PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 03 novembre 2015
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273 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 03/05/2016 11:12

Bonjour,

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, la loi prévoit qu’aucune indemnité n’est due si le remboursement anticipé est lié à la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
En dehors de ces cas limitativement énumérés, l’établissement financier peut exiger le paiement de l’indemnité si celle-ci est mentionnée dans votre contrat de prêt.

Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Euremie44 , publié le 29/04/2016 20:01

Je vais rembourser un pret par anticipation, je suis en invalidité catégorie 2 et je touche une pension handicapé est ce que je dois payer les pénalités de remboursement ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 21/04/2016 11:14

Bonjour,

A priori, cela est possible mais il convient de prendre connaissance des modalités pratiques de remboursement qui figurent sur votre contrat. N'hésitez pas à questionner votre conseiller bancaire sur ce point.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Djudju , publié le 20/04/2016 14:14

Bonjour,
J'aimerais savoir s'il est possible suite à la vente de mon bien immobilier de rembourser une partie seulement de mon emprunt immobilier et de laisser une autre partie "courir" (continuer de payer les mensualités) sachant qu'il s'agit d'un petit crédit à taux zéro accordé par ma banque au moment de mon achat ?
Merci d'avance pour votre réponse.

L’équipe de l’IEFP, publié le 18/04/2016 11:39

Bonjour,

Vous payerez le capital restant dû. Pour le détail de ce remboursement, il convient de le demander à votre établissement de crédit.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Magnum , publié le 15/04/2016 10:58

Bonjour je voudrais rembourser mon crédit de consommation il me reste du 4300 euros jusqu'a mars 2019 sachant que le taux est de 1,98% tout les mois Je paye 126 euros je voudrais savoir si je rembourse totalement je vais rembourser quel somme ( les 4300 euros ou moins les intérêts donc je dois rembourser combien) si vous pouvez détaillée le calcul merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 11/04/2016 11:48

Bonjour,

Vous payerez ce qu'il vous reste à payer dans pénalité, i-e, sur le capital restant dû.

Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Britige , publié le 09/04/2016 21:23

Bonjour je souhaite dans qu mois, rembourser en totalité et par anticipation mon crédit immobilier. Mon contrat stipule que je n'ai pas de frais de pénalités de remboursement (clause négociée) quel est le montant que je devrais rembourser ? Est ce celui de la colonne de droite de mon tableau d'amortissement (emprunt restant du) ou le même moins les intérêts courants jusqu'au terme du contrat (janv 2019) ajoutés des frais d'assurance ?
Merci de votre retour

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/04/2016 15:08

Bonjour,

Votre prêt immobilier sur 20 ans ne sera pas recalculé sur une durée plus courte. Vous rembourserez par anticipation le capital restant dû, dont le montant figure sur l’échéancier de remboursement. Et si la clause figure dans votre contrat de prêt, vous réglerez à votre banque une indemnité de remboursement anticipé. La loi plafonne le montant de cette indemnité qui ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Guillaume , publié le 06/04/2016 15:48

Bonjour,
J'ai contracté un prêt de 170000€ sur 20 ans. Cela fait maintenant 5 ans, et je m'apprête à vendre mon appartement. Je souhaite rembourser totalement. Vais-je rembourser les 150000€ restants ou l'emprunt est-il recalculé sur 5 ans ? En effet, en pratique, je n'emprunte que sur 5 ans, et non 20 ans. (Raisonnement par l'absurde...)

Dois-je renégocier mon prêt (pour passer de 3.9 à 2% (très intéressant)) même si je m'apprête à rembourser en totalité ?

Merci par avance pour vos réponses :)
Cordialement,
Guillaume

 
institut pour l'éducation financière du public

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