Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières
Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Les abattements selon la durée de détention
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2009 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2023 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
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bonjour,
nous avons acheté un terrain en septembre 2021(couple marié) au prix de 65000€. Nous aimerions renvendre la moitié de ce terrain 80000€. Quels sera le montant de la plus value et de l’impot a payer?
De plus est ce que le fait que les vendeurs soient sans emploi peut faire baisser le montant de l’impot?
Cordialement
Bonjour,
Effectivement, vous allez être imposés sur la plus-value. Pour avoir le montant précis, nous vous suggérons de demande une simulation au notaire qui s’occupe de cette vente.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour, la plus value s’applique t elle pour la personne a qui nous rachetons la part d’une résidence secondaire acheté en commun pour un couple uniquement concubin ?
merci d’avance de vos réponses
Bonjour
Si cette personne détient le bien depuis plus de 22 ans, elle n’est pas imposable au titre des plus-values. Sinon, elle doit régler l’impôt.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
si nous vendons un bien apres 22ans de détention suite à une donation et que nous realisons une plus-value. si j’ai bien compris nous sommes exonérés d’impot, et apres 30 ans de détention, de contisation sociale. Mais passé ces délais, devons nous toujours declarer cette plus-value dans notre declaration de revenus ? sera-t-elle prise en compte dans notre revenu fiscal de reférence?
merci pour votre réponse
Bonjour,
En vertu du BOFIP dont voici le lien : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2048-imm/2021/2048-imm_3532.pdf sont dispensés de déclaration d’impôt sur les plus-values /
Sont dispensées de déposer une déclaration n° 2048-IMM-SD, les personnes qui réalisent des plus-values : – égales à zéro ; – exonérées par l’application de l’abattement pour durée de détention (soit pour les immeubles détenus depuis plus de 30 ans) ou d’une disposition expresse (confer ci-dessous les cas d’exonération). À cet effet, sont exonérées, sous certaines conditions, les plus-values réalisées : – lors de la cession d’un immeuble par des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégories prévues à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale ou, pour les cartes délivrées à compter du 1er janvier 2017, de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » telle que définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles ; – lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires ; – lors de la cession de l’ancienne résidence principale des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ; – lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale ; – lors de la cession d’un droit de surélévation sous condition que le cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition ; – lors de la cession d’immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation ; – lors de certaines opérations de remembrement ou d’opérations assimilées ; – lors de la cession d’immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ; – lors de certains partages ; – lors de la cession d’immeubles réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, je vends ma maison principale. Je loue une partie de cette maison « le premier etage » en location saisonniere de 4 a 6 mois de l’année. Le reste du temps je recois ma famille et mes amis dans cette partie de la maison.
Je declare 7000 euros en micro Bic non professionnel
Mon notaire veut me faire payer une plus value immobiliere sur la partie que je loue, j’ai du mal a accepter cette décision, j’occupe cette maison a l’année c’est mon habitation avant tout. Merci de votre reponse. Cordialement
Bonjour
Le BOI-RFPI-PVI-10-40-30 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20210707#Beneficiaires_20) stipule que le logement doit en principe être affecté totalement à usage d’habitation. Il est toutefois admis que, lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’exonération s’applique à la seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation.
Dans votre cas, vous louez en non meublé de manière occasionnelle, ainsi au nom de « l’unité d’habitation », il ne devrait pas y avoir taxation de la plus-value en ce qui concerne la partie occasionnellement louée. Mais tout ceci restant de l’appréciation de l’administration fiscale, il conviendrait de cesser toute location dans un délai raisonnable (1 an environ). Vous pouvez consulter également un autre spécialiste juridique.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Les frais d’agence font-ils partis du prix d’achat dans le calcul de la plus-value?
J’ai acheté un bien à 240000 net vendeur + Frais Agence de 20160€ et frais de notaire de 18150€.
Comment sera calculé le prix d’achat dans le calcul de la plus value?
Je vous remercie
Bonjour
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, mes parents qui sont mariés veulent vendre leur appartement qui était en location, mon père est retraité et ma mère est en invalidité catégorie 2, j’ai vu qu il pouvait y avoir une exonération sur la plus-value à condition que le revenu fiscal ne dépasse pas un certain seuil. Quel est le revenu fiscal de référence pris en compte, est ce celui du couple ?
bonjour
je suis également intéressée par la réponse, svp.
Bonjour
Oui il faut prendre le revenu fiscal du couple. Lisez également cet article sur les cas d’exonération https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour ,
Mon pere soihaite me faire une donation d’une parcelle de terrain d’une valeur estimé a 80 000e. ( celui ci acheté en 2003 pour 23 000e)
le terrain est actuellment dans une SCI possedé par mes parents.
mon pere declare 9000e aux impots et touche une pension d’invalidité.
nous sommes allés chez le notaire et celui ci me dit que nous allons devoir payer l’impot sur le plus value immobilere ( environ 11 000e ) et cela entrainerai une perte de cette pension.
cette perte de pension est -elle forcement obligatoire ?
Devons nous plutot attendre les 22 ans pour avoir une exonération de la plus value immobiliere ?
Bonjour
Cette donation va effectivement engendrer une imposition immobilière, ce qui va avoir un impact sur le revenu fiscal de référence de votre père, avec le risque de perdre sa pension. Il est alors préférable d’attendre 22 années.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, je vend ma maison principale. Je loue une partie de cette maison en location saisonniere quelques mois par an en non professionnel. Le notaire veut me faire payer une plus value immobilier sur la partie que je loue, Puis je echapper a cette plus value?
Bonjour
Le BOI-RFPI-PVI-10-40-30 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20210707#Beneficiaires_20 stipule que le logement doit en principe être affecté totalement à usage d’habitation. Il est toutefois admis que, lorsque le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’exonération s’applique à la seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie à usage d’habitation.
La notion de logement doit être entendue au sens « d’unité d’habitation », qu’il s’agisse d’un pavillon individuel ou d’un appartement situé dans un ensemble collectif.
Dans votre cas, vous louez priori en non meublé de manière occasionnelle, ainsi au nom de « l’unité d’habitation », il ne devrait pas y avoir taxation de la plus-value en ce qui concerne la partie occasionnellement louée. Mais tout ceci restant de l’appréciation de l’administration fiscale. Vous pouvez demande conseil à un autre expert juridique à ce sujet.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, Je suis non resident hors-UE. J’ai une maison de vacances achetee en 2018 que je souhaite vendre pour en acheter une autre tout de suite apres. La plus value m’aiderait a acheter plus grand. Suis je soumises a la taxation/imposition de la plus value ? Merci
Bonjour
A priori oui, car il s’agit d’une résidence secondaire. Le notaire en charge de la cession pourra vous renseigner à ce sujet.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
en 2010 suite mutation professionnelle, j’ai mis mon appartement parisien (acheté en 2006) en location. J’habite dans un maison de fonction depuis 201. Mes locataires partant, je souhaite vendre mon appartement. quel est le régime de l imposition de la plus value ? Le fait ďe ne pas être propriétaire de ma résidence principale est il une cause d exonération ? je vous remercie car c est la 1ere fois que je vends un bien.
Bonjour
Ce bien n’est plus votre résidence principale car vous l’avez mis en location. Toutefois, vu que vous l’avez achetée il y a 15 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. Il restera juste un peu de prélèvements sociaux à acquitter car ils sont calculés sur 22 ans. Votre notaire saura vous expliquer et calculer ce coût.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com