L’avantage fiscal du démembrement de propriété

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Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit.

Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

L’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 euros tous les 15 ans, sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 € (100 000 x 4)

Ce type de donation présente deux atouts :

  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer. Attention : la donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de l’IFI de l’usufruitier. Celui-ci continue à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Succession : les nouvelles règles du jeu

Depuis 2018, si le démembrement de propriété est réalisé lors de la succession, alors chaque partie sera redevable de l’IFI en fonction de ses droits. Ainsi, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit

 

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

    12 commentaires sur “L’avantage fiscal du démembrement de propriété”
    1. Bonjour et merci pour cette article.
      Doit-on payer des droits de succession si il se passe moins de 15 ans entre le démembrement de la propriété et le décès de l’usufruitié si la somme de nu-propriété et de l’usufruit dépasse les 100 000 euros par enfant? (par exemple : valeur du bien 500k euros, 4 enfants, père propriétaire de 75 ans donc 87.5k de nu-propriété puis 37.5k d’usufruit pr chaque enfant. Donc pas de droit de succession sur les 87.5k car sous l’exonération des 100k. Mais si le décès intervient 3 ans après, est ce qu’il faut considérer que montant pris en compte est de 125k pour le calcul de droit de succession ou seulement les 37.5k d’usufruit, auquel cas il n’y aurait pas d’impôt à payer.)
      Merci encore

      1. Bonjour,

        Au décès de l’usufruitier (les parents généralement), le bien est « remembré » sans cout fiscal, en dehors de l’acte du notaire. Si le décès a lieu moins de 15 ans après la donation, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant ne pourra pas s’appliquer à nouveau, notamment si la succession comporte d’autres biens.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour !
      L’abattement de 20% sur la résidence principale s’applique t-il lorsque la résidence principale a fait l’objet d’un démembrement de propriété auparavant ?

      1. Bonjour,

        Pourriez-vous préciser votre question afin de vous répondre ? Merci.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,

      Il est possibles d’effectuer un démembrement de propriété sur une résidence secondaire, dans l’unique but de sortir la valeur de la résidence secondaire de son ISF ?

      1. Bonjour,

        Il est possible de démembrer un bien immobilier (résidence principale ou secondaire). Mais attention ! C’est l’usufruitier qui reste redevable de l’ISF (bientôt IFI –Impôt sur la Fortune Immobilière) pour la valeur du bien en pleine propriété. Donc cette opération ne permet pas de réduire son impôt.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour
      article très bien fait je trouve 🙂
      j’ai cependant une question: le démembrement est-il possible entre personnes qui n’ont pas de lien de parenté ?
      par avance merci pour votre réponse
      Caroline

      1. Bonjour,

        Bien sûr ! Le démembrement de propriété peut être fait entre tiers. Il existe également des démembrements temporaires, réalisés par des sociétés spécialisées. Cela permet à l’usufruitier de bénéficier d’un rendement sur une durée de 15 ans en moyenne, et au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine en payant moins cher le bien. A l’issue de la période prévue, le nue propriétaire récupère la pleine propriété.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Je voudrais savoir ce qui a changé en 2011 concernant la fiscalité
      sur la nue propriété en matière d’assurance vie dont la clause bénéficiaire est démembrée

12 commentaires

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