Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières
Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Les abattements selon la durée de détention
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2009 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2023 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
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Bonjour,
Lors de mon achat en 2017, je possédais un Appartement ainsi que des Combles (2 lots séparés).
En 2021, j’ai vendu le lot correspondant aux Combles pour une valeur de 15 000€ (j’ai donc été exonéré sur l’impot sur la plus-value, car montant inférieur ou égal à 15 000€).
À présent, je souhaite vendre mon appartement. Pour le calcul de la plus-value, les combles doivent-ils être déduits du Prix d’acquisition ? Si c’est le cas, je ne vois pas bien l’interêt d’avoir été exonéré sur ma 1ère vente (<= 15 000€), si celle-ci vient impacter la plus-value de ma 2ème vente… je ne comprend pas vraiment. Pouvez-vous m'éclairer ?
Bonjour,
Votre situation est très spécifique. Pour obtenir une réponse adaptée, vous devez contacter un notaire ou votre centre des Finances publiques.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, nous venons d’acheter une résidence secondaire (que nous nommerons B).
Nous envisageons de vendre notre résidence principale A (acquise il y a 25 ans) d’ici 2-3 ans et de nous installer dans notre résidence secondaire B pour en faire notre résidence principale le temps de trouver une nouvelle maison C (pour en faire notre future résidence principale)
Afin de financer l’achat de C nous envisageons la revente de B pour compléter la somme obtenue en vendant A. En observant une période minimale d’occupation de ce logement B en tant que résidence principale peut-on être exonéré de plus-value sur la vente de B ? Si oui, de combien de temps.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Il n’existe pas d’indication chiffrée de la durée de détention du bien en tant que résidence principale pour bénéficier de l’exonération fiscale des plus-values immobilières. En revanche, l’administration fiscale précise que l’exonération fiscale est refusée « lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière ». Pour plus d’informations, vous devez contacter le centre des finances publiques dont vous dépendez.
Meilleures salutations.
L’Equipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai actuellement 1 emprunts en cours pour ma résidence principale, est il possible d’être exonéré de la plus value dans le cas d’un remboursement anticipé pour sa résidence principale dans les 2 ans après la vente de l’investissement locatif. Merci
Bonjour
Non. Dans la mesure où vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous ne bénéficiez d’aucun abattement.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour je vends ma maison sa fait 5 ans que je l’ai acheté, c’est ma résidence principale mais je suis belge et mes impôts sur sur la Belgique. Est ce que je vais être exonéré sur la plus value
Bonjour
La convention fiscale entre ces deux pays prévoit que la plus-value doit être payée dans le pays où se bien se situe, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Plus d’informations dans cet article https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/plus-values-immobilieres
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonsoir,
je vends ma maison secondaire.
jai réalisé pas mal de travaux via des artisans. néanmoins terrassement, facade, wc… peuvent-ils être déductibles de la olus value ?
merci par avance
cordialement
Bonjour
Vous avez le choix entre : appliquer une déduction forfaitaire de 15 % ou intégrer ces frais « au réel » si c’est plus intéressant pour vous (avec les factures). Votre notaire saura vous faire les calculs.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai acheté en 2014 avec mon épouse (régime séparation de biens) une maison à 320 000 euros. Nous nous sommes séparés en 2019. J’ai une nouvelle résidence principale depuis cette date. Je lui ai laissé occuper la maison jusqu’à ce jour afin de ne pas la mettre en difficultés financière. A présent, elle souhaite la vendre, je vais donc récupérer la moitié du fruit de la cession. Le prix estimé est de 450 000 euros. Il va y avoir de la plus value, même si nous avons fait un peu de travaux. On me dit que pour elle c’est sa résidence principale, mais pour moi c’est devenu une résidence secondaire. Ma première question est la suivante : est ce qu’il n’y a pas, dans le cadre d’une séparation, une possibilité de dérogation à cette règle de taxation de la plus value ? Ma seconde question : si je dois être assujetti à cette imposition de la plus-value, est ce que ce sera bien sur 450-(320+montant des travaux)/2 ? Ma troisième question : est ce que je n’ai pas intérêt à racheter ma part pour mettre la maison en location et opérer une revente dans quelques années afin de profiter des conditions d’abattement ? Je vous remercie pour vos réponses et avis éclairés. Belle soirée à vous.
Bonjour
Oui effectivement vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value, après abattement pour durée de détention. Pour les calculs, votre raisonnement est exact. Pour votre troisième question il faut étudier votre dossier avec un spécialiste.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai acheté une maison 90000€ avec mon ex compagne en 2009, nous étions pacsé.
