PRATIQUE

Prêt immo : l'essentiel à savoir

Le remboursement anticipé

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.
  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Depuis la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, de la cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) ou du décès de l’emprunteur ou de son conjoint. ( article L312-21 du code de la consommation)

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l'établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

Créé le 07 novembre 2012 - Dernière mise à jour le 07 juillet 2016
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352 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 18/04/2017 12:46

Bonjour,

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Ou vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.
En cas d’accord avec votre banque pour un remboursement anticipé partiel, celle-ci doit vous remettre un nouveau tableau d’amortissement.
Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez contacter l’Anil : www.anil.org

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

MARIEA55 , publié le 14/04/2017 17:18

Remboursement de deux prêts immobiliers (construction) par anticipation partiel, taux 4 % assurance 0.45 % sur 240 mois avec un report d'1 an pour construction.
1°) 130 000 € sur 240 mois avec 12 mois de report total.
Nous n'avons pas rembourser de capital pendant 3 ans
premiere année que l'assurance et la deuxième et troisième année nous avons payé le double d'intérêts sur 2 ans. en plus.
2°) 35 000 € avec report d'un an total pour construction.
240 mois sans remboursement de capital sur 2 ans avec 1 ans de report total.
première année que l'assurance et la deuxième année le double d'intérêts.
1°) gros problème dans le tableau d'amortissement initial ? A VOIR AVEC QUI ?
Nous avons déjà payé plus de la moitié des prêts.
Demande de remboursement par anticipation partiel capital restant 80848.83 et 22377.32 montant que nous voulons rembourser est de 55657.04 en date de valeur 14/04/2017
2°) Le prêteur nous refait un credit au taux initial de 4% au lieu de garder notre échéancier initial il nous compte plus de 13 000 € d'intérêts supplémentaires
il nous a simplement fourni par mail
prêt de 35 000 = échéances seront de l'ordre de 60 € et celui de 130 000 € de 483 €
Et non pas la reprise des échéances du tableau d'amortissement initial en gardant la durée initial du contrat
D'après mes calculs mes échéances restantes totales sont 396.41 € sur 10 ans
Nous sommes en invalidité 2ème catégorie avec une énorme baisse de revenu
Le prêteur ne veut pas nous fournir une simulation du nouveau tableau d'amortissement, il dit qu'il n'est pas obligé, est-ce normal ?
Comment doit on faire et que peut-on faire ?
Merci de votre réponse rapide car il nous menace de tout stopper si nous ne répondons pas par retour de leur mail reçu ce matin.
Est-ce que nous pouvons garder notre échéancier initial du fait que l'on a payé beaucoup d'intérêts pendant les 10 premières années ?
Bien cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 03/04/2017 11:46

Bonjour,
Il conviendrait de vous rapprocher de votre avocat pour en savoir plus sur ce point. A la lecture de l'ordonnance du JAF et sur la base du contrat de prêt, il pourra vous proposer une solution juridique.
Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

chocoline , publié le 03/04/2017 05:52

Bonjour,
En instance de divorce, le JAF a ordonné le remboursement à hauteur de 50 % du prêt immobilier restant dû à chacune des parties (mon "mari" et moi-même), ce que je ne refuse pas.
J'ai proposé à plusieurs reprises de racheter la soulte à mon "ex" sans réponse de son avocate.
L'ordonnance de séparation de corps a été prononcée le 16/02/2017 m'autorisant à rester au domicile conjugal.
Le 24/03/2017 le siège social de la Banque auprès de laquelle nous avions souscrit le prêt en 1999 me fait parvenir une copie du courrier de Mr (datée du 08/02/2017 et mentionnant sa nouvelle adresse) par lequel il demande à rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier restant dû (reste 9 000 euros à payer, Mr a demandé à rembourser 6 500 euros). Sachant aussi que Mr a volontairement omis de notifier que nous étions tous les deux emprunteurs sur ce prêt (nos deux signatures en bas du contrat), que nous étions séparés de corps depuis l'ordonnance rendue le 16/02/2017 (mais il ne pouvait pas anticipé la décision du JAF) et que la Banque a donné son accord en adressant un courrier à "Mr ou Mme" à la nouvelle adresse de Mr.
Quels sont mes recours pour faire annuler ce remboursement anticipé, sachant que Mr n'attend qu'une chose de ma part : recevoir l'argent qu'il "aurait volontairement trop remboursé". Il est jouissif de sa part de recevoir de l'argent des autres. Eh oui après 17 ans de mariage je me rends compte que j'ai épousé "un vénal".
Merci pour vos réponses.
Cordialement

L’équipe de l’IEFP, publié le 30/03/2017 12:20

Bonjour,

Il conviendrait de saisir le service clientèle de votre banque voire le médiateur afin de faire accélérer la finalisation de votre dossier

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Naru , publié le 30/03/2017 00:01

Bonjour,

Nous avons vendu notre appartement en décembre 2016 pour acquérir une maison . Notre banque n'a toujours pas procéder depuis décembre à l'encaissement du rachat anticipé du crédit qui courait pour l'appartement. Malgré nos relances, les fonds ne son pas prélevés et nous continuons à payer les mensualités et intérêts pour un bien vendu depuis 3 mois. Aucune suite n'a été donnée à nos relances écrites et téléphoniques. Que pouvons nous faire ?
Merci pour votre expertise.
Cdt

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/03/2017 11:05

Bonjour,

Votre banque est tenue de vous fournir un tableau d'amortissement. Vous pouvez saisir le directeur de l'agence, le service clientèle voire le médiateur de la banque en cas de refus.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

L’équipe de l’IEFP, publié le 16/03/2017 09:08

Bonjour,
Effectivement, la loi ne comporte pas d’indication sur un éventuel délai entre la date de licenciement et la date de remboursement anticipé du prêt. Votre banque interprète de manière restrictive les termes de la loi. Vous pouvez contacter la plateforme abe-infoservice (www.abe-infoservice.fr – 0811 901 801) pour connaître plus précisément la pratique bancaire en la matière.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Oceane21 , publié le 15/03/2017 15:13

Bonjour,

Je souhaite effectuer un remboursement partiel de mon prêt etudiant, avec diminution dans la duree. La banque refuse de me donner des details sur le calcul, (une simulation de tableau d'amortissement), or lorsque que je fais moi-meme un tableau d'amortissement, je trouve une derniere echeance a payer deux mois plus tot que la banque, lorsque je leur demande d'expliquer le calcul, ils refusent.
Ils ne peuvent pas refuser de fournir un calcul detaillé n'est ce pas ?

Sylvie , publié le 15/03/2017 12:03

Bonjour,
Nous avons demandé le remboursement anticipé du prêt et invoquons comme motif de non paiement des IRA le licenciement de mon conjoint. Ce licenciement a eu lieu en 2013, et la banque nous demande de justifier que mon conjoint est toujours sans activité. (Il a repris un commerce mais n'a aucune revenu pour le moment.) La banque nous dit ceci: la situation du client s'apprécie au jour du remboursement anticipé. Or je ne vois rien ni dans le contrat de prêt ni dans la loi du 25/06/99 une quelconque référence à cette date d'appréciation de la situation. Est ce abusif de la part de la banque?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Sylvie

 
institut pour l'éducation financière du public

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