PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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328 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 09/12/2016 10:55

Bonjour,

Le délai ne semble pas être réglementairement précisé. Il doit être raisonnable. Vous pouvez relire votre contrat de prêt pour constater ou non une mention en ce sens. N'hésitez donc pas à relancer votre banque pour accélérer la procédure.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

IsaB , publié le 08/12/2016 17:08

Bonjour
Je viens de transférer les fonds pour rembourser l'intégralité du crédit immobilier en cours. La banque m'annonce (après le dépôt des fonds bien sûr) que la procédure de remboursement de crédit prends plusieurs mois. Pendant ce temps les fonds ne sont pas placés et les intérêts du crédit immo courent toujours bien sûr.
Quel est l'usage en terme de délai pour clore un crédit?
Merci
IsaB

L’équipe de l’IEFP, publié le 06/12/2016 10:28

Bonjour,

Il convient donc de vérifier si votre contrat de prêt ou votre convention de compte précise la facturation de ce document. Si cela est le cas, ce tarif est applicable. Vous pouvez toutefois demander un geste commercial à votre banque.

Meilleures salutations

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Julien , publié le 05/12/2016 20:35

Notre banque veut nous facturer 30€ HT le document papier du décompte de remboursement anticipé. Est-ce légal ?

Car l'article L313-47 du code de la consommation stipule que "le prêteur communique gratuitement sans tarder à l'emprunteur [...] sur support papier [...] les informations nécessaires à l'examen de cette faculté."

L’équipe de l’IEFP, publié le 14/11/2016 17:57

Bonjour,

A notre connaissance non. Il conviendrait éventuellement de prendre l'attache d'ABE info service : http://www.abe-infoservice.fr/accueil.html

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 14/11/2016 17:55

Réponse à Axirose4
Bonjour,

Vous trouverez depuis ce lien des informations sur la fiscalité des donations : http://www.lafinancepourtous.com/Vie-familiale-et-consommation/Transmission-Donation/Donations-transmettre-de-son-vivant
Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

ophiston , publié le 11/11/2016 16:19

Bonjour,
ma banque tarde à débiter le montant restant dû. Ainsi voilà 2 mensualités qui sont passées alors que le notaire a procédé au versement de la somme de la revente. La banque se met ainsi les intérêts dans la poche... Y'a -t-il un délai légal au delà duquel je peux obliger ma banque à se payer ? !!!!!
D'avance merci.

Axlrose4 , publié le 10/11/2016 18:26

Bonjour, mon père souhaite me faire une donation financière sur le compte de mon crédit immobilier afin de le réduire de moitier.
Sachant qu'il s'agit d'une somme de 100 000 euros, peut il y avoir des frais à prévoir concernant une imposition fiscale ou pas.
Merci pour vos réponses

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/11/2016 11:36

Bonjour,

Seul votre conseiller pourrait vous donner des explications précises sur ce point car nous ne disposons pas d'assez d'éléments pour vous répondre sur le fond de cette affaire.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/11/2016 11:35

Réponse à Eric
Bonjour,

Vous pouvez négocier de manière amiable avec celle-ci ou contacter le médiateur de la banque. A défaut, engager une procédure judiciaire qui nécessitera un avocat.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

 
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