PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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135 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 19/08/2014 15:05

Bonjour,

Selon les termes de l'article L 312-21 du code de la consommation "Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint (...)".
Il semble donc que tous les changements de lieu d'activité professionnelle puissent être pris en compte, même lorsqu'ils ne sont pas contraints par l'employeur.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Phil59 , publié le 08/08/2014 15:12

Bonjour,

Au sujet du remboursement anticipé, est ce que cela concerne uniquement les mutations à l'initiative de l'employeur ou tout les cas de changements de lieu d'activités professionelle ?

Merci.
Cordialement.

L’équipe de l’IEFP, publié le 31/07/2014 11:15

Bonjour,

Sur cette interprétation, il conviendrait de vous rapprocher d'un avocat pour savoir si celle-ci est légalement valable ou si l'avis de votre banque est non fondé.


Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 31/07/2014 11:11

Réponse à Nad
Bonjour,

Vous faites peut-être référence au cas suivants :
Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Si vous n'êtes pas dans ce cas, c'est-à-dire si aucune mention n'est apparente sur ce point, vous n'avez pas à payer des indemnités. Il convient de faire relire ce contrat par un avocat afin d'obtenir un avis juridique ferme.

Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

Franky , publié le 31/07/2014 10:29

Bonjour,
Merci pour votre réponse mais Je ne conteste pas le mode de calcul de l'IRA .
Ma banque fait une différence entre rachat et remboursement de crédit contracté en 2007 donc après la loi de 1999. Elle joue sur les mots et me prélève 3900 € d'IRA. Ma banque à bien reçu le remboursement intégrale de mon crédit et ne veut pas appliquer les clauses de l'art 1999 inscrites dans mon contrat a savoir CESSATION FORCEE DES ACTIVITEES PROF.En effet en cours de licenciement j'ai fait un rachat de crédit avec une baisse de 1 % du taux pour économiser sur ma baisse de pouvoir d'achat.
Bien cordialement
Quel est donc la portée de ces écrits juridiques.

nad , publié le 30/07/2014 14:33

Bonjour,
Je suis actuellement en train de vendre mon appartement et la banque souhaite me facturer 3% de pénalités.
Je tiens à préciser que mon contrat de prêt fait en 2003 ne précise rien quant à cette mention qui normalement est obligatoire et ne fait aps non plus référence à des conditions générales ou particulières à quant à ce sujet.
J'ai fait quelques recherches et je me rends compte que l'emprunteur ne peut nous appliquer ces pénalités si ce n'est pas clairement précisé dans le contrat de prêt.
Pouvez vous, s'il vous plaît, m'éclairer sur le sujet.
Bonne réception.

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/07/2014 11:15

Bonjour,

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Si votre banque ne respecte ce cadre, il convient de vous adresser au directeur de l'agence ou au service clientèle de votre banque. A défaut, vous pouvez saisir le médiateur de la banque.

Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

Franky , publié le 22/07/2014 08:14

Bonjour .
J'ai fait un rachat de crédit pour profiter de la baisse des taux . Simultanément j'ai été licencie . Mon banquier me prélève quand meme 6 mois d'interets malgré L'art de 1999 . Comment obtenir raison ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 24/06/2014 12:34

Bonjour,

La banque a le droit de vous réclamer les intérêts non perçus. Et la facture peut être élevée. Car le capital non remboursé dans les échéances que vous avez reportées continue de produit des intérêts. C'est l'effet négatif du report d'échéances.
Vous pouvez toujours, après un premier refus de l'agence bancaire, essayer décrire au service client de la banque. Puis, en cas de refus, de tenter un recours auprès du médiateur de la Casden, par voie postale :
CASDEN BANQUE POPULAIRE
Monsieur le MEDIATEUR
77424 Marne La Vallée cedex 2

Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

mlp74 , publié le 23/06/2014 18:08

Bonjour,
nous avons fait un prêt immobilier CASDEN il y a quelques années, et nous revendons bientôt notre appartement ; nous allons donc effectuer un remboursement total du crédit. Nous avons fait quelques reports d'échéance lorsque mon mari était au chômage, et du coup, la Casden nous réclame les inétrêts qu'elle n'a pas perçus, qui s'élèvent à presque 17 000 euros ! Est-ce négociable ? La Casden a -t-elle le droit ? Merci d'avance de votre réponse ! Cordialement

 
institut pour l'éducation financière du public