PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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289 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 18/08/2016 11:38

Bonjour,

Pour la banque, il existe un délai de prise en compte de votre remboursement anticipé, ce qui peut expliquer la communication d’un décompte au 09/09. En principe, le capital restant dû devrait être légèrement inférieur à celui indiqué dans le décompte au 09/08 (avant le règlement de l’échéance du 10/08). Avant d’effectuer votre remboursement anticipé de crédit, vous devez valider avec votre conseiller bancaire la date de prise en compte de votre remboursement et son montant précis.

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

diesmo , publié le 17/08/2016 14:58

Bonjour,

Afin de finaliser le rachat de mon crédit immobilier, j'ai demandé à ma banque actuelle un décompte de remboursement anticipé au 10 aout (mes échances sont prélevées le 10 de chaque mois).
La banque m'envoie un décompte au 09/09, ce qui ne m'arrange pas car le capital restant est le même qu'au 10/08 et il y a un mois d'intérêts.

Est-ce normal à votre avis ?

Le contrat indique que le remboursement anticipé peut être fait "lors de chaque échéance", avec un préavis de 1 mois que j'ai respecté.

Merci pour votre aide.

Ahtreyu , publié le 09/08/2016 12:02

Merci beaucoup!

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/08/2016 11:29

Bonjour,

Le remboursement anticipé d’un prêt correspond au règlement, avant le terme initialement prévu du crédit, des sommes empruntées qui n’ont pas encore été remboursées par des échéances, que l’on appelle le capital restant dû. Vous ne verserez donc pas d’intérêts sur le montant remboursé par anticipation. En contrepartie, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé, si cette indemnité est mentionnée dans le contrat de prêt. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi. Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Ahtreyu , publié le 08/08/2016 15:27

Bonjour,
J'aurais besoin de renseignements.
Je me pose la question sur les intérêts à verser à la banque suite à un remboursement anticipé de pret suite à une vente.
Si pour un prêt de 100k € le coût du prêt est de 50k sur 25 ans
si 5 ans plus tard on rembourse 30k € et on vend.
Le coût du prêt est toujours le même ? ( a savoir 50k € si remboursé 20 ans avant ?)
Dans ma logique, le coût du remboursement est moindre. Mais au cas où ma logique n'est pas objective, je souhaiterais avoir votre confirmation.
Merci d'avance

L’équipe de l’IEFP, publié le 25/07/2016 12:34

Bonjour,

En principe, oui cela est précisé. Mais, il convient de le vérifier auprès de votre banque tout simplement.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

alison1711 , publié le 23/07/2016 15:56

Bonjour à tous. Je suis nouvelle et aimerais un peu d'aide. Voilà, je fais un rachat de prêt au près de ma banque. J'ai demandé un décompte anticipé à l'organisme actuel de mon prêt. Je l'ai bien reçu mais j'aimerais savoir si dans le décompte qu'ils m'ont envoyé les 3% du capital sont bien compris dedans. En général le décompte comprend aussi les 3% non ? Merci d'avance pour l'aide.

L’équipe de l’IEFP, publié le 20/07/2016 13:14

Bonjour,

Selon la situation décrite, il semble que la banque soit en droit de vous demander une indemnité pour le remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Celle-ci doit être mentionnée dans votre contrat de prêt. Et son montant est plafonné par la loi.
Mais vous ne pouvez pas bénéficier de la dispense de paiement des frais de remboursement anticipé prévue par l’article L.312-21 du code de la consommation, l’invalidité ne faisant pas partie des cas prévus par la loi.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Patrick78 , publié le 13/07/2016 12:30

Bonjour
Jai été mis en invalidité le 1 janvier 2012 avec incapacité de travaillé j'avais un prêt immobilier au crédit foncier qui était trop lourd suite a sa jai fait racheté mon prêt par le crédit agricole a la suite des chute des taux pour payer moins et je n'avais pas envie de vendre ma maison en juillet 2014 mais la je ne peut plus continué a payer alors jai pris la décision de vendre ma maison la banque me demande un semestre d'intérêt de frais de remboursement par anticipation je leur ai envoyé la lettre de mise en invalidité ainsi que la fin de contrat .sachant que jai été mis en invalidité en janvier 2012 et que jai fait racheté mon prêt en juillet 2014 ont il le droit de me réclamé ces frais et ma lettre est rester sans réponse
Merci pour vos réponse

Nicolas , publié le 13/07/2016 05:40

Excellent ! Claire, simple et précis. Merci !

 
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