L’imposition des plus-values immobilières

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Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2007 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2021 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    241 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. Bonjour, je suis locataire à Lyon à titre gratuit chez mes parents. J’ai acheté un bien sur paris avec ma concubine (sci 50/50) où je ne me rends que les week-end. A la vente ma concubine désirait que je sois imposé sur la plus-value. J’ai refusé cette clause. Suis-je dans mes droits ?

      1. Bonjour

        Dans la mesure où vous êtes propriétaire, vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value lors de la revente, sauf à vous mettre en résidence principale sur ce bien acheté à deux. Vous ne pouvez pas refuser cette clause.
        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. bonjour, je fais construire une maison sur la même parcelle que ma résidence principale actuelle, je souhaiterais déménager en residence principale dans la construction neuve durant 1an (pour faire des travaux dans l’ancienne) et à l’issue vendre la neuve et re-déménager dans l’ancienne pour une période de 1 an et la revendre. Du coup il n’y aura pas de plus value sur les deux ventes car elles seront mes residences principale lors de la signature chez le notaire. Est bien cela? merci

      1. Bonjour

        Votre montage nous semble assez complexe, et l’administration pourrait requalifier l’opération. Le plus simple est d’interroger votre notaire à ce sujet.
        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Je suis actuellement locataire depuis 10 ans.
      Si j’achète avec un emprunt un petit immeuble locatif, que je revends par la suite (par ex au bout de 3/4 ans), et que je réalise une plus value, je rembourse donc le crédit.
      Si dans les 24 mois qui suivent cette vente, j’achète une maison principale, via un nouvel emprunt, à un prix au moins équivalent au prix de vente du petit immeuble. Suis-je bien dans un cas d’exonération de la taxe sur la plus-value ?
      Merci.

      1. Bonjour

        Oui, cela fait partie des cas d’exonération : Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      2. Nous souhaitons vendre un appartement dont nous avons l’usufruit. Notre fille, propriétaire, est d’accord. Nous lui avons fait donation en 1998. Allons-nous avoir une plus-value ? Merci pour votre réponse.

        1. Bonjour
          Au titre des plus-values la plus-values sera exonérée (plus de 22 ans), mais pour les prélèvements sociaux il y aura une petite partie à payer (les prélèvements sociaux sont calculés sur 30 ans).
          Meilleures salutations.

          L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      Je revends une résidence secondaire sur laquelle je souhaite déduire des travaux réalisés par un auto-entrepreneur non assujettis à la tva.
      Est-ce que cela pose problème ?
      Les travaux peuvent ils être déduits ?

      1. Bonjour
        A priori non, mais le plus simple est de voir avec votre notaire. Car soit vous prenez le « forfait travaux » de 15 %, soit il faut justifier des dépenses.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      J’ai achete un appartement en Janvier 2018 au prix de 71000€.
      Cet appartement est resté ma residence principale pendant 18mois jusqu’en juin 2019.
      Cet appartement est depuis en location.
      Je souhaite le vendre maintenant, et espere le vendre 120000€. Je ne souhaite pas reinvestir dans l’immobilier car jai besoin de cette somme pour un autre projet.
      Puis-je disposer d’une exoneration d’impots?
      Est-il necessaire que je redemenage dans l’appartement, et que j’y reste admettons 6mois? deviendra-t-il ma residence principale meme si le bien etait en location avant?
      Ou bien, vu que je l’ai acheté en residence principale (acte de vente a l’appui) cela peut-il suffir?
      Merci par avance pour votre reponse.

      1. Bonjour
        Sachant que vous avez mis ce logement en location, vous ne pouvez plus bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale. Si vous décidez de l’occuper ensuite afin de bénéficier de la non imposition des plus-values, ce sera possible, mais contactez un notaire à ce sujet afin que l’opération ne soit pas requalifiée par le Fisc.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,

      Nous avons acheté un terrain en indivision à 50%/50% ( 50% mes parents/ 50% mon épouse et moi) en 2004.
      Sur ce terrain, nous avons fait construire une propriété avec 2 logements.

