L’imposition des plus-values immobilières

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Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Mais il existe différents cas d’exonération.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

 La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-valus immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2005 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2019 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 245 000 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    156 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. bonjour
      je vends une maison segondaire et je dois caculer ma plus value cette maison est attachée a un terrain agricole avec un n° cadastral separé, ce terrain a été estimé a moins de 15000€ donc exoneration ou pas ? sachant que je vends la totalité maison et terrain agricole sur le même acte .
      dois-je deux calculs de plus value ?

      1. Bonjour,

        Si la vente porte sur les deux biens, il n’y a a priori aucune exonération. Votre notaire pourra vous renseigner à ce sujet.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      Avec ma compagne, nous sommes sur le point de réaliser l’acquisition d’une maison construite sur un terrain de 1000m2.
      Ayant initialement un projet de construction, nous souhaitons acheter la totalité, diviser le terrain, revendre la construction existante et garder pour nous le terrain à bâtir pour y construire notre maison.
      Le bien actuel est proposé à 450 000 euros, et nous pensons revendre après division entre 300 000 et 350 000euros sans avoir vécu dans cette maison.

      Bien que le prix de vente soit inférieur au prix acheté, s’agissant d’une division, y a-t-il un risque de devoir payer une plus-value immobilière sur ce type de transaction ?

      En vous remerciant par avance pour votre réponse.

      Olivier

      1. Bonjour,

        Dans la mesure où vous séparez le terrain, il y aura un calcul à faire entre la valeur de la maison, celle du terrain « nu » où vous allez contruire. Votre notaire peut vous faire les calculs.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,

        Dans cet article, nous décrivons les divers cas d’exonération. Vous pouvez également consulter un notaire.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, Je vends un logement que je louais jusqu’ici. J’ai réalisé une plus value. Je ne suis plus propriétaire de ma résidence principale depuis 6 ans. J’envisage éventuellement d’utiliser les fonds pour racheter une résidence principale.
      – Ce cas rentre – t il dans les conditions d’exonération de l’impôts sur la plus value ?

      Dans le cas où mon projet d’achat d’une résidence principale ne se faisait pas, je devrai alors payer cet impôt, il y aura t il des indemnités de retard ? Si oui, combien ?

      Je devrai déclarer la plus value réaliser sur ma déclaration d’impôts. Quel impact sur mon revenu fiscal de référence ?

      En vous remerciant pour ces réponses,

    4. Bonjour,
      Si marchand de biens,
      j’achète un bien 200.000 €
      Je fais 100.000 € H.T. de travaux
      Prix de Revient = 300.000 € Plus TVA sur Travaux = 20.000 €
      Je vends à 400.000 € (+TVA ou non ??)
      Quel est le calcul de la marge SVP ?
      Sur quel montant de marge payer la TVA ?
      Sur quel montant payer l’Impôt plus values ?
      merci pour votre aide.

      1. Bonjour,

        Nous ne sommes pas habilité à faire ces simulations. Consultez un expert fiscal à ce sujet.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour, j’ai acheté il y a 2 ans une maison et des dependances en ruines. J’ai renové la maison que j’ai mis en location et j’ai vendu les dépendances sans eau, ni électricité. Je souhaiterais vendre prochainement la maison et pouvoir utiliser cette argent pour acheter ma residence pricipale. Est que je vais etre taxer sur la plus-value de la maison ? merci davance de votre reponse.

    6. Bonjour,
      Existe-t-il une potentielle annulation d’une plus-value immobilière en cas d’une perte d’emploi, accident de la vie, décès d’un conjoint, première naissance d’enfant…

      1. Bonjour,

        Non, ces cas de permettent pas de bénéficier d’une exonération au titre des plus-values immobilières.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      J’ai acheté en 1998 un appartement avec ma mère. J’ai acquis la nue-propriété à hauteur de 70% et ma mère l’usufruit pour 30%. En 2015 au décès de ma mère, j’ai récupéré la pleine propriété par extinction de l’usufruit.
      Je souhaite aujourd’hui cet appartement (résidence secondaire). Comment dois-je calculer la plus-value dans ce cas ?
      Merci d’avance pour votre retour.

    8. Bonjour,
      Propriétaire usufruitier d’un terrain agricole en 1997 (avec une estimation à l’époque de 37.000€)
      Propriétaire unique de ce même terrain depuis 2010 suite à une sucession.

      Le terrain a aujourd’hui une valeur de 120.000€.

      Le calcul de la plue value pour une vente en 2021 se fait sur l’estimation de 1997 ?
      Y a-t-il un revalorisation annuelle entre 1997 et 2010 pour le calcul de la plue value ?
      Le calcul des impots sur les plus values se fait-il par rapport à 1997 ou 2010 ?

      En vous remerciant d’avance pour votre temps.

      Bien cordialement,

      Julien

    9. Bonsoir,
      J’ai achete un appartement fin 2016
      157 000€ ( hors frais et travaux divers) avec des deniers propres ( je suis mariee sous le regime de la communaute en instance de divorce). Mon ex mari est intervenu a l’acte. Ce bien a donc la qualification de bien propre et n’entre donc pas dans les biens communs.
      Je souhaite maintenant revendre cette residence secondaire qui vaut aujourd’hui aux alentours de 380 000€ et utiliser cet argent pour racheter ma part de residence principale suite au divorce.
      Puis je dans ce cas tres specifique etre exoneree de plus value?
      merci d’avance

      1. Bonjour,

        Vous pouvez à priori bénéficier d’une exonération sur la plus-value s’il s’agit d’une première cession (à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années) et de réinvestir ce montant dans votre nouvelle résidence principale. Voyez cela avec votre notaire.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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