Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Remboursement total ou partiel ? 

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

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Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).

Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Trois cas d’exonération d’IRA

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :

  • vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Déposer une demande de remboursement anticipé

Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.

Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.

Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.

Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    800 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. bonjour
      j’ai pris un prêt immobilier pour un durée de 14 Ans. j’ai rembousé une année. je souhaite vendre l’appartement a un client intéressé. est possible avec l’hypothèque de la banque

      1. Bonjour,
        Vous êtes tenu de demander la mainlevée de l’hypothèque, avec l’accord de votre banque et l’intervention du notaire, obligatoire. Des frais de mainlevée d’hypothèque seront à votre charge.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, nous avons pris un crédit immobilier à deux, avec un compte commun où la banque prélève les échéances. Que se passe t-il si je remboursais la part du crédit dont je suis redevable ? Mon conjoint pourrait il choisir de rembourser aussi par anticipation ou de continuer les mensualités ? Dans ce cas, le compte commun pourrait il être dissout ?

      1. Bonjour,
        En tant que coemprunteurs, vous êtes chacun tenu au remboursement de l’intégralité du crédit immobilier. Les deux coemprunteurs peuvent procéder à une remboursement anticipé total ou partiel du crédit. En cas de remboursement anticipé partiel, votre conjoint et vous serez toujours tenu de continuer de régler les mensualités, prélevées sur le compte joint. La répartition de la charge de vos remboursements du prêt au sein de votre couple est sans incidence sur votre engagement vis-à-vis de l’établissement prêteur.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Je viens de vendre mon appartement, objet d’un pret immobilier classique.
      J’ai averti ma banque de l’arrivée du produit de la vente et leur ai fourni l’attestation de vente pour justificatif.
      Pas même une heure après réception des fonds, la banque a remboursé mon prêt d’initiative sans m’interroger en aplliquant des pénalités.
      Pourtant, moi je leur demandais avant la vente si ce remboursement sera obligatoire et le cas échéant si je subirais des pénalités.
      Puis, 2h plus tard, mon conseiller m’a indiqué l’origine des mouvements…

      Est-ce légal ?
      a minima, est-ce une façon de procéder habituelle ?!

      En vous remerciant pour ce site très complet.

      1. Bonjour,
        La démarche effectuée par votre banque semble légale, mais réalisée dans des délais extrêmement courts et apparemment sans information préalable. Concernant les pénalités de remboursement anticipé, vous devez relire les conditions générales et particulières de votre prêt immobilier. Si vous aviez négocié la suppression de l’indemnité, ou si vous êtes dans l’un des 3 cas d’exonération d’IRA (voir notre article ci-dessus), vous devez adresser un courrier à votre banque pour demander le remboursement de l’indemnité (avec justificatif du motif d’exonération).
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      Suite à la vente de mon appartement, ma banque m’a envoyé le document de remboursement anticipé du prêt. Je n’ai PAS signé ce document. Pourtant la banque a procédé au remboursement avec des pénalités.
      Est-ce légal ? Quel est le meilleur process à suivre ?
      Merci

      1. Bonjour,
        Si vous pouvez bénéficier d’une exonération des pénalités de remboursement anticipé (clause du contrat de prêt prévoyant la suppression des pénalités ou remboursement anticipé motivé par l’un des 3 cas d’exonération prévus par la loi), vous devez adresser par écrit une demande de remboursement de ces pénalités, en joignant un justificatif du motif d’exonération des pénalités.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      J’ai écrit à ma banque afin de demander le remboursement anticipé de mon crédit suite à la vente de mon appartement, cette dernière m’a transmis le décompte 2 mois et demi après ma demande (suite à de nombreuses relances de ma part comme je continue de payer le crédit en attendant) en prétextant m’avoir fourni ce document en retard car les fonds ne sont pas sur mon compte (ils sont sur un autre compte en attente de ce décompte comme je leur avais indiqué dans mon écrit). Est-ce légal ?

