PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le cadre juridique de la location

Quelle durée pour le bail ?

La durée du bail est généralement de trois ans au moins, selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire est une personne physique. Cette durée est la même si le propriétaire est une Société Civile Immobilière (SCI) détenue par des membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré inclus). Cette durée s’élève à 6 ans si le propriétaire est une personne morale.

Cette durée peut, exceptionnellement être réduite, et s’établir ainsi entre 1 et 3 ans dans des cas bien particuliers, qui doivent être précisés dans le bail. Ils peuvent recouvrir des évènements familiaux (si le propriétaire souhaite que son bien soit habité par un de ses enfants qui va se marier) ou professionnel (si le propriétaire change de lieu de travail).

Si l’évènement se réalise effectivement, alors le bailleur doit en informer le locataire au moins deux mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'évènement ne se produit pas ou si le propriétaire ne confirme pas la fin du bail deux mois avant, le contrat est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

A l’issue de la période de trois ans ou six ans, le bail est reconduit automatiquement.

La résiliation du bail par le propriétaire

Dans trois cas particuliers, le bailleur peut néanmoins donner congé au locataire, celui-ci devant alors quitter le logement à l’échéance du bail. Il doit en être informé au moins six mois avant par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Ces trois situations sont les suivantes :

  • si le bailleur choisit d’habiter le logement ou de le faire habiter par un proche ;
  • s’il vend le bien : dans le cas d’une vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : le bailleur doit lui proposer en priorité d’acheter le logement qu’il occupe. Le droit de préemption ne joue pas si le bailleur cède le bien à un parent jusqu’au troisième degré inclus, qui doit cependant occuper le logement pendant au moins deux ans.
  • s’il invoque un motif légitime et sérieux, notamment dans le cas d’agissements graves de la part du locataire, comme des loyers payés fréquemment en retard ou des troubles de voisinage. Une non-assurance du logement par le locataire peut également être un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

D'après le régime de droit commun instauré par la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs ne peuvent donner congé aux locataires de plus de 65 ans, dont les ressources ne dépassent pas le plafond de ressources applicable à l'attribution d'un logement conventionné APL, qu'en leur proposant une offre de relogement. Cette restriction ne s'applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d'âge ou de faibles ressources.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire a moins de contraintes que le propriétaire ; il peut, lui, quitter l’appartement avant la fin du bail sous réserve d’en avertir le bailleur trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire n’a pas à donner de raison particulière, sauf lorsque le locataire bénéficie d'un préavis d'un mois. Le préavis se calcule à partir du moment où le bailleur reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception.

Un préavis d'un mois dans certains cas

Le délai peut être réduit à un mois dans certains cas bien précis :

  • l’obtention d’un premier emploi,
  • une mutation professionnelle,
  • la perte d’un emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle),
  • un nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
  • le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA),
  • l’état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans, justifiant un changement de domicile.

Pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014, de nouveaux cas de préavis réduit d'un mois sont prévus (loi Alur) :

  • le logement est situé dans une zone d'encadrement des loyers (dite "zone tendue"), pour les congés donnés à compter du 31 juillet 2014,
  • le locataire est bénéficiaire de l' allocation adulte handicapé (AAH),
  • l'attribution au locataire d'un logement social,
  • l’état de santé du locataire justifiant un changement de domicile.

Lorsque le locataire bénéficie d'un préavis d'un mois, celui-ci doit préciser le motif du congé dans sa lettre de résiliation du bail et adresser un justificatif avec l'envoi de son courrier.

Le locataire sortant est tenu de payer son loyer pendant le délai de préavis, même s'il a déjà quitté le logement. Cependant, si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du délai de préavis, il peut décharger l'ancien locataire du paiement du loyer.

Le dépôt de garantie (limité à un mois hors charges) doit être restitué dans le délai d'un mois si aucune différence n'est constatée entre les états des lieux d'entrée et de sortie. En cas de différences entre les deux états des lieux, le délai de restitution est de deux mois au maximum. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.

Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 27 août 2015
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2 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 05/04/2016 15:51

Bonjour,
Pour une location vide dans le secteur locatif privé, le préavis est de trois mois. Le délai peut être réduit à un mois dans certains cas bien précis énumérés dans notre article ci-dessus, qui ne s’appliquent pas à la situation évoquée. Votre fille peut quitter le logement avant l’expiration du délai de trois mois, mais elle sera tenue de régler le loyer pendant toute la durée du préavis. Cependant, si le propriétaire retrouve un autre locataire avant la fin du délai de préavis, votre fille peut tenter de trouver un accord à l’amiable avec son propriétaire pour qu’il la décharge du paiement du loyer.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

pascal , publié le 04/04/2016 16:59

Bonjour, ma fille est locataire d'un logement depuis 2012 et dernièrement son voisin du dessous, sous curatelle et suivi en psychiatrie, s'est présenté à sa porte et l'a menacé, l'a insulté et a frappé très violemment à sa porte en voulant la défoncer. La Police Nationale est intervenue, puis les Sapeurs-Pompiers qui l'on pris en charge et depuis il est hospitalisé en service spécialisé. Ma fille a eu la peur de sa vie, elle ne se sent plus en sécurité à son logement, elle a déposé plainte auprès du Procureur de la République car au commissariat sa plainte n'a pas été prise, elle a adressé un préavis avec AR aux propriétaires. Je les ai contacté afin de voir si par nécessité l'on pouvait baisser le préavis, ils ne veulent rien savoir. Ce jour ma fille s'est rendue chez un médecin qui lui a conseillé de partir rapidement car la crise que cet individu a eu envers elle est le signe d'une grave pathologie psychiatrique et qu'il a fait une fixation sur elle, un certificat médical est rédigé par le médecin.En fonction de ces éléments, est-il possible de forcer les propriétaires à baisser le préavis ? je vous remercie par avance de votre réponse, bien cordialement

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