PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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347 commentaire(s)  
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Naru , publié le 30/03/2017 00:01

Bonjour,

Nous avons vendu notre appartement en décembre 2016 pour acquérir une maison . Notre banque n'a toujours pas procéder depuis décembre à l'encaissement du rachat anticipé du crédit qui courait pour l'appartement. Malgré nos relances, les fonds ne son pas prélevés et nous continuons à payer les mensualités et intérêts pour un bien vendu depuis 3 mois. Aucune suite n'a été donnée à nos relances écrites et téléphoniques. Que pouvons nous faire ?
Merci pour votre expertise.
Cdt

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/03/2017 11:05

Bonjour,

Votre banque est tenue de vous fournir un tableau d'amortissement. Vous pouvez saisir le directeur de l'agence, le service clientèle voire le médiateur de la banque en cas de refus.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/03/2017 09:08

Bonjour,
Effectivement, la loi ne comporte pas d’indication sur un éventuel délai entre la date de licenciement et la date de remboursement anticipé du prêt. Votre banque interprète de manière restrictive les termes de la loi. Vous pouvez contacter la plateforme abe-infoservice (www.abe-infoservice.fr – 0811 901 801) pour connaître plus précisément la pratique bancaire en la matière.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Oceane21 , publié le 15/03/2017 15:13

Bonjour,

Je souhaite effectuer un remboursement partiel de mon prêt etudiant, avec diminution dans la duree. La banque refuse de me donner des details sur le calcul, (une simulation de tableau d'amortissement), or lorsque que je fais moi-meme un tableau d'amortissement, je trouve une derniere echeance a payer deux mois plus tot que la banque, lorsque je leur demande d'expliquer le calcul, ils refusent.
Ils ne peuvent pas refuser de fournir un calcul detaillé n'est ce pas ?

Sylvie , publié le 15/03/2017 12:03

Bonjour,
Nous avons demandé le remboursement anticipé du prêt et invoquons comme motif de non paiement des IRA le licenciement de mon conjoint. Ce licenciement a eu lieu en 2013, et la banque nous demande de justifier que mon conjoint est toujours sans activité. (Il a repris un commerce mais n'a aucune revenu pour le moment.) La banque nous dit ceci: la situation du client s'apprécie au jour du remboursement anticipé. Or je ne vois rien ni dans le contrat de prêt ni dans la loi du 25/06/99 une quelconque référence à cette date d'appréciation de la situation. Est ce abusif de la part de la banque?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Sylvie

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/02/2017 16:11

Bonjour,

Nous vous conseillons muni de votre contrat de prêt de contacter une association de consommateurs ou la permanence juridique de votre commune afin d'examiner les termes de ce document. Vous pourrez alors en savoir plus sur la légalité de celui-ci.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Cloclo , publié le 21/02/2017 12:04

Un pret économie d'énergie m'a été proposé par l'intermédiaire de la ste caliso cbez sofinco en octobre 2016 avec un premier paiement t au 5 avril 2017 , aujourd’hui je souhaite solder ce crédit , or sofinco me réclame la somme de523, 85 € au titre des six mois de report de première échéance sur leur offre de prêt il n'est stipulé nulle part que pour ces six mois il y a un dedit à payer. Est ce légal . Merci de pouvoir m'aider. Salutations.

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/02/2017 12:48

Bonjour,

Oui, vous pouvez demander à votre banque un justificatif de ce remboursement anticipé.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

lb87 , publié le 09/02/2017 09:29

Bonjour,

J'ai effectué un remboursement anticipé total de mes prêts immobiliers. La banque ne m'a envoyé aucun justificatif de remboursement. Suis je en droit de le réclamer gratuitement?

Merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 06/02/2017 11:45

Bonjour,

Il conviendrait de relire votre contrat pour vérifier la clause de remboursement anticipé. A partir de cela, vous en saurez plus et pourrez agir en fonction de cela.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

 
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