PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 03 novembre 2015
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258 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 11/02/2016 17:59

Bonjour,
Selon l’article R312-2 du code de la consommation, l’indemnité « ne peut excéder la valeur d’un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ».
Pour déterminer ce taux moyen du prêt, vous pouvez calculer une moyenne arithmétique des taux appliqués depuis le début des remboursements.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

hermine , publié le 10/02/2016 14:54

Bonjour
J'ai fait racheté mon prêt immobilier par une banque B .
Mes mensualités se font au 6 du mois et mon état de décompte faisait apparaitre le restant du au 7/01/2016 après la dernière échéance de janvier .Le déblocage des fonds a eu lieu le 22/01/2016 la banque B me prélèvera ma première mensualité en le 6/03 augmentée des intérets intercalaires du 22/1 au 6/3
La banque A n'a reçu le virement que le 2 février et le prélèvement SEPA a été fait alors que le remboursement est fait sans doute du fait du court délais . Mes questions sont les suivantes :
La banque A ne risque t-elle pas me décompter des intérêts qui feraient doublon avec la banque B du 22 au 2 ayant reçu le virement beaucoup plus tard que la date de déblocage . quelle est la date de prise en compte finalement ?
Merci pour votre réponse
Cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 05/02/2016 15:23

Bonjour,
Vous pouvez tenter d’engager une démarche amiable pour obtenir réparation de l’éventuel préjudice que vous avez subi du fait de son retard dans le traitement de votre dossier de renégociation de crédit. Il vous faut au préalable évaluer et chiffrer ce préjudice.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Raminagrobis , publié le 05/02/2016 13:51

Bonjour,

J'ai contracté initialement un prêt de 170 000 € à un taux de 2,7 % sur 15 ans. Il y a un an, j'ai augmenté le montant de la mensualité (passant de 1149 à 1350 €). Sur quelle base dois-je calculer le semestre d'intérêt pour le rachat anticipé : je prends les 6 mois qui viennent avec le tableau d'amortissement qui m'a été donné il y a un an ?

Merci d'avance pour votre éclairage

carobis , publié le 03/02/2016 20:50

Bonjour,
J'ai fait un remboursement anticipé de mon prêt immobilier par un rachat de crédit dans une banque concurrente. Or cette banque a pris du retard entre la demande du capital restant dû et le remboursement effectif, ce qui fait que mon ancienne banque m'a quand même prélevé deux mois et demis d'intérêts pour rien. Ai-je un recours auprès de ma nouvelle banque qui a pris du retard?
Merci beaucoup

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/01/2016 10:32

Bonjour,

Seules les conditions du contrat sont valables; l'attestation n'a aucune valeur juridique. Si vous souhaitez obtenir de meilleures conditions, il conviendrait de vous rapprocher d'une autre banque.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

fabrice , publié le 22/01/2016 10:25

Bonjour,

Ma banquière me dit que si le remboursement anticipée dans frais est accordé, le taux d'intérêt sera plus haut. Elle ne souhaite pas ainsi le mettre dans l'offre de prêt. Elle me dit qu'il n'y aura pas de problèmes si je le demande par la suite, et elle est prêt à me fournir une attestation de la banque.

Je ne trouves pas cela logique...Que me conseillez-vous ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/01/2016 10:05

Bonjour,
Selon l’article R312-2 du code de la consommation, l’indemnité « ne peut excéder la valeur d’un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ».
Pour déterminer ce taux moyen du prêt, vous pouvez calculer une moyenne arithmétique des taux appliqués depuis le début des remboursements.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

fabrice , publié le 22/01/2016 00:26

Bonjour,

Ma banquière me dit que si le remboursement anticipée dans frais est accordé, le taux d'intérêt sera plus haut. Elle ne souhaite pas ainsi le mettre dans l'offre de prêt. Elle me dit qu'il n'y aura pas de problèmes si je le demande par la suite, et elle est prêt à me fournir une attestation de la banque.

Je ne trouves pas cela logique...Que me conseillez-vous ?

JLT33 , publié le 20/01/2016 16:57

Bonjour,
J'ai un prêt in fine de 130 k€ souscrit en 2004 qui était à 4,5% jusqu'en 2014 et qui est maintenant à 3,1% donc des mensualités qui ont baissé de 550 € à 339 €. je désire maintenant rembourser par anticipation. Les 6 mois d'intérêts s'appliquent-ils sur le montant des intérêts au taux de 3% (soit 6 x 339) ou dois-je prendre en compte le fait que entre 2004 et 2014 le taux était à 4,5% donc des intérêts mensuels supérieurs ?
Merci de votre réponse

 
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