Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Remboursement total ou partiel ? 

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

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Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).

Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Trois cas d’exonération d’IRA

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :

  • vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Déposer une demande de remboursement anticipé

Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.

Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.

Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.

Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    800 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. Bonjour , j’ai un crédit immobilier, le capital restant dû dans le tableau d’amortissement est 150 000 euros.

      Donc je voudrais faire un remboursement anticipé, et je voudrais savoir quelle est la somme exacte que je dois ?

      1. Bonjour,
        Sur le montant du capital remboursé par anticipation, vous devrez régler une indemnité pour remboursement anticipé (IRA), si celle-ci est indiquée dans votre contrat de crédit immobilier. Sauf si vous ne bénéficiez pas de l’un des cas d’exonération mentionnés dans notre article ci-dessus. Pour calculer le montant de votre IRA, vous devez suivre l’exemple de calcul ci-dessus.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Tout d’abord je vous remercie pour le temps accordé.
      Nous allons bientôt vendre notre résidence principale et nous avons créé une entreprise à l’étranger afin d’y résider. Pensez-vous que ce soit un motif légitime pour demande l’exonération de l’IRA ?

      En vous remerciant par avance

      1. Bonjour,
        Votre situation semble correspondre au 1er cas d’exonération mentionné dans le code de la consommation. Vous devez tenter de faire valoir ce cas d’exonération auprès de votre banque, en fournissant avec votre demande les justificatifs nécessaires.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, nous avon vendu un bien il a 3 ans. revente récemment avec plus-value et taxe à l’etat . Bref nous avons tout de suite retrouvé un autre bien payé compant. Nous desirons garder notre prêt de 2020 mais la banque nous dit qu’on doit le rembourser. pas de texte de loi ,,,? on serait obligé de refaire un prêt pour rembourser le 1er de 2020. Ça n’a pas de sens. Sommes nous obligés, ne peut-on pas le reporter avec la nouvelle adresse du second bien ? ils disent que c’est  » la politique de la banque ». C’est pas une loi ça…Merci pour vos réponses.

      1. Bonjour,
        Le transfert du prêt immobilier est possible uniquement si une clause de transfert de prêt a été négociée et ajoutée au contrat du prêt initial. Si votre offre de prêt ne prévoit pas cette clause, le transfert de votre crédit immobilier sera impossible.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      En novembre 2023 j’ai remboursé en totalité 1 prêt immobilier par anticipation.
      Depuis la mise en place de ce prêt, son a été révisé plusieurs fois à ma demande.
      J’avais calculé que les indemnistés de remboursement anticipé auraient été égales à 6 mois d’intérêts au dernier taux en date.
      Or il n’en est rien, la banque a calculé un taux moyen et après l’avoir divisé par 2 pour le mettre sur 6 mois, l’a appliqué au capital restant dû.
      Après ma réclamation, je viens de recevoir leur réponse indiquant que leur calcul était sans erreur.

      Je suis très étonné, car l’indemnité sert à dédommager la banque de la perte des futurs intérêts qu’elle ne percevra pas du fait du remboursement total par anticipation, et ces futurs intérêts ont été définis selon la dernière renégociation du taux du prêt.

      Capital restant dû = 65 783 € et dernier taux = 1,42 % = 0,71 % pour 6 mois, et selon moi les indemnités auraient été de 467 €.
      Mais la banque a calculé un taux moyen de 3 % = 1,50 % pour 6 mois = 987 € d’indemnités !

      Je pense que la banque n’est pas dans l’erreur mais je ne trouve pas le texte indiquant qu’il faut définir un taux moyen.
      Si c’est bien le cas, il est un peu abérant de prendre en compte dans le calcul les précédents taux qui avaient générés des intérêts déjà perçus chaque mois !

      Merci pour vos avis !
      Cordialement

      1. Bonjour

        C’est effectivement assez étonnant. Mais nous ne vofrions pas vous donner de mauvaises informations. Voyez avec leur service réclamation.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Oui, c’est étonnant !
          Ce mode de calcul se comprendrait pour un prêt à taux révisable lors de sa mise en place et jamais passé en taux fixe, car dans ce cas le montant des intérêts qui ne seront pas perçus par la banque du fait du rachat total, ne peut pas être connu avec précision du fait qu’il varierait en fonction de la révision annuelle du taux.
          Dans ce cas, qu’une moyenne de tous les précédents taux soit retenue pour définir le montant des IRA, ça se comprendrait.

