PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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358 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 07/08/2017 17:02

Bonjour,

Pour effectuer un remboursement anticipé de votre crédit à la consommation, vous devez demander à votre établissement qu’il vous fournisse un décompte des sommes dues. Vous connaîtrez ainsi exactement le montant à verser pour effectuer ce remboursement.

Meilleures salutations.

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

DAVID , publié le 05/08/2017 02:45

bien dans mon cas j'ai plusieurs credit consommations et une aide familiale m'atant apporté il m'est possible d'apurer les compte toutefois compte tenu du temps pour faire valider les fonds par ma banque et de pouvoir ensuite éffectuer un virement avant de passer l'action d'envoi sur les comptes
j'aimerais savoir pour un credit conso si il faut mieux attendre l'échéance du mois pour ensuite entre les 2 périodes pratiquer le remboursement total ou partiel du compte surtout lorqu'il y a eu des retard de paiemet qui complique un peu ! et font monter le capital restant dus. je ne souhaite pas avoir de mauvaises surprise après remboursement du capital si je dois régler encore des interêts liés au remboursement anticipé ! hors zone ! d'échéance. ce n'est pas simple du tout ! merci à vous

L’équipe de l’IEFP, publié le 08/06/2017 12:21

Bonjour,

Concernant l’IRA, la loi prévoit, pour les prêts immobiliers souscrits à partir du 1er juillet 1999, qu’aucune indemnité n’est due si la vente du logement fait suite à un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint(e).
Avant la vente, le notaire doit contacter votre banque pour obtenir un décompte du montant restant dû pour solder le crédit, en vue de son remboursement anticipé.
Pour obtenir plus de précisions sur ces différentes démarches, nous vous conseillons de contacter le notaire chargé de la vente de votre bien.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MarieB , publié le 03/06/2017 10:33

Bonjour,
Actuellement en train de vendre notre maison pour un changement du lieu d'activité professionnelle, la banque nous dit qu' la totalité du capital+les IRA seront reçu par la banque à l'issu de la vente, et que s'il y a lieu, un remboursement des IRA nous sera adressé. Est-ce légal ? Le notaire ne doit-il pas distribuer lui-même le fruit de la vente entre vendeur et la banque ? Le tableau de Ra fourni par la banque mentionne des IRA, je n'ai donc pas encore accepté ce tableau.

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/05/2017 16:12

Bonjour,

Il convient de leur demander de vous remboursé si cela correspond à la situation initiale. Vous pouvez contacter votre conseiller, son directeur ou le service clientèle. A défaut et dans le cadre d'un éventuel contentieux, vous pouvez saisir le médiateur de la banque.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

jbrami , publié le 15/05/2017 13:26

Bonjour,
J'ai fais un RA total de mon crédit immo au crédit du nord par un rachat à la BNP.
Le CDN m' a envoyé un décompte sur lequel était mentionné que je n'avais pas de pénalités de RA, mais lors du remboursement ils ont quand même facturé des pénalités de remboursement anticipé.
Que puis-je faire dans cette situation?
Je vous remercie par avance pour votre retour.
Bien cordialement,

L’équipe de l’IEFP, publié le 18/04/2017 12:46

Bonjour,

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Ou vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.
En cas d’accord avec votre banque pour un remboursement anticipé partiel, celle-ci doit vous remettre un nouveau tableau d’amortissement.
Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez contacter l’Anil : www.anil.org

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MARIEA55 , publié le 14/04/2017 17:18

Remboursement de deux prêts immobiliers (construction) par anticipation partiel, taux 4 % assurance 0.45 % sur 240 mois avec un report d'1 an pour construction.
1°) 130 000 € sur 240 mois avec 12 mois de report total.
Nous n'avons pas rembourser de capital pendant 3 ans
premiere année que l'assurance et la deuxième et troisième année nous avons payé le double d'intérêts sur 2 ans. en plus.
2°) 35 000 € avec report d'un an total pour construction.
240 mois sans remboursement de capital sur 2 ans avec 1 ans de report total.
première année que l'assurance et la deuxième année le double d'intérêts.
1°) gros problème dans le tableau d'amortissement initial ? A VOIR AVEC QUI ?
Nous avons déjà payé plus de la moitié des prêts.
Demande de remboursement par anticipation partiel capital restant 80848.83 et 22377.32 montant que nous voulons rembourser est de 55657.04 en date de valeur 14/04/2017
2°) Le prêteur nous refait un credit au taux initial de 4% au lieu de garder notre échéancier initial il nous compte plus de 13 000 € d'intérêts supplémentaires
il nous a simplement fourni par mail
prêt de 35 000 = échéances seront de l'ordre de 60 € et celui de 130 000 € de 483 €
Et non pas la reprise des échéances du tableau d'amortissement initial en gardant la durée initial du contrat
D'après mes calculs mes échéances restantes totales sont 396.41 € sur 10 ans
Nous sommes en invalidité 2ème catégorie avec une énorme baisse de revenu
Le prêteur ne veut pas nous fournir une simulation du nouveau tableau d'amortissement, il dit qu'il n'est pas obligé, est-ce normal ?
Comment doit on faire et que peut-on faire ?
Merci de votre réponse rapide car il nous menace de tout stopper si nous ne répondons pas par retour de leur mail reçu ce matin.
Est-ce que nous pouvons garder notre échéancier initial du fait que l'on a payé beaucoup d'intérêts pendant les 10 premières années ?
Bien cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 03/04/2017 11:46

Bonjour,
Il conviendrait de vous rapprocher de votre avocat pour en savoir plus sur ce point. A la lecture de l'ordonnance du JAF et sur la base du contrat de prêt, il pourra vous proposer une solution juridique.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

chocoline , publié le 03/04/2017 05:52

Bonjour,
En instance de divorce, le JAF a ordonné le remboursement à hauteur de 50 % du prêt immobilier restant dû à chacune des parties (mon "mari" et moi-même), ce que je ne refuse pas.
J'ai proposé à plusieurs reprises de racheter la soulte à mon "ex" sans réponse de son avocate.
L'ordonnance de séparation de corps a été prononcée le 16/02/2017 m'autorisant à rester au domicile conjugal.
Le 24/03/2017 le siège social de la Banque auprès de laquelle nous avions souscrit le prêt en 1999 me fait parvenir une copie du courrier de Mr (datée du 08/02/2017 et mentionnant sa nouvelle adresse) par lequel il demande à rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier restant dû (reste 9 000 euros à payer, Mr a demandé à rembourser 6 500 euros). Sachant aussi que Mr a volontairement omis de notifier que nous étions tous les deux emprunteurs sur ce prêt (nos deux signatures en bas du contrat), que nous étions séparés de corps depuis l'ordonnance rendue le 16/02/2017 (mais il ne pouvait pas anticipé la décision du JAF) et que la Banque a donné son accord en adressant un courrier à "Mr ou Mme" à la nouvelle adresse de Mr.
Quels sont mes recours pour faire annuler ce remboursement anticipé, sachant que Mr n'attend qu'une chose de ma part : recevoir l'argent qu'il "aurait volontairement trop remboursé". Il est jouissif de sa part de recevoir de l'argent des autres. Eh oui après 17 ans de mariage je me rends compte que j'ai épousé "un vénal".
Merci pour vos réponses.
Cordialement

 
institut pour l'éducation financière du public

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