De gros travaux ont été réalisé ainsi que la construction d’un double garage.
En 2014, séparation, une agence évalue la maison à 191000€, je verse une soulte à mon ex compagne pour reprendre le bien à moi seul (acte notarial de partage). Puis cette résidence devient ma résidence secondaire (je la loue jusque début 2022).
Aujourd’hui je vend cette résidence secondaire 205000€.
Mon notaire m’explique que la plue value partira du prix d’achat de départ (90000€) et que je pourrai déduire uniquement la moitié des travaux réalisés par entreprise (65000€ divisé par 2) étant donné que ces travaux ont été réalisé avant le partage de 2014.
J’ai fait beaucoup de travaux moi même qui ne sont pas repris dans l’exonération, celà je le comprend. Mais je ne comprend pas pourquoi je peux uniquement déduire la moitié des travaux alors que ce n’est plus le même bien entre 2009 et 2022. J’ai acheté une vieille maison dans son jus et je revend une maison restaurée, propre avec un double garage séparé qui m’a couté environ 40000€
Est-ce que je ne peux pas déduire la totalité des travaux réalisé par entreprise?
Cordialement
Bonjour
Votre situation est bien complexe, et nous ne sommes pas fiscalistes. Vous pouvez demander conseil à un autre notaire, voire poser la question aux impôts.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour, a cause de cette limite sur la plus value qui a ete repoussé de 15 ans a 30 ans par Sarkozy et bien c’est simple, je n’investis plus et je vendrai mon appart loué cela fera 30 ans. De plus, c’est regrettable qu’on soit imposé quand on est obligé de racheter un bien a cause du travail parce qu’on travaille en semaine a un endroit tandis que sa famille se trouve à un autre endroit tres eloigné et qu’on rentre que le week end.
Bonjour
L’imposition des plus-value est calculée sur seulement 22 années. C’est celle sur les prélèvements sociaux qui s’applique sur 30 ans.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, j’ai reçu en donation nue propriété en 1999 un appartement « résidence secondaire ». En 2009 ma soeur et moi avons reçu en indivision 50% de l’appartement de ma mère, en donation nue propriété. Ma mère est décédée en 2021 : ma soeur et moi avons donc reçu la pleine propriété de cet appartement. Je souhaite faire de cet appartement ma résidence principale, en ayant sa propriété à 100%, en échangeant l’appartement « résidence secondaire » que j’ai reçu en 1999 (et dont je suis pleinement propriétaire depuis le décès de ma mère en 2021) contre la côte part de 50% de l’appartement de ma mère que détient ma soeur en indivision.
Je n’ai jamais été propriétaire de ma résidence principale à ce jour. Est-ce que dans le cadre de ce type d’échange, je suis redevable ou non des droits sociaux (csg) sur la plus value de l’appartement « résidence secondaire » dont j’ai reçu la NP en 1999 ?
Bonjour
Cela fait effectivement partie des cas d’exonération (cession première fois), mais dans votre cas, il est préférale de voir cette question avec le notaire qui sera chargé de rédiger les actes de propriété. Il saura mieux que personne vous renseigner.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour et merci de votre retour. En ayant approfondi les recherches sur le site BOFIP, il apparaît que bénéficier de l’exonération n’est pas possible lorsque la vente de la résidence secondaire se fait au profit d’une résidence principale dont on est déjà propriétaire pour tout ou partie, même pour quelques %… dans les 4 ans qui précèdent l’opération. Thibaut.
Bonjour
Ah oui effectivement. Nous n’avions pas compris que vous étiez déjà propriétaire de votre résidence principale (le fait d’avoir récupéré une partie de la maison de votre Maman ne change rien à notre avis). Mais parlez en au notaire afin de vérifier si vous pouvez en bénéficier.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Français expatrie non-résident, et donc non domicilie fiscalement en France, je contemple l’acquisition d’un bien en viager.
Cependant, j’ai du mal a comprendre la fiscalité sur la plus-value lors de la revente de ce bien, une fois propriétaire, a laquelle je suis susceptible d’être soumis?
Cordialement
Bonjour
Pour les résidents Français, la fiscalité est la même qu’une bien acheté »en direct », c’est-à-dire une exonération au terme de 22 années de détention pour les plus-values. Mais dans votre situation, il est difficile de vous répondre. Il faut consulter un conseiller juridique.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com