PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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110 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 17/04/2014 10:14

Bonjour,

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Si tel est votre cas, il convient en effet de revenir vers votre banque pour le signaler et engager une procédure amiable de restitution des pénalités payées.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

beckanne , publié le 16/04/2014 15:11

bonjour,
j'ai effectué un remboursement anticipé de mon prêt lors de la revente de ma maison. il m'a été retiré des frais de remboursement anticipé alors que ma vente été relative a une mutation professionnelle. Est-il possible de reclamer a ma banque le remboursement de ces frais même 18 mois après ! cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 27/03/2014 10:46

Bonjour,

Comme nous vous l'avons indiqué précédemment, seul le nouveau tableau d'amortissement qui sera réalisé par votre conseiller bancaire vous indiquera la durée effective restante. Sachez d'ores et déjà qu'elle ne sera ni de 45 mois ou 15 mois.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MAEL , publié le 27/03/2014 09:47

Bonjour,

Je vous remercie pour les explications que vous venez de me fournir. Permettez-moi, toutefois, de vous reposer la même question à savoir, lors d'un remboursement anticipé de 27 mensualités sur un crédit initial de 72 mois, avec demande de paiement du capital restant dû sur 15 mois, la durée du crédit qui sera retenue par la banque pour établir le nouveau tableau d'amortissement sera-t-elle de 45 mois (72 - 27) ou de 15 mois.
Avec mes remerciements anticipés et mes cordiales salutations.

MAEL

L’équipe de l’IEFP, publié le 24/03/2014 15:40

Bonjour,

Un remboursement anticipé d'un prêt amortissable permet soit une réduction de mensualité pour une même durée de prêt ou une réduction de la durée sans modification du montant de la mensualité. Si vous choisissez une réduction de durée, la banque effectuera un nouveau calcul de la durée de votre prêt à mensualité constante.

Attention, le calcul de la réduction de durée du prêt n'est pas aussi simple : ce n'est pas parce que vous remboursez l'équivalent de 27 mensualités que votre prêt sera réduit de 27 mois car chaque mensualité est composée d'une part de capital et d'intérêt alors que votre remboursement anticipé diminue directement le capital emprunté. Vous pouvez demander à réduire la durée du prêt sur 15 mois mais cela demande une ré-étude de votre dossier et dépend de vos revenus car cela aura pour conséquence d'augmenter vos mensualités. Enfin, selon votre contrat de prêt, faites attention aux possibles pénalités de remboursement anticipé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MAEL , publié le 23/03/2014 10:57

Bonjour,

Merci de bien vouloir m'éclairer sur ce point :
Après avoir payer 25 échéances d'un crédit immobilier à taux fixe d'une durée de 72 mois, Je compte effectuer un remboursement anticipé partiel, correspondant à 27 échéances mensuelles, et solder le reste dû en 15 mois, je voudrais savoir si le nouveau tableau d'amortissement qui me sera établi, pour le crédit restant dû, retiendra comme durée du crédit 45 mois (72 - 27) ou 15 mois.
Avec mes cordiales salutations

L’équipe de l’IEFP, publié le 10/03/2014 12:56

Bonjour,

Pour que votre banque puisse étudier votre dossier de prêt, elle doit disposer de l'ensemble des informations financières nécessaires : vos charges et vos ressources. C'est à partir de cela qu'elle pourra ou non vous accorder le prêt.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 10/03/2014 12:51

Réponse à NERZ
Bonjour,

Le remboursement total anticipé d'un prêt immobilier est possible à tout moment. Il est nécessaire de vérifier dans le contrat de prêt si l'établissement prêteur a prévu la possibilité de réclamer une indemnité pour remboursement anticipé.
Si c'est le cas, cette indemnité est plafonnée par la loi à un semestre d'intérêts, avec un maximum de 3 % du capital restant dû à la date du remboursement anticipé.
Toutefois, pour les prêts souscrits après le 25 juin 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

lola , publié le 07/03/2014 14:07

je dois prendre ma retraite dans 5 ans et je voudrais acheter un appartement ailleurs qu'à PARIS ou je travaille et utiliser ce bien en residence secondaire en attendant. Est ce que je dois le dire à la banque qui va me faire le prêt?

nerz , publié le 20/02/2014 18:32

Bonjour,

Je souhaite réaliser un pret immobilier pour un investissement locatif auprès de ma banque. J'ai évoqué avec la personne qui m'a reçu la possibilité d'un remboursement anticipé car je souhaite changer de région dans quelques années.
La personne m'a dit que je devrai alors rembourser tous les intérêts que la banque aurait normalement du toucher dans le cas d'un remboursement classique par mensualités.
Cela me semble illégal de me demander cela d'après ce que j'ai pu lire sur les lois relatives à l'emprunt immobilier.
Pouvez vous m'éclairer sur ce point ? D'avance merci

 
institut pour l'éducation financière du public