PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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166 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 20/02/2015 16:16

Bonjour,

La règle est la suivante : Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Il conviendrait de revenir vers votre conseiller pour avoir de plus amples informations sur ce qui vous a été dit.



Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 20/02/2015 16:15

Réponse à CEC
Bonjour,

A priori, si vous avez obtenu une modification de la durée de remboursement initiale de votre prêt, vous avez dû donner votre accord. Pour le remboursement anticipé, vous devez tenir compte du capital restant dû dans le nouvel échéancier. Vous pouvez par ailleurs revenir vers votre conseiller pour plus de précisions.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Franck , publié le 20/02/2015 16:05

bonjour
Je m'apprête à signer une offre de rachat de prêt immobilier avec la BNP
Le contrat prévoit le versement d'une IRA sauf
- en cas de vente du bien liée à un changement du lieu d'activité des emprunteurs
- en cas de déces ou de cessation forcée d'activité des emrpunteurs

Un peu plus bas se trouve un article nommé "indemnité dérogatoire" où il est indiqué en majuscule que l'IRA ne sera pas due si le remboursement se fait sur les deniers personnels de l'emprunteur.

Question :
Je souhaite potentiellement vendre mon bien ou souhaiterait pouvoir le vendre sans avoir à verser cette fameuse IRA
mon conseiller bancaire me soutient que si je vends mon bien, le remboursement se fera avec mes deniers personnels et que l'IRA ne sera pas due
L'interpretation que j'en fais est toute autre : par exclusion des 2 cas où l'indemnité de serait pas due, je considère que la vente pour tout autre motif m'obligerait à son versement
Comment puis je m'assurer que la phrase sur le remboursement par deniers personnels me ferait echapper à cette IRA en cas de vente ?

sonia , publié le 20/02/2015 00:36

Bonjour.
Ma banque m'a indiqué que si je remboursais mon prêt immobilier je paierais des ira mais qu'ils me seraient remboursés le lendemain parce que je suis primo accédant.
Est-ce vrai?
Merci d'avance

Cec , publié le 19/02/2015 17:32

Bonjour,
Je suis sur le point de racheter mon crédit et e, recevant mon décompte, je trouve une ligne bien étrange: intérêts normaux -4999€.
Après avoir appelé ma banque, ils m'expliquent que ce sont les intérêts différés - c'est à dire ceux résultant de la modulation de mes mensualités. Or cette modulation avait entrainé un allongement de la durée de mon prêt à 294 mois au lien de 269. J'ai parcouru mon contrat et il n'est jamais mentionné ce cas de figure. Est-ce légal? Puis-je contester ce montant? Si oui de quelle manière?
Merci par avances pour vos réponses

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/02/2015 13:32

Bonjour,
Le remboursement anticipé permet de rembourser le capital emprunté qui n'a pas encore été remboursé, dénommé le capital restant dû. Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Son montant est plafonnée par la loi (il ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû).
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

sonia , publié le 13/02/2015 12:09

Bonjour,
Y a t-il des dispositions particulières par rapport aux intérêts versés lors d'un rachat anticipé total.
Nous rachetons un crédit immo pris initialement sur 30 ans et avec des intérêts calculés sur cette période.
Nous le rachetons aujourd'hui soit 5 ans de crédit après. Les capital restant du est élevé car une grosse partie correspond aux intérêts.
Du coup sur un emprunt de 142 000 €il y a 5 ans nous devons encore 138 000€ ...
Pouvons -nous"transformer" ces intérêts versés en capital comme c'est les cas pour un crédit auto (il me semble).
En effet ce n'est pas les même taux sur un crédit de 5 ans ou de 30 ans ...
Merci pour vos réponses

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/02/2015 16:47

Bonjour,

Selon les dispositions du Code de la consommation, pour les prêts conclus depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par :
- la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,
- le décès de l'emprunteur ou de son conjoint,
- la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Vous pouvez également vous renseigner auprès de l'Agence pour l'Information sur le Logement de votre département (ADIL).
Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Pierre , publié le 07/02/2015 11:16

Bonjour,
dans un esprit proche, nous souhaitons procéder à un remboursement partiel anticipé de notre prêt immobilier sans payer d'indemnités contractuelles en invoquant la cessation forcée d'activité de mon épouse (droit d'alerte ayant donné lieu à une interdiction d'activité définitive par la médecine du travail et donc à un licenciement par l'employeur).
Les dispositions de la loi ne me paraissent pas limpides, pour invoquer ce motif, faut-il déjà avoir vendu son bien immobilier ou avoir l'intention de le faire?
Dans ce dernier cas, comment le justifier auprès de la banque?

Merci d'avance pour vos éclaircissements

solange92 , publié le 03/02/2015 18:09

Bonsoir, merci beaucoup pour votre réponse rapide. Cordialement.

 
institut pour l'éducation financière du public