Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)
Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières
Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale
La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.
Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »
La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.
Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.
Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure
On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.
La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.
La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.
La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.
Les abattements selon la durée de détention
Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.
Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…
Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.
L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement
Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Consultez le barème de cette surtaxe.
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
Eléments du calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en janvier 2009 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2023 pour 300.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros
Détermination de votre prix d’achat
200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 245 000 euros) On retiendra ici le forfait travaux de 15 % soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.
Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).
L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
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bonjour je vends une maison je fais jne plus value de 60k€ que je decide de reunvetsir dans une RP (je suis dans le cadre de l’exoneration )
Ma RP sera de 300 est il possible de faire un emprunt de 300 pour la totalite et cela correspondrai quand meme au reinvestissment des 60 ?
de quel procenance les les impots veulent que la plus value soit issu au moment du reinvestissement ?
Bonjour
Sur ce sujet précis, il est fortement conseillé de voir avec votre notaire, qui sera en charge de la transaction et du lien avec le centre des impôts, afin d’éviter toute taxation de la plus-value existante. A priori, cela ne devrait pas poser de problème car vous pouvez très bien dédier une somme supérieure au montant de l’acquisition pour des travaux par exemple.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai acquis une maison en France en 2008. Dans mon testament, je lègue l’usufruit de cette maison à mon épouse (qui y réside aujourd’hui avec moi) et la nue-propriété à ma fille qui réside en Belgique. Supposons que la maison soit reprise pour une valeur de 1000 dans la déclaration de succession.
Supposons en outre que je décède en 2023 et mon épouse en 2024. Ma fille, devenue pleine propriétaire de la maison au décès de mon épouse, décide de vendre celle-ci
1) Sera-t-elle taxée sur la plus-value par rapport à 1000 ?
2) De combien d’années d’abattement pourra-t-elle se prévaloir ?
Bien merci d’avance
Bonjour
Tout d’abord votre fille sera taxée sur la valeur de la nue-propriété à votre décès. Mais au décès de votre épouse, la reconstitution de la pleine propriété n’est pas taxable en France. Vous trouverez toutes les informations utiles dans cet article. https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/demembrement-de-propriete-un-outil-doptimisation-fiscale/
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour ,
imaginons…
j’ai mis en vente ma residence secondaire début juillet et j’ai acheté ma résidence principale fin juillet de la même année.
Ma résidence secondaire ne s’est vendue que début août.
Je décide d’injecter 60% de ma plus value dans mon bien principal (qui je le rappel a été acheté après la mise en vente de ma résidence secondaire), serais-je exonéré d’impots? 🤔🤔
Merci .
Bonjour
A priori oui. Le plus simple est de voir cette question avec votre notaire qui est en charge de régler l’impôt pour le compte de l’administration.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
Question relative à l’exonération d’impot sur la plus-value pour les cession de moins de 15000 euros.
J’ai une sci dont les parts sont détenues par moi meme à hauteur de 95% et par ma fille majeure (27 ans) pour 5%.
La sci va vendre l’immeuble qu’elle détient pour un prix de 220 000 euros.
La plus-value réalisée est déterminée au niveau de la société, mais elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata de ses droits sociaux, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé.
Quid de l’exoneration applicable pour les biens, ou quote part de biens, dont la valeur est inferieure à 15 000 euros concernant ma fille qui détient 5% de la sci, soit une quote part de 220 000 euros * 5% =11 000 euros ?
merci pour votre réponse.
Cordialement,
Nicolas
Bonjour
Le seuil de 15 000 € s’entend par personne que le bien soit détenu en direct ou via une SCI. Donc votre fille ne doit pas payer d’impôts sur cette cession.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Avec le Covid je me suis « relocalisé » en février 2020 dans ma résidence secondaire du sud ouest en télétravail. Aprés plusieurs mois de crise Covid nous avons pensé nécessaire de signaler aux impots que depuis février 2020 nous résidions dans le sud ouest et avons notifié les services officiels car sinon nous n’avions plus de courrier. Avec le temps qui passe nous avons décidé en décembre 2020 de rester dans le sud ouest et vendre notre ancienne résidence principale que nous avions occupée 23 ans, pour acheter quelque chose de plus petit sur Paris, car nous comptons bien y retourner une fois la crise sanitaire passée (notre famille est a Paris). Après plusieurs mois de recherche, nous trouvons un acheteur, ce mois de Juin, mais l’on m’indique que de ce fait elle était devenue résidence secondaire taxable en plus value sur les droits sociaux pour 50 000 euros…..Que faire?
Bonjour,
Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
– La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
– Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.
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Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
J’ai vendu ma maison en raison d’un divorce, j’ai accepté de donner à mon ex partenaire un montant total nette et forfait , elle vit à l’étranger et doit payer des plus value car l’argent est chez le notaire avec son montant convenu …pourrais-je être responsable de payer ses plus value comme j’ai convenu x montant nette et forfait??
Bonjour
Cette question est complexe et nous ne voudrions pas vous donner de mauvais conseils. Demanbdez au notaire chargé de la transaction qui saura vous renseigner.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour
J’ai vendu fin octobre 2020 ma résidence principale que j’avais depuis 21 ans pour investir au Sénégal. Je vends aussi un bien locatif acheté juillet 2017 50000 euros et revendu septembre 2021 à 130000 euros sans les frais de notaire. L’argent de la plus- value je veux l’utiliser pour rénover ma résidence principale qui se trouve au Sénégal et qui est aussi mon lieu de travail une maison d’hôtes.
Ma question est : est ce que je vais être imposable sur cette plus-value ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Oui, la vente de ce bien locatif sera fiscalisé. Votre notaire va calculer les droits à payer, en appliquant les abattements (frais, durée…)
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai acheté un appartement décembre 2015 que j’ai habité jusqu’en octobre 2020 (maintenant j’ai une maison).
Acquisition de l’appartement en 2015 : 52 000e
Frais notaire + travaux = 16 000e soit un total de 68 000€
Je l’ai mis en location en octobre dernier (soit moins d’un an).
Je vais le vendre 85 000€ soit 17 000€ de plue value.
L’ayant loué moins d’un an, vais-je etre taxer sur cette plue value ?
Merci par avance
Bien cordialement,
Bonjour
Oui il y aura une petite plus-value à payer. Votre notaire va la calculer.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
Si un belge s’etant installé en France vend un bien immobilier dont il a hérité en Belgique, c’est l’imposition belge qui s’applique en vertu de la convention entre les deux pays. Faut-il tout de meme declarer la plus-value dans la déclaration de revenue française ?
Bonjour
Si vous faites une déclaration de revenu en France, vous devez quand même déclarer cette vente. Vous pouvez écrire à votre centre des impôts pour connaitre la procédure à suivre.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
je suis propriétaire d’une maison. je souhaite batir une deuxiéme maison sur ce terrain pour y habiter après avoir borné le terrain puis vendu la maison que j’occupe actuellement. Dans quelques années je vendrais également cette nouvelle habitation pour partir en province.
Comment s’applique la notion d’habitation principale et surtout comment s’applique la plue value immobilière si elle existe dans ce cas?
Merci d’avance.
Bonjour,
Dans la mesure où vous bornez le terrain, cela constitue deux biens séparés. Quand vous venez votre résidence principale, vous êtes exonéré. Ensuite, pour le second terrain, il en sera de même puisque cela sera votre nouvelle résidence principale. N’hésitez pas à interroger votre notaire à ce sujet.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com