PRATIQUE

Les revenus fonciers

Le régime fiscal de la location non meublée

Vous louez un appartement non meublé, à une personne qui en fait sa résidence principale.
Dans le cas d’une location non meublée, le propriétaire est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, qui s’ajouteront à ses autres revenus, notamment son salaire.

Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :

Le micro-foncier

Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15.000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d'amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d'assurance ou certains impôts.

Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6000 €. Vos charges en tant que propriétaire s'élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de ne déclarer que 4200 € de revenus au lieu des 6000 € effectivement perçus. La différence, 1800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Revenu foncier

Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l'abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.

Si vous estimez que ce régime n'est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15.000 euros annuels. C'est  notamment le cas des propriétaires ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives.

Le régime d’imposition réel

Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l'abattement dans le cadre du régime micro foncier.  

Vous louez votre appartement 2000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l'année : vous n'êtes à éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.

Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s'ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu'à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Attention ! Vous optez pour 3 ans, ce qui signifie qu'en l'absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l'espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l'abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d'opter.

Comment déclarer ?

Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.

Déclaration des revenus fonciers

Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.

Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.

Exemple de charges déductibles du revenu foncier :

  • les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
  • déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
  • les primes d’assurance ;
  • les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
  • les taxes foncières ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;

La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.

Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an.

Ce déficit s’entend hors intérêts d’emprunt. Cela signifie que seule la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.

Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l'impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d'imposition et sont à payer en même temps.

Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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35 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 12/07/2017 15:57

Bonjour,

Oui, c'est bien cela en ce qui concerne le seuil de 15 000 euros/an.
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an.
Ce déficit s’entend hors intérêts d’emprunt. Cela signifie que seule la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global.
Pour de plus amples informations, vous pouvez vous adresser à votre centre des finances publiques.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

izabel12 , publié le 11/07/2017 14:34

bonjour, Nous avons acheté une maison en 2012 et nous devons déménager et changer de région pour que notre fille puisse être suivi en institut spécialisé.
Nous louons une autre maison et essayons de vendre notre maison, sans grand succès... des connaissances nous proposent de la prendre en location.
Si j'ai bien compris cet article, si les revenus bruts de la location ne dépassent pas 15000 euros, nous pouvons soit avoir un abattement de 30% , soit opter pour les frais réels et déduire la liste ci-dessus. Pouvons-nous déduire la totalité de nos intérêts d'emprunt couvrant la période de location ? ou y a t'il un plafond ? nous sommes de plus en plus tentés par cette option mais ne souhaitons pas non plus avoir une grosse augmentation de revenus ..

Pouvez-vous m'éclairer svp ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 08/02/2017 16:17

Bonjour,

Dès lors que votre maison n’est plus louée vous ne pouvez pas déduire de frais (intérêts ou autre). Ensuite pour votre question fiscale, cela ne pose a priori pas de problème. Le délai de trois ans vaut juste si vous aviez décidé de changer de mode d’imposition. Comme vous souhaitez vendre ce bien, cela n’aura pas d’incidence.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

caro , publié le 08/02/2017 14:11

Bonjour,
Ma maison secondaire (non meublée) est restée louée pendant 4 nas. Suite à une mutation, mon locataire a quitté le logement depuis août. Depuis cette date, je ne trouve pas de nouveaux locataires et tente également de vendre la maison.
2 questions :
> depuis que cette maison est libre d'occupation, puis je encore déduire les intérêts d'emprunt et autres frais y afférant (diagnostic immobiliers...)
> Suite à des travaux importants pendant que la maison était louée, j'ai bénéficié d'un déficit déduit dans les revenus de 2015. dans votre site, vous indiquez qu'il faut maintenir la location pendant les 3 années suivantes. Or dans ma situation, la maison reste inoccupée car nous ne trouvons pas de candidat. si nous arrivons à la vendre, que se passe-t-il ?
D'avance merci pour vos retours,

L’équipe de l’IEFP, publié le 18/01/2017 11:53

Bonjour,

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de votre prêt en cours. C’est lors de la déclaration de revenu qu’il faudra prendre l’option « pour le réel ». mais faites bien vos comptes. Car cette option est toujours prise pour une durée minimale de 3 ans.
Par ailleurs, vous ne pouvez pas déduire des travaux réalisés antérieurement.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Li , publié le 17/01/2017 23:10

Fin des questions : quels travaux peuvent être déclarés ? Uniquement ceux faits pendant la période louée ?
Merci
Li

Li , publié le 17/01/2017 23:08

Bonjour,
J'ai une maison achetée en 2013, il y a eu de gros travaux (dont toiture en 2015).
Je souhaite aujourd'hui louer ce bien pour faire une "opération blanche" avec les crédits en cours où je suis déjà dans le remboursement de l'apport (renégociation faite il y a peu, ca valait le coup !).
Ma question est la suivante : si je déclare cette location en régime réels, pourrais je indiquer mon crédit en cours ou pas du tout ?
Autre question, je peux décider du régime fiscal uniquement au moment de la déclaration ou au moment de la location ?
Merci.
Li

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/01/2017 15:36

Bonjour,

A priori, non. Il conviendrait pour en savoir plus d'interroger votre notaire ou l'administration fiscale.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Janvier2017 , publié le 14/01/2017 13:27

Je dois acquérir un bien mais qui n est pas neuf et le louer il y a t il un régime style périscolaires où je pourras avoir un abattement merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 30/05/2016 15:43

Bonjour,

Pour ces questions techniques, il convient d’interroger soit l'administration fiscale, soit un avocat fiscaliste.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

 
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