      1. Bonjour

        Effectivement il nous semble qu’il est nécessaire que les fonds soient bien inscrits sur votre compte. Mais pour plus de renseignement vous pouvez prendre conseil auprès d’un service juridique.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour, votre site est vraiment très complet, bravo !
      J’ai néanmoins une question : le remboursement anticipé du prêt de la résidence principale peut-il être considéré comme un critère de déblocage de l’épargne salariale (l’un d’eux s’intitule « acquisition de la résidence principale ») ?
      Merci !

      1. Bonjour

        Merci pour vos encouragements !
        Non. Il faut bien que ce soit l’achat de la résidence principale et non le remboursement du crédit.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. j’ai souscrit à un crédit immobilier avec trois lignes de prêts.
      si je souhaite faire un remboursement anticipé partiel de ce crédit est-ce que je peux choisir la ligne de prêt sur laquelle je veux que ce remboursement intervienne ?

      1. Bonjour
        Oui sans problème. Voyez avec votre conseiller. Il est intéressant notamment de rembourser par anticipation le prêt qui affiche le taux le plus élevé. Renseignez-vous également sur les pénalités de remboursement anticipé.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour ,
      J’ai fait une demande de crédit pour acquisition d’une résidence principale .
      J’ai posé la question sur le remboursement anticipé si il y aurait des pénalités /indemnités ,
      Ma conseillère m’a expliqué oralement qu’il n’y aura va pas de pénalités .
      A la réception de l’offre de crédit, je vois bien qu’il y aura des indemnités en cas de remboursement anticipé . Je redemande une confirmation à ma conseillère , cette dernière me reconfirme qu’il n’y aura pas d’indemnité mais ne peut pas modifier l’offre de prêt . Est ce logique ?

      1. Bonjour,
        Si l’indemnité de remboursement anticipé est mentionnée dans le contrat de crédit immobilier, celle-ci pourra être demandée par l’établissement prêteur lors d’un remboursement anticipé, partiel ou total. Il existe seulement trois situations, prévues par la loi, qui permettent la non-exigence de l’indemnité de remboursement anticipé (voir notre article ci-dessus). La suppression de l’indemnité de remboursement doit être négociée avant l’édition de l’offre de prêt, et être indiquée dans le contrat de prêt.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. Bonsoir, nous avons fait un pret avec notre sci a ce jour nous souhaiterions le solder mais l’on s’aperçoit que la banque nous a mis 5% de frais de remboursement par anticipation, est ce normal? cordialement

      1. Bonjour

        Les règles protectrices exposées plus-haut concernent les particuliers et non les sociétés (comme une SCI). Tentez une négociation pour réduire ces frais.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    10. Bonjour,

      En 2013 j’ai acheté un bien immobilier pour de la location (ce qui est stipulé dans le prêt  » à titre de résidence secondaire à usage locatif « ), sachant que dernièrement ce bien est déclaré en tant que résidence principale, aujourd’hui je l’ai vendu pour changement de lieu d’activité professionel et j’ai dû payer une IRA.
      Est-ce que l’exonération prévu par l’article L313-48 prend en compte le statut du bien immobilier au moment du prêt (ici résidence secondaire locative) ou bien à l’acte de vente (ici résidence principale) ?

      Merci d’avance.

      1. Bonjour

        Il faut voir ce sujet avec votre banque. Si le bien a été déclaré aux impôts comme étant une résidence principale, vous devez pouvoir faire annuler ces indemnités. Voyez avec votre conseiller.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour,
          Merci pour votre réponse.
          La banque va forcément me de dire que c’est au moment du prêt, pour garder les indemnités … même si rien, à ma connaissance, précise cette suptilité. La loi prévaut normalement sur un contrat de prêt ?

          Cordialement.

          1. Bonjour

            Cela nous semble abusif. Voyez avec le service réclamation de cette banque.
            Meilleures salutations.
            L’équipe de lafinancepourtous.com

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