PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
© IEFP – la finance pour tous
 
182 commentaire(s)  
Votre commentaire sera publié dès sa validation par l’équipe de lafinancepourtous.com.
L’équipe de l’IEFP, publié le 21/05/2015 10:19

Bonjour,

Il conviendrait de saisir le directeur de l'agence ou le service clientèle pour faire accélérer la procédure.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

thomas , publié le 18/05/2015 21:08

Bonjour,
Nous avons trouvé une future banque pour racheter notre crédit en cours. Cependant, la future banque nous demande un décompte de remboursement anticipé auprès de notre banque actuelle. Or, cette dernière n'a pas donné suite à nos deux lettres recommandées. Comment faire pour les obliger à transmettre ce document ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Cordialement.

L’équipe de l’IEFP, publié le 11/05/2015 12:27

Bonjour,

Bonjour,

Les indemnités de remboursement anticipé peuvent être variables selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

AGNES94 , publié le 07/05/2015 13:22

Bonjour,
Je souhaite rembourser par anticipation la totalité de mon crédit immobilier en cours à partir de deniers personnels (et non revente du bien ou rachat de crédit). La banque me demande 1% d'indemnités contractuelles . Est-ce légal ?
Merci à vous,

L’équipe de l’IEFP, publié le 14/04/2015 12:00

Bonjour,

Vous trouverez les coordonnées du médiateur de votre banque sur le site internet de celle-ci ou dans votre agence. Si votre banque n'en avait pas, il convient de saisir le médiateur de la FBF : http://www.lafinancepourtous.com/Vie-familiale-et-consommation/Regler-ses-litiges/Preferer-le-reglement-amiable/Le-recours-a-la-mediation/Les-mediateurs-des-secteurs-banque-finance-et-assurances

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Cedric , publié le 13/04/2015 15:25

Merci pour votre réponse. Comme il s'agit d'un rachat de crédit et non d'une vente c'est pourquoi la banque joue sur la loi qui est parle uniquement de vente... Mais sur le contrat de prêt il parle comme je l'ai dit précédemment de la :cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. constituant des cas de cessation forcée de l'activité professionnelle, le licenciement et l'invalidité à l'exclusion de la démission, de l'expiration d'un contrat à durée déterminée, de la préretraite ou de la retraite. Sinon pour le médiateur c'est à mon conseiller de me donner les coordonnées ou existe 'il un organisme particulier. Merci pour votre aide.

L’équipe de l’IEFP, publié le 13/04/2015 15:14

Bonjour,

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Ce qui signifie que si votre épouse est dans ce cas, il n'y a d'indemnité due. Votre banque sauf cas particuliers doit se conformer à la Loi.
En cas de refus de votre banque, vous pouvez saisir le service clientèle ou le médiateur.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Cedric , publié le 13/04/2015 12:34

Bonjour, je suis en train de négocier un rachat de crédit. Ma banque me dit que je dois les indemnités car cela est inscrit dans mon contrat. Hors mon épouse a été licenciée l'année passée est sur le contrat il est stipulé ainsi:
Aucune indemnité ne sera due dans les cas prévus par l'article L 312-21, du code de la consommation, c'est à dire si le remboursement anticipé est motivé par:
- la vente du bien immobilier (résidence principale) faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, tel qu'il rende impossible la conservation de la résidence
-le décès de l'emprunteur ou de son conjoint
-la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. constituant des cas de cessation forcée de l'activité professionnelle, le licenciement et l'invalidité à l'exclusion de la démission, de l'expiration d'un contrat à durée déterminée, de la préretraite ou de la retraite.
L'emprunteur devra justifier au préteur qu'il se trouve dans l'un des cas prévus en lui produisant tous documents utiles.
Donc dans le contrat il s'agit bien d'un des cas, ma banque m'a dit qu'elle allait approfondir ce dernier cas. Selon vous en cas de refus cela vaut 'il le coup d'aller plus loi, les indemnités vont jusqu'à 8500€. Merci pour votre réponse.
Cdt

L’équipe de l’IEFP, publié le 10/04/2015 17:06

Bonjour,

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Dans le cas contraire, vous êtes redevable d'indemnités sauf si votre contrat ne le prévoit pas.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

ldhlat , publié le 10/04/2015 08:47

Bonjour,
Je monte un dossier pour faire racheter mon prêt par une autre banque (prêt sur 20 ans et nous en avons remboursé 8). J'avais négocié un remboursement anticipé sans frais, mais la banque me dit que cela n'est pas valable en cas de rachat. Cette clause n'est marquée nulle part sur le contrat. la banque a-t-elle le droit d'appliquer des pénalités ?
Merci d'avance,
Bien cordialement

 
institut pour l'éducation financière du public