          Mais avec un taux fixe depuis la mise en place du prêt, le montant des intérêts qui ne seront pas perçus est connu au centime près, puisqu’il peut être calculé au taux en vigueur au moment du rachat total, et il est donc incohérent que s’il y a eu renégociation(s) de taux depuis la mise en place du prêt, une moyenne de ceux-ci soit appliquée !
          il n’y a aucune explication rationnelle qui pourrait justifier ce mode de calcul.

          Je pense qu’il s’agit de règles anciennes datant de l’époque d’il y a plus de 20 ans où la très grande majorité des prêts étaient souscrits à taux révisable du fait que les taux fixes atteignaient des sommets, et seuls les taux révisables permettaient de réaliser des projets immobiliers.

          Merci, je vais contacter le service réclamation !

    5. Bonsoir,
      Je desire faire un remboursement anticipé partiel sur mon crédit immobilier.
      Exemple : chaque mois je dois payer 800 euros le 10/01/2023 et je souhaite payer d’avance après le 11/02/2023.
      Je peux…??? Je veux faire cela pour éviter de payer de « taux »
      Merci pour votre réponse

      1. Bonjour
        C’est impossible à notre avis. Ce que vous pouvez faire, c’est réaliser un remboursement partiel plus conséquent, selon les terme du contrat (généralement plus de 10 % du capital restant dû). Voyez avec votre conseiller bancaire.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Je souhaite faire un remboursement total de mon crédit immobilier suite a la vente de mon habitation. Ma banque me fournie un décompte avec le capital restant du (dont intérets capitalisés). Je ne comprends pas pourquoi ? normalement il ne doit plus y avoir les interets , ça doit être juste le capital restant du ? pouvez-vous me valider cela ?

      1. Bonjour

        Oui effectivement c’est anormal. Il faut rembourser le capital restant dû et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Mais s’il s’agit de votre résidence principale, aucune IRA n’est due.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. Bonsoir, je desire faire un remboursement anticipé partiel sur mon crédit immobilier, la somme sera t elle déduite du capital restant dû, ou de la totalité du crédit restant, frais et assurance inclus ?
      Merci pour votre réponse

      1. Bonjour,
        Le montant du remboursement anticipé partiel sera déduit du capital restant dû.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Nous venons avons détacheré et vendu une parcelle de notre terrain sur notre résidence principale. La banque a refusé la levée d’hypothèque et nous impose un remboursement partiel anticipé.
      Dans ces conditions, seront nous soumis à la plus value ?

      1. Bonjour,
        Vous devez vous adresser au notaire chargé de la vente de la parcelle pour connaître toutes les incidences de la vente de la parcelle de terrain.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. Bonjour,

      Nous avons fait un rachet de crédit auprès d’un organisme. Le prêt dans notre banque a donc été racheté mais la somme demandée auprès de l’organisme,ne correspond pas au tableau d’amortissement du prêt et est beaucoup plus élevée que prévu.Nous n’avons reçu aucun document mentionnant une indemnité de remboursement par anticipation et le conseiller de notre banque ne sait pas nous l’expliquer. Que devons nous faire? Merci pour votre réponse.

      1. Bonjour,
        Demandez à l’établissement de crédit qui procède au rachat de crédit de vous fournir un décompte des sommes rachetées (capital restant dû, éventuelle indemnité de remboursement anticipé) et de l’éventuelle trésorerie complémentaire ajoutée au crédit racheté.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    10. Bonjour,
      La personne avec qui je vis depuis un an a souscrit seule un prêt immobilier en 2018 pour l’achat de son appartement dans lequel nous vivons aujourd’hui.
      Nous nous sommes pacsés cette année, en déclarant en mairie l’adresse de son bien comme étant l’adresse de résidence du couple.
      En cas de changement du lieu de MON activité professionnelle, peut-elle être exonérée d’IRA même si notre couple s’est formé après la souscription de son crédit immobilier ?
      D’avance merci pour vos réponses.
      Cordialement,

      1. Bonjour,
        Nous ne pouvons pas vous apporter une réponse précise à votre question. La banque peut interpréter strictement les dispositions du code de la consommation (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032433263) et refuser l’application de l’exonération d’IRA dans votre situation, votre partenaire de Pacs étant seul emprunteur.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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