Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).
Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.
Remboursement total ou partiel ?
Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.
Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.
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Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat
Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.
Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt.
Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.
Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné
Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).
Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
-
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.
-
3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.
Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :
-
6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.
-
3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.
Trois cas d’exonération d’IRA
Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :
- vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
- ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
- ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.
Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités
Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.
Déposer une demande de remboursement anticipé
Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.
Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.
Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.
Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !
Merci pour votre réponse,
Donc, est- ce que la banque est en droit de facturer ces pénalités parce qu’il s’agit d’une résidence secondaire?
sur l’offre de crédit, il n’apparait nulle part cette mention, mais cite clairement les cas d’exonération possibles
cordialement
Bonjour,
Sachez que la clause contractuelle prime sur l’éventuel geste commercial de votre banque, qui n’est jamais automatique. Votre banque est donc en droit de vous refuser cette négociation qui plus est de la limiter dans les termes.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
suite à une mutation professionnelle de mon épouse et à une perte d’emploi me concernant, nous venons de vendre la résidence secondaire et nous souhaitons rembourser par anticipation le prêt.
Il n’est pas stipuler la nature du bien (principal ou secondaire) dans le contrat d’offre de crédit immobilier qui date de 2008.
A notre demande, nous avons réussi à nous faire rembourser les frais facturés par la même banque concernant notre résidence principale.
La banque nous propose un geste commercial mais refus une exonération totale.
Pourriez-vous me donner votre avis s’il vous plait.
Cordialement
Bonjour,
Il conviendrait de vous reporter à votre contrat de prêt et aux conditions spécifiques du remboursement anticipé. Par ailleurs, il est possible que le délai de traitement de votre dossier soit plus long. Il est donc nécessaire de vous assurer que le remboursement porte bien sur le capital restant dû après l’échéance du mois d’avril, si tel était le cas.
Par ailleurs, n’hésitez pas à solliciter votre conseiller bancaire afin qu’il vous fournisse une explication sur ce point.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
j ‘ai demandé un remboursement anticipé total de mon crédit immo, au 15 Mars 2013 à ma grande surprise ma banque m’oblige à payer les intérêts et la mensualité d’Avril 2013 , est ce légal ou puis je exiger le décompte au 15 Mars ? Merci pour votre aide
Bonjour,
Le remboursement anticipé de votre prêt se fait sur le capital restant dû auquel il vous faudra ajouter une pénalité de 3 %. Vous trouverez dans l’article ci-dessous un exemple détaillé reprenant le mode de calcul théorique.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
Je voudrais rembourser un prêt immobilier par anticipation,est ce que je v’est rembourssè que la partie de prêt qui est du ou il faut que je compte aussi les intérêts??????
j ai une pénalité de 3% sur le remboursement anticipé mais est ce sur le capitale et sur les intérêts??????????
Bonjour,
Si vous avez pris une assurance-emprunteur groupe, c’est votre banque qui mettra fin à votre contrat au moment où vous aurez rembourser la totalité de votre prêt.
Si vous avez contracté, une assurance-emprunteur de manière distincte, vous devrez fournir à votre assureur une attestation de votre banque certifiant le paiement total de votre crédit.
Dans tous les cas, le paiement s’arrête au moment du paiement total de votre prêt.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
En cas de remboursement anticipe sur la totalite du pret restant du, sachant que l’assurance du pret est payee pour un montant fixe mensuel, la banque doit elle recalculer le montant total de l’assurance sachant qu’elle ne s’applique plus sur la meme duree ?
Merci
Bonne année