PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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206 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 21/08/2015 18:06

Bonjour,

En principe, si votre prêt est renégocié auprès d’une nouvelle banque, celle-ci vire directement, de compte à compte, les fonds pour solder le précédent crédit.
Pour tout remboursement anticipé, il est préférable de contacter au préalable sa banque pour déterminer d’un commun accord la date effective du remboursement anticipé et connaître les modalités de prélèvement et le montant d’éventuels intérêts intercalaires ainsi que de l’indemnité de remboursement anticipé, selon les cas.

Meilleures salutations

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Camille , publié le 21/08/2015 10:08

Bonjour,

Mon rachat anticipé de crédit a été effectué en Juillet 2015, et pour moi il y a eu de grosses anomalies :

Le 2 Juillet 2015, je suis allé en personne remettre en main propre dans une agence Caisse d’Épargne (mon ancienne banque) un chèque de banque du CIC (ma nouvelle banque) accompagné d'une lettre demandant son encaissement et la clôture de mon prêt immobilier.

Finalement, la somme n'a été encaissé que 11 jours après (le 13 Juillet 2015) , idem pour la clôture des prêts.

Est-ce normal / légal ?

Dans la mesure où ce délai de 11 jours n'est stipuler à aucun moment sur mon contrat Caisse d’Épargne - même pas dans la partie "Rachat anticipé de crédit" - je considère ce délai comme non contractuel et donc non valable.

Car pendant cette période de 11 jours, nous avons été débité par la Caisse d’Épargne d'une mensualité complète (capital + intérêts) le 5 Juillet.

De plus, le 10 juillet, soit 5 jours après, nous étions débité de la 1ère mensualité dans notre nouvelle banque : assez difficile d'assumer tous ces frais le même moi.

Le but du rachat est de solder le crédit dans les plus brefs délais ?

Je suis déterminé à faire appel au Médiateur de la Caisse d’Épargne pour obtenir réparation : pensez-vous que je suis dans le vrai concernant ce délai de 11 jours et que le médiateur me donnera raison ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 18/08/2015 10:28

Bonjour,

Les prêts professionnels ne sont pas soumis aux dispositions du code de la consommation régissant les crédits à la consommation et les crédits immobiliers. Vous devez vous référer aux conditions générales du contrat de prêt que vous avez signé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

véro , publié le 13/08/2015 12:37

Bonjour,

Je suis au Crédit Agricole.
Je suis en train de négocier une baisse du taux d'emprunt de mon prêt professionnel, et une exonération des IRA en cas de remboursement avec les fonds propres de la société.
Le CA n'est pas favorable à l'exonération des IRA, mais il est prêt à ne pas prélever les indemnités de gestion.
Hors, dans le décompte, à aucun moment il n'est noté "indemnité de gestion" ! .... les indemnités apparaissent en 2 pôles : indemnité financière + indemnité de remboursement anticipé.

Voici ma question : qu'est-ce que l'indemnité de gestion ? et quelle est généralement l'importance de sa quote-part ( ridicule ou conséquente) ?

Merci pour votre aide

L’équipe de l’IEFP, publié le 29/07/2015 16:37

Bonjour,

Il conviendrait de vous rapprocher du directeur de l'agence pour obtenir un nouveau décompte qui pourrait être non facturé eu égard au premier. A défaut, n'hésitez pas à saisir le service clientèle de la banque ou le médiateur de la banque.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Mariola , publié le 28/07/2015 16:51

Bonjour,
J'ai demandé à ma banque un décompte de remboursement anticipé car je vais chez la concurrence.
J'ai dû prendre rdv pour l'obtenir, car demande impossible par téléphone. Finalement pendant l'entretien on m'annonce que la demande par mail ou téléphone est valable et le rdv non nécéssaire.
Je reçois un décompte de remboursement pour la prochaine échéance et là surprise, on me demande de le retourner signé 10 jours OUVRES avant la date d'échéance souhaité (date du rdv avec ma conseillère). Cette clause n'est-elle pas abusive car non inscrite à l'offre de prêt qui stipule juste de prévenir sa banque au moins un mois avant l'échéance ?
Du coup je repars en procédure pour demander un nouveau décompte qui sera de nouveau facturé... alors qu'il m'est tout bonnement impossible de remplir les conditions demandées pour le premier décompte...

L’équipe de l’IEFP, publié le 23/07/2015 11:32

Bonjour,

Vous pouvez vous adresser au directeur de l'agence bancaire afin d'obtenir dans les meilleurs délais ce document.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

fabo , publié le 22/07/2015 15:04

Bonjour,

Ca fait des semaines que j'ai demandé un décompte de remboursement anticipé à ma banque actuelle. Je me fais balader par mon conseiller sans arrêt. La banque qui va racheter mon crédit me réclame ce document. Que puis-je faire ? Quelles procédures mettre en oeuvre ?

Merci pour votre aide.

Cordialement,

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/07/2015 12:34

Bonjour,

A notre connaissance, ce n'est pas un cas permettant de bénéficier d'une absence de pénalités comme le prévoit la loi du 25 juin 1999.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Lili , publié le 15/07/2015 14:17

Bonjour,

nous venons de procéder au remboursement anticipé de notre crédit immobilier suite à la vente de notre appartement. Nous venons de régler des indemnités financières + des indemnités de gestion sur ce remboursement.
Nous avons vendu notre appartement car l'un de nous travaille à domicile, mais l'arrivée d'un enfant au sein de notre foyer et le manque de place nous a contraint à trouver un bien plus grand.
Cette motivation professionnelle peut-elle nous permettre d'être exemptés des indemnités du remboursement anticipé, comme cela est possible suite à certaines lois concernant le décès ou le déménagement pour raisons pro?
Quelle est la différente entre les indem. financières et les indem. de gestion?
car ça fait bcp...

Merci pour votre réponse.

 
institut pour l'éducation financière du public