PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 08 novembre 2012
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153 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 27/01/2015 12:16

Bonjour,

Vous ne remboursez pas l'assurance-vie. Vous remboursez le capital restant dû à la date de remboursement et éventuellement une indemnité pour remboursement anticipé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

jacques , publié le 26/01/2015 12:29

je veux rembourser mon prèt que j'ai contacté avec une assurance vie
je rembourse le solde du prèt avec interets mais sans l'assurance vie?
cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 26/01/2015 12:13

Bonjour,

A priori, cela est valable si votre mari a atteint l'âge maximum d'exercice à savoir 65 ans dans le régime de la fonction publique et 70 ans dans le régime général.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Brigit , publié le 23/01/2015 14:20

Bonjour,
Je vends ma résidence principale et je dois rembourser par anticipation mon prêt immobilier.l organisme financier me réclame des pénalités de remboursement anticipé.Mon mari a été mis d office a la retraite par limite d'âge. Je voudrais savoir si la mise à la retraite d office peut être considerée comme une cessation forcée d activité , permettant l exonération des pénalités conformément à l article L321-2du code de la consommation. Je vous remercie de votre réponse .cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 06/01/2015 09:29

Bonjour,

Oui, votre banque est tenue de vous le préciser et de vous en informer sur la base d'un document. Vous pouvez en parler à votre conseiller ou au directeur de cette agence.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Pierre , publié le 31/12/2014 13:20

Bonjour,
Nous avons remboursé par anticipation notre crédit immo sur la base du décompte de remboursement anticipé fourni par notre ancienne banque. J'apprends aujourd'hui que ce décompte ne tient pas compte des pénalités pour remboursement anticipé.
A mon avis, il y a un défaut d'information de la part de la banque. Ces pénalités doivent-elles obligatoirement apparaître ?

Cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/12/2014 12:56

Bonjour,

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Il conviendrait de vous rapprocher d'un avocat pour étudier finement la possibilité d'un remboursement de cette indemnité.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Patricia , publié le 05/12/2014 23:23

Bonjour,
En mars 2010, nous avons vendu notre maison et donc remboursé notre prêt par anticipation, nous avons versé les indemnités de remboursement anticipées alors qu'il s'agissait d'une vente et d'un remboursement pour cause de mutation professionnelle, j'apprends aujourd'hui que nous n'aurions pas du payer ces indemnités, d'une part pouvez-vous me dire si c'est vrai ? et si oui avons nous encore un recours presque 5 ans après ?
Merci de votre aide

L’équipe de l’IEFP, publié le 26/11/2014 17:50

Bonjour,

Il conviendrait de relire le contrat de prêt et celui de l'assurance-emprunteur pour connaître les modalités prévues sur ce point là. Vous pouvez vous faire accompagner par un avocat. Des consultations gratuites sont délivrées dans chacun des Barreaux et dans certaines communes.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Caro , publié le 26/11/2014 10:06

Bonjour,
Mon père est décédé en février, le capital restant dû de son prêt immo a été remboursé en totalité par une assurance extérieure à la banque.
Seulement, suite à des lenteurs administratives, l'assurance n'a effectué le règlement à la banque qu'au mois de juillet.
La banque estime qu'entre la date du décès et la date de règlement par l'assurance les intérêts ont continué à courir, ils les ont donc prélevés directement sur le compte de mon père.
Est-ce normal, alors que l'assurance a bien remboursé tout le capital dû au jour du décès?
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement.

 
institut pour l'éducation financière du public