PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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129 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 22/07/2014 11:15

Bonjour,

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Si votre banque ne respecte ce cadre, il convient de vous adresser au directeur de l'agence ou au service clientèle de votre banque. A défaut, vous pouvez saisir le médiateur de la banque.

Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

Franky , publié le 22/07/2014 08:14

Bonjour .
J'ai fait un rachat de crédit pour profiter de la baisse des taux . Simultanément j'ai été licencie . Mon banquier me prélève quand meme 6 mois d'interets malgré L'art de 1999 . Comment obtenir raison ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 24/06/2014 12:34

Bonjour,

La banque a le droit de vous réclamer les intérêts non perçus. Et la facture peut être élevée. Car le capital non remboursé dans les échéances que vous avez reportées continue de produit des intérêts. C'est l'effet négatif du report d'échéances.
Vous pouvez toujours, après un premier refus de l'agence bancaire, essayer décrire au service client de la banque. Puis, en cas de refus, de tenter un recours auprès du médiateur de la Casden, par voie postale :
CASDEN BANQUE POPULAIRE
Monsieur le MEDIATEUR
77424 Marne La Vallée cedex 2

Meilleures salutations.

L'Equipe de lafinancepourtous.com

mlp74 , publié le 23/06/2014 18:08

Bonjour,
nous avons fait un prêt immobilier CASDEN il y a quelques années, et nous revendons bientôt notre appartement ; nous allons donc effectuer un remboursement total du crédit. Nous avons fait quelques reports d'échéance lorsque mon mari était au chômage, et du coup, la Casden nous réclame les inétrêts qu'elle n'a pas perçus, qui s'élèvent à presque 17 000 euros ! Est-ce négociable ? La Casden a -t-elle le droit ? Merci d'avance de votre réponse ! Cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/05/2014 12:34

Bonjour,

Il conviendrait de relire votre contrat pour connaître les termes et modalités d'un remboursement anticipé de votre crédit. En effet, certain contrat mentionne la possibilité d'un remboursement partiel, d'autre non.

Meilleures salutations.

l'Equipe de lafinancepourtous.com

qbb64 , publié le 22/05/2014 10:16

Bonjour,
suite la vente de ma residence principale, je souhaite rembourser partiellement le credit qui m'a permis de l'acheter mais la banque refuse un remboursement anticipé partiel en m'indiquant qu'une loi existe et qu'en cas de vente du bien qui a ete acheté par credit, ce credit ne peut etre remboursé que totalement et non partiellement ?
Merci beaucoup

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/05/2014 14:52

Bonjour,

L'avis de la direction des crédit est généralement requis quand le dossier est complexe ou que le montant du prêt est élevé.
L'avis des opérationnels (directeur d'agence ...) est pris en compte dans l'étude.
Il n'y a pas de statistiques en la matière. Tout dépend de la qualité de votre dossier (apport, revenu, patrimoine ...).
Meilleures salutations,
l'Equipe de lafinancepourtous.com

toufi260 , publié le 07/05/2014 17:59

Bonjour,
j'ai fait une demande de prêt immobilier,la directrice de l'agence et le directeur de région ont validé celui ci mais la réponse finale doit être valider par la direction des crédits en sachant que j'ai eu des revenues plus élevés depuis 1an et demi le banquier m'a dit que cela peut bloquer au niveau de la direction des crédits.
En sachant que les deux directeurs d'agence on valider mon dossier,quel serait le pourcentage de refus concernant la direction des crédits?
merci d'avance pour votre réponse

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/05/2014 17:06

Bonjour,

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Si d'autre cas existent, ils sont obligatoirement mentionnés dans votre contrat de prêt, qu'il convient donc de regarder attentivement.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Emi , publié le 06/05/2014 14:10

Bonjour,
Notre maison a été vendue suite à notre séparation.
Le courtier et le notaire rencontrés lors de la vente nous ont dit qu'il y avait des clauses particulières lors de la vente en cas de separation?
Indemnités apparemment moins élevées?
Que savez-vous la dessus?
J'ai rdv avec ma banque demain mais je souhaite en savoir un peu plus sur le sujet, je ne vois rien dans notre contrat.
Merci pour votre réponse

 
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