou infirmer mes dires ?
Merci d'avance !
Laurent

 
institut pour l'éducation financière du public

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