PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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299 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 19/09/2016 11:33

Bonjour,

Il est difficile de vous répondre sans connaître l'ensemble du dossier. Nous vous conseillons de prendre l'attache de votre adil : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ afin de voir si cela est juridiquement valable.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Tulipe , publié le 16/09/2016 17:45

Bonjour,
J'ai un crédit de 240 mois/tableau d'amortissement à été rajouter au contrat bien sûr, j'ai vendu une partie de mon terrain, du terrain et le chalet sont toujours là. la banque ne voulait que me donner 'main levée' pour la vente, si je remboursait par anticipation 20%; ce que j 'ai fait pour pouvoir faire la vente du terrain.
Ensuite la banque a envoyer un nouveau tableau d'amortissement de 225 mois, sans me consulter sans mon accord,
moi je voilais utiliser cette somme pour réduire les mensualités. est ce que la banque a la droit de faire cela sans mon accord??
Merci la Tulipe

L’équipe de l’IEFP, publié le 14/09/2016 11:30

Bonjour,

Il n'y a pas de réponse mathématique à votre question. La qualité d'une éventuelle plus-value à termes ou de la non perte d'argent lors de la revente dépend de votre bien, de sa localisation, des éventuels travaux réalisés durant cette période et des tendances du marché. Il s'agit de simulations complexes.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Pascalou , publié le 13/09/2016 13:50

Bonjour,
Mon amie et moi nous nous apprêtons à nous engager pendant 25 ans pour l'acquisition d'un appartement de 220 000€ en île de France. Avec tous les frais (intérêts, assurances, taxes etc) cet appartement nous coûtent 80 000€ en plus, soit 300 000€ en tout.

Le quartier n'est pas terrible et nous pensons partir dans environ 10 ans pour aller vivre à la campagne.
La question importante est :
Est-ce que c'est intéressant financièrement d'acheter et de revendre dans environ 10 ans, si on compare à une location d'un appartement au loyer mensuel aussi élevé?
Nous cherchons une réponse mathématique à cette question, un simulateur, ou un savant comptable...

Si quelqu'un peu nous aider, nous vous remercions par avance.
Cdt,
Pascalou

L’équipe de l’IEFP, publié le 12/09/2016 16:42

Bonjour,

Bonjour,

Nous vous conseillons de reprendre contact avec le notaire ayant réalisé les actes de la vente immobilière. En principe, après la vente, celui-ci fait parvenir à la banque le solde du prêt, selon les indications fournies par le banquier, avant la vente, sur le montant restant dû pour solder le crédit, avec l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé.


Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

moi , publié le 12/09/2016 09:44

Bonjour,
Je viens de rembourser par anticipation mon prêt immobilier pour vente de ma maison (acte de vente définitive chez le notaire en date du 26/08/16). Je viens de recevoir le décompte de remboursement qui est arrêté au 05/09/2016--> Est-ce normal d'arrêter le décompte à cette date car nous sommes passés avant chez le notaire pour l'acte définitif de la vente de la maison? Et est-ce normal que la banque m'est prélevée l'échéance de ce prêt le 05/09/16 (toutes les échéances étaient habituellement prélevées le 5 de chaque mois)? Car le montant du capital restant dû est celui qui figure sur le tableau d'amortissement à la date du 05/09/2016 .Merci pour votre aide

L’équipe de l’IEFP, publié le 02/09/2016 16:33

Bonjour,

A notre connaissance, les nouvelles mesures entrant en vigueur en juillet 2016 ne portent pas sur ce point. Pour en savoir plus, il conviendrait peut-être de vous rapprocher d'ABE Info service : http://www.abe-infoservice.fr/banque.html

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Olivier , publié le 01/09/2016 18:41

Bonsoir,
Je suis sur le point de racheter mon prêt immobilier.
J'ai demandé à ma banque un décompte de remboursement de prêt. Cette dernière me le facture.
La banque concurrente me dit qu'une loi de juillet 2016 interdit désormais aux banques de facturer ces demandes de décomptes.
Est ce exact ? quelles en sont les références.

Merci par avance.

L’équipe de l’IEFP, publié le 30/08/2016 14:36

Bonjour,

Si votre contrat de prêt vous offre la possibilité de suspendre vos mensualités, vous êtes libre de le faire, ainsi que de mettre votre bien en location (ou en vente).

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

saskia , publié le 29/08/2016 23:00

Bonjour,
Il nous reste 6 ans de remboursements pour notre appartement. Mais, pour des raisons de rapprochement d'avec mon conjoint, que nous prévoyons en juillet 2017, il se peut que je ne perçoive plus de salaire pendant 6 mois maximum.
Nous nous posons la question suivante :
- juridiquement, pouvons-nous simultanément suspendre un temps nos remboursements (cela avait été prévu dans notre contrat) en même temps que proposer notre appartement à la vente, ou, à la location ?
Merci beaucoup pour votre réponse.

 
institut pour l'éducation financière du public

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