      C’est notre résidence principale à tous.
      Nous avons 1 seule taxe fonciere et 2 taxes habitations.

      Aujourd »hui nous souhaitons vendre le bien dans sa totalité.

      Il y a t il dans ce cas de figure des plus values ?

      Je vous remercie pour votre réponse.
      Cordialement,
      Vladimir

      1. Bonjour
        Sachant que c’est votre résidence principale à tous, il n’yu a pas de taxation sur la plus-value. Il faudra ensuite vous répartir le produit de la vente à 50/50. Votre notaire vous expliqeraz tous les détails.
        Meilleures salutations

        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    7. bonjour, j’ai achete ma residence principale il y a 5 ans grace a un pret qui nest pas termine. je souhaiterais la mettre temporairement en location (1an ou 2 ans) avant de la revendre pour acheter une nouvelle residence principale. suis je impose ?

      1. Bonjour
        Oui, dès lors que vous mettez votre résidence principale en location, vous perdez l’avantage fiscal lié à ce statut. Donc lorsque vous revendrez, vous serez imposé sur la plus-value.
        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Propriétaire de mon appartement de 65m2 depuis 6 ans où je vis en résidence principale, j’y ai déclaré depuis 3 ans une activité d’auto entrepreneur en activité de conseil en libéral, en précisant bien que cela consistait en une table de bureau (2m2 !) et un ordinateur, mêmes pas entièrement dédiés (table de bureau aussi à vocationpersonnelle dans un coin de la salle à manger /salon). Or les impôts pour la première année, me réclament une CFE équivalente à 20% de la taxe foncière de mon appartement. Est-il exact que pour cette raison je peux perdre le droit de l’exonération de plus value en cas de revente de mon appartement ? et que faire pour échapper à cette éventualité ? Merci beaucoup !

      1. Bonjour

        Les textes ne sont pas toujours très clair à ce sujet. Voici un texte du BOFIP « Lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est totalement affecté à usage d’habitation mais constitue le domicile commercial d’une entreprise, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. » https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219
        Vous pouvez également demander conseil à votre expert comptable.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. Bonjour,
      Nous avons un prêt en cours sur notre résidence secondaire et avons également un prêt en cours sur notre résidence principale détenue depuis 3 ans. Auparavant, nous étions locataires. Notre résidence principale est en cours de vente (sera vendue en février 2022) et nous avons trouvé un nouveau bien à acquérir. Pouvons-nous être exonérés de plus value dans ce cas de figure ? Sommes-nous « propriétaires » ou « accédant à la propriété » lorsque les biens sont détenus à l’aide de prêts ? Nous aimerions injecter intégralement la plus value de la vente de notre résidence secondaire dans l’acquisition de notre nouveau logement (résidence principale) si exonération. Merci pour votre retour, bien cordialement,

      1. Bonjour,
        L’exonération concernant les plus-values lors de la vente de votre résidence principale est acquise, sans condition. En revanche, pour ce qui concerne votre résidence secondaire, il faut vérifier si vous rentrez dans les cas d’exonération (durée de détention, montant minime…).
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    10. Bonjour;
      Nous vendons mon mari et moi un appartement au bout de 21ans et la plus value est assez importante ; si nous décidons d’acheter un nouvel appartement et que nous créons une SCI avec nos 3 enfants, allons-nous être exonéré de la plus value?
      merci

      1. Bonjour,
        Vous serez exonérés s’il s’agit de votre résidence principale. S’il ne s’agit pas de votre résidence principale (et si vous n’entrez pas dans les autres conditions d’exonération : montant minime…), vous ne serez pas exonérés totalement de plus-values mais celles-ci ne seront calculées que sur 4 % du montant, puisque, détenant votre bien depuis 21 ans vous bénéficiez d’un abattement de 96 %.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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